분류없음2013.06.05 09:38

 

안녕하세요^^ 오늘은 양도소득세 계산방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

부동산 또는 부동산에 관한 권리와 같은 자산의 양도에 따라 발생하는 소득에

대하여 과세하는 세금인 양도소득세는 부동산의 양도소득, 부동산에 관한

권리의 양도소득, 주식 또는 출자지분의 양도소득, 기타자산 등이 과세됩니다.

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에

주소지 관할세무서에 예정신고 및 납부를 하여야합니다.

 

실지 양도가액

- 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액

 

실지 취득가액

- 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액

※ 소득세법시행령 제 89조 제 1항에서 규정한 취득원가 상당액

 * 타인으로부터 매입한 자산 : 매입가액에 취득세.등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

 * 자기가 행한 제조.생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산 : 원재료비, 노무비, 운임,

하역비, 보혐료, 수수료, 공과금(취득세, 등록세 포함), 설치비 기타 부대비용의 합계액

 

- 취득가액 계산시 포함되는것

* 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라

현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우 당해 현재가치할인차금을

포함한다. 단, 양도자산의 보유기간중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의

부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할

금액이 있는때에는 당해 금액을 공제한다.

* 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래

가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함된다.

 

 

 

 

기타 필요경비

 

- 자본적지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액

- 자본적지출액

* 소득세법시행령 제 67조 제 2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

1. 본래의 용도를 변경하기위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물,기계,설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래

용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

* 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우

* 양도자산의 용도 변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

- 양도비 등(증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비)

 

 

 

 

부동산 양도소득세 산출세액

 

* 양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비

* 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액

* 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제

* 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 x 양도소득세율

 

 

양도소득세 계산방법

 

양도가액

               (-) 취득가액

    (-)       (-) 기타필요경비(자본적지출액, 양도비용 등)

 

양도차익

    (-)          장기보유특별공제(10~50%) 

양도소득

    (-)          양도소득기본공제(250만원)

과세표준

    (x)          세율(9%~36%)

산출세액

    (-)          감면세액

결정세액

 

 

양도소득세 자동계산 서비스

 

양도소득세 계산이 어려운 경우에는 양도소득세 자동계산을 이용하면 간편하게

세액을 계산할 수 있습니다. 양도소득세 자동계산방법은 국세청 홈택스

(www.hometax.go.kr) -> 오른쪽 상단의 생활세금 -> 1번 양도소득세 자동계산

선택하여 보다 간편하게 양도소득세 세액을 계산할 수 있습니다.

 

 

 

납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후

2개월 이내에 나누어낼 수 있습니다.

분할납부할 수 있는 세액

* 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 : 1천만원을 초과하는 금액

* 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2이하의 금액

공공사업을 위하여 공공사업시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을 공공용지

보상채권으로 받는 경우 그 채권으로 양도소득세를 납부할 수 있습니다.

- 세액이 1천만원을 초과하는경우

- 양도소득세 예정,확정 신고기한 10일까지 물납신청

 

 

 

 

 
Posted by 박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 보험 박정규 세무사
분류없음2013.05.22 14:17

안녕하세요. 박정규 세무사 입니다. 오늘은 소득세신고 에 대해서

알아볼텐데요. 5월달만 되면 긴장을 하시거나, 걱정을 하시는 분들이

상당히 많을 거라 생각이 됩니다. 조금이라도 환급을 받을 수 있으시니

꼭 종합소득세 신고를 필수로 해주시는 것이 가장 좋습니다. 종합소득세

조회서비스에서 지급명세서를 참고를 하시게 되면 2012년에 소득이

얼마나 발생을 하였는지에 대해서 확인을 할 수 있습니다. 이번에는

소득세신고 에 대해서 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

종합소득세란?

 

종합소득세는 개인의 각종 소득을 종합하여 과세를 하는 소득세를 종합소득세라고

합니다. 개인이 지난 1년간에 얻으신 소득에 대해 납부를 하는 세금으로 모든

과세대상 소득을 합산하여서 다음해의 5 월 1 일 ~ 5 월 31 일 까지 주소지 관할

세무서에 신고, 납부를 하셔야 합니다. 종합소득세는 개인에게 구속이 되는 각종

소득을 종하바여서 과세하는 소득이라고 합니다.

