해외부동산과 세금(Ⅱ)
본고에서는 거주자가 해외부동산을 취득ㆍ보유ㆍ처분하는 경우 등에 발생하는 세금문제를 2회에 걸쳐 살펴보도록 한다.
(국세청)
|
<목 차> |
|
Ⅰ. 해외부동산관련 세금 개요
Ⅱ. 해외부동산 취득단계 세금문제
Ⅲ. 해외부동산 보유단계 세금문제 |
|
Ⅳ. 해외부동산 처분단계 세금문제
Ⅴ. 해외 부동산주식관련 세금문제
Ⅵ. 해외부동산관련 주요 「외국환거래규정」 |
해외부동산 처분단계 세금문제
해외 거주용 주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내에 귀국하여 당해 해외주택 양도 시 과세문제
o 국내부동산과 달리 해외부동산은 1세대1주택 비과세규정이 적용되지 않는다.
해외부동산 양도와 관련된 양도소득세 납세의무자는 국내 거주자(해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 자에 한함)이다(「소득세법」 제118조의 2).
- 따라서 가족의 일부(혹은 일시적으로 가족전체)가 해외주택에서 거주하였더라도 해외주택 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 국내 거주자에 해당되는 경우에는 양도소득세 납세의무가 있다.
※ 거주자 해당여부는 사실관계를 종합적으로 고려하여 판단함(「소득세법 시행령」 제2조 내지 제4조 참조)
해외부동산 양도 시 국내 세법상 납세의무 절차
o 해외부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 관할 세무서에 예정신고를 하여야 한다.
- 2011. 1. 1. 이후 양도분부터 예정신고납부에 따른 세액공제가 폐지되었으며, 예정신고를 하지 않으면 무신고가산세가 부과된다.
| 해외부동산 | 2009. 12. 31. 이전 양도분 | 2010. 1. 1.～12. 31. 양도분 | 2011. 1. 1. 이후 양도분 |
| 2년 이상 보유 | 예정신고세액공제 10% 무신고가산세 없음 |
예정신고세액공제 5%(291천원 한도) 무신고가산세 10% |
예정신고세액공제 없음 무신고가산세 20% |
| 2년 미만 보유 | 예정신고세액공제 없음 무신고가산세 20% |
o 동일 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 예정신고와 함께 다음해 5월에 주소지 관할세무서에 양도소득세 확정신고ㆍ납부를 하여야 한다.
- 예정신고 및 확정신고ㆍ납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세(20% 또는 40%) 및 납부불성실가산세(1일 1만분의 3)를 부담하여야 한다.
해외부동산 양도 시 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고ㆍ납부한 경우 국내 과세문제
o 해외부동산 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소 또는 거소를 둔 거주자가 해외 부동산을 양도하였을 경우에는 부동산 소재지국에서 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다 하더라도 이와는 별도로, 우리나라 세법에 따라 해외부동산 양도에 대한 양도소득세를 주소지 관할세무서에 신고ㆍ납부하여야 한다(소득세법 제118조의 2 내지 제118조의 8).
o 이때 해외 부동산 소재지국 세법에 따라 현지국가에서 동 부동산 양도와 관련된 양도소득세를 신고ㆍ납부한 경우 국가 간 동일소득에 대한 이중과세 조정을 위해 동 외국납부세액은 「소득세법」 제118조의 6에 따라 세액공제 받거나 또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있다.
※ 외국납부세액의 공제방법
o 세액공제 방법 : 다음 금액을 당해연도의 양도소득 산출세액에서 공제하는 방법
세액공제액 = MIN(①, ②)
① 국외자산 양도소득세액
| ② 한도액 |
: |
해당 과세기간의 양도소득 산출세액 |
× |
|
o 필요경비 산입방법 : 해당 과세기간의 소득금액 계산상 필요경비에 산입
o 예를 들어, 특정인의 국내적용 세율이 24%이고 부동산 소재지국 세율이 15%라면 양국의 세액차이 만큼을 국내에 세금을 더 내면 되며, 반대로 특정인의 국내적용 세율이 15%이고 부동산 소재지국 세율이 20%라면 국내에서 세금을 낼 필요는 없지만 해외에서 더 낸 세액을 환급받을 수는 없다.
