박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 회계

• 가) 일시적 2주택 비과세

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(종전의 주택)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용한다.

 

취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용한다.

① 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택 양도 특례

이 경우 종전 주택을 다른 주택을 취득한 날로부터 3년이 되는 날 현재 다음의 어느 하나에 해당하는 경우로써 각각 해당되는 방법에 따라 양도하는 경우를 비과세를 적용한다.

 
 

• 「금융기관부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률」에 의하여 설립된 한국자산관리공사(이하 “한국자산관리공사”라 한다)에 매각을 의뢰한 경우
• 법원에 경매를 신청한 경우
• 「국세징수법」에 의한 공매가 진행 중인 경우
• 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 같은 법 제47조에 따라 현금으로 청산을 받아야 하는 토지 등 소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우

② 종전 주택 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택 취득요건 배제

이 경우 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.

• 「임대주택법」에 따른 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로써 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우
• 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수･수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
• 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 협의매수되거나 수용되는 경우로써 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
• 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

③ 수도권 소재 법인 및 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우

수도권에 소재한 법인 또는「국가균형발전 특별법」제2조 제10호에 따른 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로써 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 다른 주택이 해당 공공기관 또는 법인이 이전한 시(특별자치시･광역시 및「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」제15조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함)･군 또는 이와 연접한 시･군의 지역에 소재하는 경우에는 다른 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용한다.

 

• 나) 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우

① 상속주택

상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함)과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 양도소득세 비과세를 적용한다.

 

㉮ 상속주택

피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우 비과세 적용 상속주택은 다음의 순위에 따른 1주택을 말한다.
 

• 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
• 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
• 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
• 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택

다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로써 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다.

이 경우 직계존속에는 배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다.

㉯ 공동상속주택

공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다) 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다.

다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자 중 다음의 순서에 따라 다음의 각각에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.

• 당해 주택에 거주하는 자
• 최연장자
   

㉰ 일반주택

이 경우 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당한다.

② 동거봉양 목적 세대 합가로 인한 1세대2주택

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 본다.

 

이 경우 직계존속에는 배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다.

③ 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택 보유

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 본다.

 

④ 문화재 주택

「문화재보호법」제2조 제2항에 따른 지정문화재 및 같은 법 제53조 제1항에 따른 등록문화재에 해당하는 주택과 그밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 본다.

⑤ 농어촌주택

농어촌주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 본다.
 

• 귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 적용한다.

㉮ 농어촌주택

농어촌주택은 다음의 어느 하나에 해당하는 주택으로서「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택을 말한다.

－상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)
－이농인(어업에서 떠난 자를 포함)이 취득일 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택
－영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택
 

근로자 등의 안정적인 주거생활을 지원하기 위해 주택마련저축 불입금액, 근로자가 주택을 임차하거나 주택을 취득하는 경우 일정요건을 갖추고 있는 차입금 등의 상환에 따른 비용에 대해 소득공제를 허용하고 있다.

연금소득이 있는 거주자가 주택담보노후연금을 받은 경우에는 그 받은 연금에 대해서 해당 과세기간에 발생한 이자비용 상당액을 해당 과세기간 연금소득금액에서 공제한다. 주택담보노후연금 이자비용공제는 해당 거주자가 신청한 경우에 적용한다.
 

① 공제한도

이 경우 공제할 이자 상당액이 200만원을 초과하는 경우에는 200만원을 공제하고, 연금소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

② 공제대상 금액

주택담보노후연금을 지급받은 경우 그 지급받은 연금에 대하여 발생한 이자상당액은 해당 주택담보노후연금을 지급한 금융회사 등 또는「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사가 발급한 주택담보노후연금이자비용증명서에 적힌 금액으로 한다.

③ 신청방법

주택담보노후연금이자비용공제를 받으려는 자는 과세표준확정신고서에 주택담보노후연금이자비용증명서를 첨부하여 납세지관할세무서장에게 제출하여야 한다.