 

 

 

 

양도소득세란?

 

재고자산의 이외에도 자산의 양도로 매매나 증여 상속으로 인해 양도를

했을시에 벌어지는 차익에 대해서 부과되는 세금이 양도 소득세 라고

합니다. 양도를 했을때에 차익이 발생하지 않으면 양도소득세는 없다고

보시면 됩니다. 양도소득세의 신고기간은 판 달로부터 두달째 달 마지막

날까지가 예정신고를 해야 합니다.

 

 

 

 

신고기간

 

2012년도의 귀속 종합소득세 신고시간은 매년마다 5월 1일 ~ 5월 31일 까지

 

종합 소득세 제출 서류

 

1. 종합소득세 농어촌 특별세 과세표준확정신고 , 자진납부계산서  소득에 따라

- 단일 소득자용 , 복수소득자용

2. 소득금액계산명세서, 소득공제신고사, 주민등록등본

3. 재무상태표 및 손익계산서와 그 부속서류 합계잔액시산표 및 조정계산서와

그 부속서류 간편장부 소득금액계산서 추계소득금액계산서, 성실신고확인서

4. 공동사업자별 소득금액 등 분비계산서

5. 원천진수액 납부명세서

6. 세약공제신청서, 성실신고확인비용 세액공제신청서

8. 일시 퇴거자 있는 경우 - 일시퇴거자 동거가족, 상황표 퇴거전 주소지와 일시퇴거지의

주민등록등본 재학증명서, 요양증명서, 재직증명서, 사업자등록증 사본

9. 장애인공제 대상인 경우 - 장애인등록증, 국가보훈처가 발행한 증명서, 장애인수첩 사본

10. 위탁아동이 있는 경우 - 가정위탁보호확인서

11. 동거 입양자가 있는 경우 - 입양관계증명서, 입양증명서

 

 

 

 

 

양도소득세 계산방법

 

양도차익 ▶ 양도가액 - 필요경비 [ 취득가액과 기타 필요경비 ]

양도소득 과세표준 ▶ 양도차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득 기본공제

양도소득 산출세액 ▶ 양도소득 과세표준 × 세율

 

양도가액과 취득가액은 모두 매매계약서로 확인을 하고 있습니다. 다운 게약서나

업계약서에 대해서 규제가 심해 계약은 정상적으로 하는 것이 가장 좋습니다.

계약에 대한 입증을 쉽게 하기 위해서는 대금지급 영수증을 보관을 하고 거래사실확인서를

준비를 해둡니다. 양도가액에서 차감이 되는 기타 필요경비에는 취득세나, 채권매각 손실,

법무사 비용, 부동산 소개 수수료, 수선비, 등등이 포함이 되는 이 또한 각각의 영수증을

잘 보관하셔야 합니다. 기준시가로 신고한 경우 취득 시에 기준시가의 ( 3 % ) 공제 합니다.

이상으로 소득세신고 에 대해서 알아보았습니다.

 

 

   

 

 

 

Posted by 박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 보험 박정규 세무사
분류없음2013.05.07 10:04

 

안녕하세요^^ 오늘은 양도소득세 신고서류에 대해 알아보도록 하겠습니다.

양도소득세는 부동산 등 자산을 양도함에 따라 발생하는 소득에 대해

과세되는 세금을 말하며 부동산을 양도한 경우 양도소득세 납세의무자는

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에

양도소득세를 예정신고 및 납부하여야 합니다.

 

 

 

 

양도소득세가 과세되는 범위는?

 

- 부동산의 양도소득

- 부동산에 관한 권리의 양도소득

- 주식 또는 출자지분의 양도소득

- 기타자산 (사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물

이용권.회원권 등)의 양도소득

 

 

 

 

양도소득세의 신고납부

 

* 부동산을 양도한 경우

- 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에

예정신고 및 납부를 하여야합니다.

예) 2012년 1월 5일 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고.

납부기한은 3월 31일까지 입니다.