해외부동산의 양도소득세 계산
o 거주자의 해외부동산에 대한 양도소득세의 계산구조는 국내자산의 양도에 따른 양도소득세 계산구조와 대부분 비슷하다.
| 양도가액 | 실지거래가액 |
| (-) 취득가액 | 실지거래가액 |
| (-) 필요경비 | 양도비 등 실제경비 |
| = 양도차익 | 장기보유특별공제는 적용하지 않음(2008. 1. 1. 양도분부터) |
| ↓ | |
| 양도소득금액 | |
| (-) 양도소득기본공제 | 연 250만원(국내ㆍ국외, 부동산ㆍ주식 각각 연 250만원) |
| = 양도소득과세표준 | 국내ㆍ국외 각각 구분계산(서면4팀-962(2005. 6. 16.)) |
| × 세율 | 양도소득 기본세율( 소득세법 제55조, 6～38%) |
| = 산출세액 | 국내, 국외 각각 구분계산(서면4팀-962(2005. 6. 16.)) |
| (-)세액공제ㆍ감면세액 | 외국납부세액공제 |
| = 자진납부할 세액 |
o 해외부동산의 양도소득세 신고는 모두 실지거래가액으로 과세되므로 예정신고 시 이를 증명할 수 있는 아래 서류를 제출하여야 한다.
- 토지대장 및 건축물대장, 토지 또는 건물 등기부등본
- 당해 자산의 매도ㆍ매입에 관한 계약서 사본
- 자본적 지출액ㆍ양도비용 증빙, 감가상각비명세서
- 외국과세당국에 신고한 양도소득세 신고서 사본(외국납부세액계산 증빙)
해외부동산 양도차익 계산 시 외화환산 방법
o 해외부동산 거래와 관련된 외화환산은 다음에 정한 날 현재 「외국환거래법」에 의한 기준환율 또는 재정환율을 적용한다.
- 양도가액 : 양도가액을 수령한 날, 수차에 걸쳐 수령하는 경우에는 수령할 때마다 그날의 위 환율
- 필요경비 : 취득가액, 자본적 지출액, 양도비등 필요경비를 지출한 날, 수차에 걸쳐 지출하는 경우에는 지출할 때마다 그날의 위 환율
- 장기할부조건※의 경우 : 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날에 양도 또는 취득의 시기로 보게 되어 있고, 또한 외화의 환산도 그 시기에 수령 또는 지출한 것으로 보아 그날의 위 환율을 적용
※ 장기할부조건의 범위(「소득세법 시행규칙」제78조)
해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 요건을 모두 갖춘 것을 말한다.
1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서 포함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
해외주택 양도에 대한 양도소득 계산시 장기보유특별공제 적용여부
o 해외부동산(해외주택 포함)에 대하여는 2007. 12. 31.까지 양도분에 대하여는 장기보유특별공제가 적용되었으나, 2008. 1. 1. 양도분 부터는 해외부동산 전체에 대하여 장기보유특별공제가 적용되지 않는다(소득세법 제118조의 8).
※ 해외주택과 국내주택 양도에 따른 과세 차이점(예시)
| 적용항목 | 해외주택 | 국내주택 |
| 1가구1주택 비과세 | 적용없음 | 적용 |
| 장기보유특별공제 | 적용없음(2008.1.1.부터) | 적용 |
| 적용세율 | 누진세율 적용 | 누진세율 및 중과세율 |
| 과세특례규정 | 적용없음 | 적용 |
| 기준시가규정 | 적용없음 | 적용 |
해외부동산 양도차손이 발생한 경우 다른 국내부동산 양도차익과 통산 가능 여부
o 국외자산과 국내자산의 양도소득은 합산하지 아니하므로 양도차손 또한 국내자산 양도소득금액과 통산할 수 없다(소득세법 제102조, 제118조의 8, 「소득세법 시행령」 제167조의 2).