• 1) 월세액공제
   

① 공제대상 근로자

다음에 해당하는 근로소득이 있는 거주자는 일정요건을 충족한 경우에는 월세액 소득공제를 받을 수 있다.

－(원칙) 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주
－(예외) 세대주가 월세액공제, 주택임차차입금원리금 상환액공제, 장기주택저당차입금 이자상환액공제 및「조세특례제한법」제87조 제2항에 따른 주택마련저축공제를 받지 아니하는 경우 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 세대의 구성원

종전에는 무주택 세대주만 소득공제를 받을 수 있었으나 2014.1.1. 이후 지급하는 분부터는 소득공제 요건을 갖춘 무주택 세대원도 공제를 받을 수 있게 되었다.
 

다만, 한도초과금액과 월세 소득공제금액(연 200만원을 한도로 한다) 중 적은 금액을 추가하여 근로소득금액에서 공제한다.
 

• 2) 주택임차차입금원리금 상환액 공제

① 공제대상 근로자

다음에 해당하는 근로소득이 있는 거주자는 일정요건을 충족한 경우에는 주택임차자금 차입금 원리금 상환액 소득공제를 받을 수 있다.

－(원칙) 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주
－(예외) 세대주가 월세액공제, 주택임차자금 차입금원리금 상환액공제, 장기주택저당차입금 이자상환액공제 및「조세특례제한법」제87조 제2항에 따른 주택마련저축공제를 받지 아니하는 경우 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 세대의 구성원

② 임차주택(공제대상근로자 = 주택 임차 근로자)

주택임차자금 차입금 원리금 상환액 공제를 받고자 하는 근로소득이 있는 거주자가 주택을 임차하여야 한다. 주택임차자금 차입금 원리금 상환액 공제가 가능한 주택이란「주택법」에 따른 국민주택규모의 주택(「주택법 시행령」제2조의 2 제4호에 따른 오피스텔을 포함한다)을 말한다. 이 경우 해당 주택이 다가구주택이면 가구당 전용면적을 기준으로 한다.

이 경우 주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함하며, 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 다음에 해당하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외한다.

－「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따른 도시지역의 토지：5배
－그 밖의 토지：10배

③ 주택임차자금 차입금

소득공제 가능한 주택임차자금 차입금은 다음의 어느 하나에 해당하는 차입금을 말한다.

㉮ 대출기관으로부터 차입한 자금

대출기관으로부터 차입금 자금으로서 다음의 요건을 모두 갖추어야 한다.
－「주택임대차보호법」제3조의2 제2항에 따른 임대차계약증서의 입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금일 것.
    이 경우 임대차계약을 연장하거나 갱신하면서 차입하는 경우에는 임대차계약 연장일 또는 갱신일부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금을 포함하며, 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액에 대한 소득공제를 받고 있던 사람이 다른 주택으로 이주하는 경우에는 이주하기 전 주택의 입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금을 포함한다.
－차입금이 대출기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금될 것
 

㉯ 대부업 등을 경영하지 아니하는 거주자로부터 차입한 자금 「대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률」제2조에 따른 대부업 등을 경영하지 아니하는 거주자로부터 차입한 자금으로서 다음의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 소득공제를 받고자 하는 근로자가 해당 과세기간의 총급여액이 5천만원 이하인 사람만 해당한다.

－임대차계약증서의 입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 1개월 이내에 차입한 자금일 것.

이 경우 임대차계약을 연장하거나 갱신하면서 차입하는 경우에는 임대차계약 연장일 또는 갱신일부터 전후 1개월 이내에 차입한 자금을 포함하며, 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액에 대한 소득공제를 받고 있던 사람이 다른 주택으로 이주하는 경우에는 이주하기 전 주택의 입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 1개월 이내에 차입한 자금을 포함한다.