 

2010년부터 예정신고납부세액공제가 폐지되고 무신고시 가산세가

부과되었으나 2010년까지는 부동산 등 양도시 과세표준 4600만원 이하

부분에 대해 5%의 예정신고세액공제를 적용하고 2011년이후 양도부터는

예정신고세액공제가 전면 면제됩니다.

 

*확정신고

- 당해연고에 부동산 등 여러건 양도하나 경우에는 그 다음해 5월 1일부터

5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야합니다.

다만 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지

않아도되며 예정신고나 확정신고를 하지않은때에는 정부에서 결정.고지하게

되며 신고.납부를 하지않은 경우 무신고가산세 20%(또는 40%), 무납부

가산세 1일 0.03%를 추가 부담하게 됩니다.

 

 

 

 

양도소득세 분할납부 및 물납

 

-납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 : 세액의 일부를 납부기한

경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있음

-분할납부할 수 있는 세액

납부할 세액이 2천만원 이하일경우 : 1천만원을 초과하는 금액

납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2이하의 금액

 

-공공사업을 위하여 공공사업시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을

공공용지보상채원으로 받는 경우 그 채권으로 양도소득세를 납부할 수 있음

#세액이 1천만원을 초과하는 경우

#양도소득세 예정.확정 신고기한 10일까지 물납 신청

 

 

 

 

양도소득세 신고서류

 

1. 양도소득세 신고서 및 납부서

- 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서

- 양도소득금액계산명세서

- 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서

- 양도소득세 및 지방소득세 납부서

2. 신고서에 첨부할 부속서류(해당서류만 준비)

- 납세자 제출 서류

*당해 자산의 매도.매입에 관한 계약서 사본

※ 환지확정 전에 취득한 토지인경우 : 환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등

*자본적지출액 양도비 증빙자료, 감가상각비명세 등

예) 중개수수료 지급액, 신고서작성비용, 법무사수수료 지급액 등

- 일괄 확인가능 서류 (납세자 제출 생략가능 서류)

* 토지.건물 등기부등본, 토지대장 및 건축물대장 등본, 개별공시지가 확인원

※ 단, 양도소득세 계산시 폐쇄등기부 등본이 필요한 경우에는 민원인이

폐쇄등기부 등본을 제출하여야 합니다.

 

 

 

양도소득세 신고기한

-예정신고.납부기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

예) 양도일이 12.2.10인 경우 ->예정신고납부기한:12.4.30까지

     우편제출시 신고일자는 우편법에 의한 통신일부인이 찍힌 날

 

-확정신고.납부기한 : 양도한 연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지

 

신고장소

- 양도자의 주소지를 관할하는 세무서 (직접 또는 우편으로 제출)

※주소지 - 양도자의 주민등록상 현 주소)

 

세금납부

- 양도소득세 납부장소 : 가까운 은행 또는 우체국

(국세의 납부낭법 안내)

*납부서를 작성하여 은행 또는 우체국에 직접 납부

*신용카드 납부(500만원까지 납부가능)

*홈택스 등을 이용한 국세 전자납부

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 보험 박정규 세무사
분류없음2013.04.30 10:13

안녕하세요 좋은 아침 입니다. 날씨가 점점 따뜻해 지고 있습니다.

하지만 아직까지 아침, 저녁으로 날씨가 자주 바뀌더라구요 그렇기

때문에 항상 외출을 하실때에는 겉옷을 꼭 챙기시어 외출을 하시길

바라겠습니다. 항상 감기 조심하시길 바랍니다.몸 건강 또한 꼭

챙기시구요. 이번에는 양도소득세 에 대해서 자세하게 알아보도록

하겠습니다.

 

 

 

 

양도소득세란?

 

재고자산 이외에도 자산의 양도로 매매나 증여 상속으로 인하여 양도를

했을시에는 벌어지는 차익에 대해 부과하는 세금이 바로 양도 소득세

입니다. 양도하였을때에 차익이 발생하지 않는다면 양도소득세는 없습니다.