다만, 국외자산의 양도소득 과세표준 계산에 있어 국내자산의 양도소득 과세표준 계산 규정(소득세법 제92조)을 준용토록 하고 있어 국외자산의 양도소득도 ‘1호. 토지ㆍ건물, 부동산에 관한 권리 및 기타자산’, ‘2호. 주식 또는 출자지분(기타자산에 해당하는 주식 제외)’으로 구분하고, 각 호 내에서의 차익과 차손을 통산할 수 있다.
[양도소득 각호별 계산 요약]
| 구분 | 국내자산 | 국외자산 |
| 1. 토지ㆍ건물, 부동산에 관한 권리,기타자산(부동산등) | 국내부동산 등 | 국외부동산 등 |
| 2. 주식및출자지분 | 국내주식 | 국외주식 |
* 예: 국외부동산에서 양도차손이 발생한 경우 다른 국외부동산의 양도차익에서만 통산 가능
해외 부동산주식 관련 세금문제
o ‘해외 부동산주식’*) 을 취득ㆍ보유ㆍ처분 시 각 단계별로 발생되는 국내 세금문제는 대부분 ‘해외부동산’의 경우와 유사하나, 다음과 같은 차이가 있다.
*) 일반적으로 법인의 자산의 50% 이상이 부동산으로 구성된 법인의 주식
| 차이항목 | 해외부동산 | 해외 부동산주식(지분) | |
| 보유단계 | 발생소득 종류 | 임대소득(필요경비 인정) | 배당소득(필요경비 없음) |
| 처분단계 | 장기보유특별공제 | 적용없음(’08.1.1.부터) | 적용없음 |
| 적용세율 | 누진세율 | 누진세율 | |
| 과세권 배분 | 대부분이 양국 과세 | 조세조약에 따라 다름 | |
o 조세조약상 부동산주식(지분) 처분에 대한 과세권 배분은 다음과 같다. 다만, 조약에서 적용요건을 구체적으로 정한 경우가 많기 때문에 실제 적용 시에는 해당 조세조약 원문(의정서 포함) 내용을 반드시 확인하여야 한다.
* 거주지국 과세(= 주식 소유자의 거주지국 과세)
우리나라 거주자가 아래 국가의 부동산주식에 투자하여 양도한 경우 우리나라에만 양도소득세를 신고ㆍ납부하여야 한다.(아래 국가는 우리나라 거주자에 대한 부동산 주식 양도소득에 대하여 과세권이 없음)
그리스, 남아프리카공화국, 네덜란드(조약참조), 덴마크, 라오스, 러시아, 루마니아, 말레이시아, 벨기에, 벨라루스, 불가리아, 스리랑카, 스위스(2012년 이전), 슬로바키아, 아이슬란드(조약참조), 알제리, 오만, 우즈베키스탄, 이집트, 인도네시아, 체코, 쿠웨이트, 크로아티아, 튀니지, 파푸아뉴기니, 포르투갈, 폴란드, 피지, 헝가리
* 원천지국 과세(= 부동산주식 소재지국 과세 후 소유자 거주지국에서 합산과세)
아래 국가소재 부동산주식의 양도소득은 그 법인의 소재지 국에서 과세권을 행사할 수 있으며, 또한 우리나라 국세청(세무서)에도 양도소득세를 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 때 원천지국에서 납부한 세금은 외국납부세액으로 공제한다.