－기획재정부령으로 정하는 이자율(연간 1,000분의 29)보다 낮은 이자율로 차입한 자금이 아닐 것

④ 공제금액 계산

공제대상 주택임차자금 차입금 원리금 상환액의 100분의 40에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. ⑤ 공제한도 월세공제금액과「조세특례제한법」제87조 제2항에 따른 주택마련저축 공제금액의 합계액이 연 300만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.

• 3) 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제

① 공제대상 근로자

다음에 해당하는 근로소득이 있는 거주자는 일정요건을 충족한 경우에는 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제를 받을 수 있다.

－근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주
－(예외) 세대주가 월세액공제, 주택임차자금 차입금원리금 상환액공제, 장기주택저당차입금 이자상환액공제 및「조세특례제한법」제87조 제2항에 따른 주택마련저축공제를 받지 아니하는 경우 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 구성원

② 소득공제

취득 당시「소득세법」제99조 제1항에 따른 주택의 기준시가가 4억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등 또는「주택법」에 따른 국민주택기금으로부터 차입한 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금 포함)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다.

㉮ 세대주 여부의 판정은 과세기간 종료일 현재의 상황에 따른다.
㉯ 세대 구성원이 보유한 주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유한 경우에는 적용하지 아니한다.
㉰ 세대주에 대해서는 실제 거주 여부와 관계없이 적용하고, 세대주가 아닌 거주자에 대해서는 실제 거주하는 경우만 적용한다.

③ 장기주택저당차입금 요건

장기주택저당차입금이란 다음의 요건을 모두 갖춘 차입금을 말한다. 이 경우 해당 요건을 충족하지 못하게 되는 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용하지 아니한다.

㉮ 차입금의 상환기간이 15년 이상일 것
㉯ 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입한 장기주택저당차입금일 것
㉰ 장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것

 

⑤ 장기주택저당차입금으로 간주되는 경우

차입금이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에도 주거안정을 위해 조세지원이 필요하나 그 특성상 장기주택저당차입금 요건을 모두 충족할 수 없으므로 해당 차입금이 장기주택저당차입금 요건을 갖추지 못하더라도 장기주택저당차입금으로 보아 이자상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있다.

㉮「조세특례제한법」제99조에 따른 양도소득세의 감면대상 신축주택을 최초로 취득하는 자가 금융회사 등 또는「주택법」에 따른 국민주택기금으로부터 차입한 차입금으로 해당 주택을 취득하기 위하여 차입한 사실이 확인되는 경우
 

해당 금융회사 등 또는 다른 금융회사 등이 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 직접 상환하고 해당 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우만 해당한다.

이 경우 해당 차입금은 차입금의 상환기간이 15년 이상일 것 요건을 갖추어야 하며, 상환기간을 계산할 때에는 기존의 장기주택저당차입금을 최초로 차입한 날을 기준으로 한다.
 
 

㉰ 주택양수자가 금융회사 등 또는「주택법」에 따른 국민주택기금으로부터 주택양도자의 주택을 담보로 차입금의 상환기간이 15년 이상일 것 요건을 갖춘 차입금을 차입한 후 즉시 소유권을 주택양수자에게로 이전하는 경우

이 경우 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입한 장기주택저당차입금일 것 요건을 적용할 때에는 신규 차입금에 대하여는 기존 차입금의 최초차입일을 기준으로 한다. 또한 연장 또는 대환으로 인한 장기주택저당차입금은 기존의 차입금의 잔액을 한도로 한다.
 
 

㉲「조세특례제한법」제98조의3에 따른 양도소득세 과세특례대상 주택을 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 최초로 취득하는 자가 해당 주택을 취득하기 위하여 금융회사 등 또는「주택법」에 따른 국민주택기금으로부터 차입한 차입금으로서 상환기간이 5년 이상인 경우

이 경우 해당 차입금은 다음의 요건을 충족하여야 한다.
 

• 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입할 것
• 차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것

• 4) 주택마련저축 소득공제

• 5) 목돈 안드는 전세에 대한 과세특례

-김용재 조사관님-