 

양도소득세/자동계산

 

우선 홈텍스 홈페이지 http://www.hometax.go.kr/home/eaeehpe1.jsp 에

접속을 하셔서 맨위 상단에 오른쪽을 보시면 홈택스 민원상담 옆에 계산기

모양이 있고 [ 생활세금 ] 이라는 메뉴가 있습니다. 클릭을 하셔서 들어가주세요.

들어가시면 바로 앞에 [ 생활세금 제공 서비스 ] 라고 있는데 그 바로 밑에

① 양도 소득세 자동계산 을 클릭 해줍니다. 들어가시면 [ 방법 1 ] 양도소득세계산을

클릭해 줍니다. 클릭 하시면 나오는 페이지가 자동계산기 페이지 입니다. 그 페이지에서

입력을 하신후에 [ 입력 ] 클릭을 하시면 [ 실지거래가액세액계산 요청내역 ] 페이지가

뜨는데요 거기서 선택을 누르시고 [ 선택물건 세액계산 ] 을 클릭하셔서 그 다음 페이지

에서도 [ 선택물건 세액계산 ] 을 클릭 하시면 다른 창이 뜨면서 양도소득세세액계산서가

뜹니다 하시다 보면 그렇게 어렵지 않습니다.

 

 

 

 

양도소득세/신고기간

 

양도소득세신고기간은 판 달로부터 두 달쨰 달 마지막날까지 예정신고를

하셔야 합니다.

 

 

2013년 양도소득세율

 

구 분

과세표준액

세율 [ % ]

누진 공제액

2년이상 보유자

[ 일반 세율 ]

1,200 만원 이하

6 %

4,600 만원 이하

15 %

108 만원

8,800 만원 이하

24 %

522 만원

3 억원 이하

35 %

1,490 만원

3 억원 초과

38 %

2,390 만원

단기 보유자

2년 미만

40 %

1년 미만

50 %

다 주택자

2013년 말까지

1년 연장

일반 세율

투기지역 10 % 추가과세

1주택자

[ 비과세 요건 ]

1주택자 - 2년 이상

[ 대체취득 ]

기존주택을 취득후 1년 후에 취득하는 경우

한해서 처분기간을 3년 인정

2주택자 - 3년 이내

비사업용 토지

2013년 말까지

1년 연장

일반 세율

장기보유특별공제 배제

중과대상

미등기 양도

70 %

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

양도소득세/면제조건

 

1가구 2주택자의 경우에는 기본적으로 보아 양도세 면제는 없습니다.

양도소득세는 아래의 누진세율을 적용을 하여서 양도소득세를 부과를 합니다.

1가구 2주택이라 해도 1가구 1주택으로 보아서 양도소득세를 면제해 주기도 하는데

밑에 ①, ②, ③ 에 해당하는 경우 입니다.

 

양도 차익 

과세율 %

1, 200 만원 이하 

6 % 

4, 600 만원 이하 

15 % 

8, 800 만원 이하 

24 % 

3 억원 이하

35 % 

3 억원 초과 

38 % 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

① 일시적으로 2주택 [ 대체취득, 부모동거봉양합가, 혼인합가 ]

 

새로운 주택으로 대체취득한 경우에 3년 이내에 기존 주택을 양도한 경우나,

1주택을 보유한 사람이 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여

세대합가를 한 경우에 5년 이내에 처분한 경우나, 혼인합가의 경우에 혼인일 기존 5년

이내에 처분한 경우 입니다.

 

② 상속 , 문화재 주택, 농어촌 주택

 

상속받은 경우 5년 이내에 처분한 경우

문화재 1채, 일바주택 1채인 경우에 일반주택 양도시에 1주택으로 간주합니다.

농어촌주택 1채, 일반주택 1채를 보유한 경우에 일반주택 양도시 1주택으로 봅니다.

 

③ 기타 1가구 2주택 양도소득세 면제 요건

 

취학, 질병 요양, 근무상의 형편, 등등 보득이한 사유로 취득한 [ 수도권 밖 소재하는 주택 ]

1채와 일반주택 1채를 보유한 경우 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 봅니다.

 

이상으로 양도소득세 에 대해서 자세하게 알아보았습니다.