네팔, 노르웨이, 뉴질랜드, 독일, 라트비아, 룩셈부르크, 리투아니아, 멕시코, 모로코, 몰타, 몽골, 미국, 미얀마, 방글라데시, 베네수엘라, 베트남, 브라질, 사우디아라비아, 스웨덴, 스위스(2013년 이후), 스페인, 슬로베니아, 싱가포르, 아랍에미리트연합국, 아일랜드, 아제르바이잔, 알바니아, 에스토니아, 영국, 오스트리아, 요르단, 우루과이(2014년 이후), 우크라이나, 이란, 이스라엘, 이탈리아, 인도, 일본, 중국, 칠레, 카타르, 캐나다, 카자흐스탄(75% 이상), 태국, 터키(1년이하 주식), 파나마, 파키스탄, 프랑스, 핀란드, 필리핀, 호주
해외 부동산주식 취득ㆍ보유ㆍ처분 시 발생되는 세금 종류
| 구분 | 취득단계 | 보유단계 | 처분단계 | ||
| 관련세목 | 증여세 | 종합소득세 | 양도소득세 | 상속ㆍ증여세 | |
| 내용 | 취득자금 증여 | 배당소득 | 양도소득 | 상속(증여)가액 | |
| 적용세율 | 내국세법 | 10%～50%(누진세율) | 14% 또는 6%～38%(누진세율) | 기타자산:6%～38%(누진세율) -특정주식 -부동산과다보유법인주식 |
10%～50%(누진세율) |
| 외국세법 | 거의 적용없음 | 제한세율 등 | 누진세율 등 | 누진세율 등 | |
| 국내과세효과 | 과세해당분전액 | 세율차이분 | 세율차이분 | 세율차이분 | |
* 일반적인 해외주식의 경우 20%(또는 10%) 세율이 적용되지만, 부동산주식은 대부분 기타 자산으로 분류되어 누진세율(6%～38%) 적용
<해외 부동산주식관련 단계별 발생소득에 대한 제세 신고의무>
| 취득단계 |
□ 증여세 해당여부 (자금출처 소명)
- 타인(부모 등 친족포함)으로부터 자금을 증여받아 해외 부동산주식을 취득한 경우 동 취득자금을 증여받은 때 「상속세 및 증여세법」에 따라 증여세를 신고ㆍ납부 |
| 보유단계 |
□ 종합소득세 신고ㆍ납부의무
- 「소득세법」 제3조 및 「동법 기본통칙」 3-0…1에 따라 해외 부동산 주식과 관련된 배당소득을 타 소득과 합산하여 종합소득세를 신고ㆍ납부 |
| 처분단계 |
□ 양도소득세 등 신고ㆍ납부의무
- 「소득세법」 제118조의 2 내지 제118조의 8에 따라 해외 부동산주식 주식 양도소득세를 신고ㆍ납부
- 증여(상속)한 경우 증여(상속)세 신고ㆍ납부 |
※ 보유 및 처분단계에서 현지국가의 세법 및 조세조약에 따라 적법하게 납부한 외국납부세액은 세액공제를 받거나 필요경비에 산입
해외부동산관련 주요 외국환거래규정
해외부동산 취득 관련 「외국환거래규정」 개정 연혁
| 구분 | 2005.7.1 이전 | 2005.7.1 이후 | 2006.1.9 이후 | 2006.3.2 이후 | 2006.5.22 이후 | 2007.2.26 이후 | 2008.6.2 이후 | 2009.2.4 이후 |
| 주거목적 | 30만불 | 50만불 | 100만불 | 한도없음 | ||||
| 주거 이외의 목적(투자목적) | 투자목적의 해외부동산투자 불허 | 100만불 | 300만불 | 한도없음 | ||||
해외부동산 취득자가 주거래은행에 제출할 보고서 목록ㆍ기한
| 보고서명 | 제출기한 | 외국환 거래규정 |
| 해외부동산취득보고서 | 부동산 취득자금 송금 후 3월 이내 | 제9-40조 제2항 제1호 |
| 해외부동산처분보고서 | 부동산 처분(변경) 후 3월 이내. 다만, 3월 이내에 처분대금을 수령하는 경우에는 수령하는 시점 | 제9-40조 제2항 제2호 |
| 수시 보고서 | 취득부동산의 계속 보유여부의 증명 등 사후관리에 필요하여 요구하는 경우 | 제9-40조 제2항 제3호 |
<외국환은행이 국세청에 통보할 해외부동산 취득ㆍ양도자료>
| 구분 | 국세청 통보시기 | 외국환 거래규정 |
| 취득신고수리 | 신고수리 후 매익월 20일까지 | 제9-40조 제1항 |
| 취득보고서 | 취득보고서 제출 받은 후 익월 말일까지 | 제9-40조 제2항 |
| 처분보고서 | 처분(변경)보고서 제출 받은 후 익월 말일까지 |
제9-40조 제2항
※ 본 자료는 납세자의 이해를 돕기 위하여 국세청 발간책자를 기준으로 하여 작성하였으며, 구체적인 개별사례에 대한 법 적용 시에는 관련 법조문을 재확인하여 적용하시기 바랍니다. |