 

 

        

 

 

Posted by 박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 보험 박정규 세무사
분류없음2013.04.25 11:26

안녕하세요^^ 오늘은 양도소득세 비과세 요건에 대해 알아보도록 하겠습니다.

양도소득세는 건물이나 토지 등 고정자산에 대한 영업권이나 특정 시설물에

대한 이용권, 회원권 등 재산의 소유권을 다른 사람에게 넘길때 생기는 양도

차익에 대해 부과되는 세금입니다. 양도소득세는 양도일이 속하는 달의

말일부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부를 하여야하며 우편제출시 신고일자는

우편법에 의한 통신 일부인이 찍힌 날이며 양도소득세 확정신고 및 납부기한은

양도한 연도의 다음연도 5월 1일부터 31일까지입니다.

 

 

 

 

2010년 양도소득세를 예정신고납부할 경우 10%의 예정신고 세액공제가

폐지되고 예정신고를 하지않으면 무신고가산세가 부과됩니다.

다만 2010년에는 경과규정을 두어 2년이상 보유한 부동산을 양도한 경우에

5%의 예정신고세액공제를 적용하고 예정신고를 하지않으면 10~20%의

무신고가산세와 납부불성실가산세가 부과됩니다. 2011년 1월 1일 이후

양도분에 대해서는 예정신고세액공제가 완전 폐지되고 무신고시 20%의

가산세가 부과됩니다. 동일 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는

예정신고와 함게 다음해 5월에 종합하여 확정신고를 해야합니다.

 

 

 

 

양도소득세 비과세 요건 <1세대 1주택의 경우>

- 양도일 현재 국내에서 2년이상 보유한 고가주택이 아닌 1세대 1주택의

양도에 대해서는 양도소득세가 비과세됩니다.

 

*1세대가 국내에 1주택을 보유할 것

*2년이상 보유할 것

*양도가액이 9억원을 초과하지 아니할 것

*주택의 부수토지로서 도시지역내의 경우에는 건물이 정착된 면적의 5배,

도시지역 밖의 경우에는 10배 이내의 토지 포함

 

 

 

 

양도소득세 비과세 항목

 

- 양도소득세의 경우 단기 투기 거래를 줄이기위한 목적으로 비과세 항목이 많은데

현행 세법에서는 1가구 1주택 소유자가 주택을 3년이상 보유했을 경우 양도세가

면제되나 서울과 과천 및 수도권 5대 신도시는 제외됩니다. 그리고 파산선고에 의한

처분으로 인하여 발생하는 소득도 비과세 대상이며 농지 소재지에 8년이상 거주하면서

직접 경작한 농지를 양도할 경우 양도소득세가 비과세되고 경작상 필요에 의해 경작하던

농지를 팔고 다른 농지를 샀을때 종전 농지에 대해서도 양도소득세를 물지않습니다.

 

 

 

 

양도세 절세를 위해서는 양도시기의 검토가 중요한데 양도시기에 따라 양도소득세

세율이 크게 다르며 장기보유특별공제 여부도 달라집니다. 특히 1세대 1주택의

비과세 적용과 8년 자경농지의 양도, 농지의 대토 등의 감면은 양도 부동산의 보유기간이

매우 중요하므로 양도하기 전에 양도의 시기를 검토하여 조정해야 합니다.

1년 미만 보유한 부동산을 양도하는 경우 50%의 무거운 세율을 적용하지만 보유기간이

1년이상 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 6~35%의 누진세율을 적용하므로 양도시기를

조정할 수 있다면 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 또 부동산 중개 수수료, 법무사 등기

수수료, 기타 비용등에 대한 증빙을 갖추면 필요경비로 공제를 받을 수 잇으며 양도하기

전에 반드시 세무전문가와 충분하게 상담을 하고 검토하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 보험 박정규 세무사
분류없음2013.04.18 09:14

 

안녕하세요^^ 오늘은 양도소득세 절세절약 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

양도소득세는 부동산(토지 및 건물) 또는 부동산에 관한 권리 (아파트 분양권 등)

와 같은 자산의 양도에 따라 발생하는 소득에 대한 세금을 말합니다.

양도소득세 신고납부는 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의

말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고 및 납부를 하여야하며

양도소득세 무납부시 납부부성실 가산세가 연간 10.95% 적용이 됩니다.

 

 

 

 

 

양도소득세 확정신고

 

- 당해연도에 부동산 등을 여러건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터

5월 31일 사이에 주소지 관할 세무서에 확정신고를 하여야함

  다만 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지

않아도 되며 예정신고나 확정신고를 하지않을시에는 정부에서 결정·고지하게

되며 신고·납부를 하지않은 경우 무신고 가산세 20% 또는 40%, 무납부가산세

1일 0.03%를 추가 부담하게 되는 점 유의

 

 

 

 

양도소득세가 과세되는 범위

 

- 부동산(토지 또는 건물)의 양도소득

- 부동산에 관한 권리(부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권,

등기된 부동산 임차권)의 양도소득

- 주식 또는 출자지분의 양도소득

- 기타자산 (사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권,

회원권 등)의 양도소득

 

 

양도소득세가 비과세되거나 감면되는 경우

 

- 1세대 1주택의 경우로서 보유요건 및 거주요건 등 비과세 요건을 충족한

때에는 양도소득세가 과세되지않음

- 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농사 등의

경우 감면요건을 충족한때에는 양도소득세 감면

 

 

 

 

양도소득세 절세절약방법

 

01. 1세대 1주택자의 경우

 

- 1세대 1주택자가 2년이상 보유한 주택을 양도시에는 양도소득세가 비과되며

1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 사람이 새 주택을 구입한 경우 새 주택

구입 후 2년 이내에 이전 주택을 매각하면 양도소득세가 비과세됨

 

 

02. 상가겸용 주택을 보유한 경우

 

- 1세대에서 주거주택과 상가겸용 주택을 소유하고 있다가 상가겸용주택을

양도시에는 삼가염용건물을 상가건물로 용도변경을 한 후 양도를 하면

1세대 1주택의 양도소득세 비과세 요건을 갖추게 됨.

  삼가겸용 주택만을 1세대 1주택으로 보유한 경우에는 공부상 주택부분을

상가보다 크게할시 양도소득세가 비과되나 반대로 상가부분이 주택부분보다

큰 경우에는 양도소득세가 과세됨

 

03. 1세대 2주택자의 경우

 

- 1세대 2주택자의 경우 양도소득세가 적은쪽부터 매각을 하면 양도소득세가

많은 주택이 세제 혜택을 볼 수 있으며 장기적으로 세금이 절약되고 2주택의

양도차익이 비슷한 경우에는 보유기간이 짧은 쪽부터 매각을 해야 남아있는

1주택의 장기보유공제 혜택이 커짐

 

04. 1세대 3주택자의 경우

 

- 1세대 3주택자가 2개의 부동산을 매각할 경우에 하나의 부동산을 먼저 매도하고

1년이 지난 시점에 남은 부동산을 매각하는 것이 가장 좋은 방법이며 이때

연간 250만원의 양도소득기본공제의 혜택을 두해에 걸쳐 받을 수 있음

  매도할 부동산의 보유기간이 유사한 경우에는 양도차익이 적은쪽부터 매각을

하는 것이 절세·절약에 좋으며 3주택 중 한 주택이 분양권인 경우에는 입주이전에

분양권을 처분하는 것이 좋음

  1세대 3주택자의 세율은 60%인 반면 분양권 상태 보유는 1년 미만 50%, 2년 미만

40%의 세금만 부과되기 때문 (2013년 12월 31일까지 일반세율 적용시)

 

 

 

 

이밖에도 기간에 따른 양도소득세를 절세할 수 있는 방법이 있는데 2년이상

보유한 주택의 경우 양소소득 크기에 따라 6~38%까지 세율이 적용되지만

보유기간이 2년 미만일 경우에는 무조건 40%의 세율이 적용되며 보유기간에

따라 1년 미만의 경우 50%의 높은 세율이 적용될수 있습니다.

허나 3년이상 보유한 부동산의 경우에는 연 단위로 양도하는 것이 유리한데

3년이상 보유한 토지와 건물의 경우에는 10%, 4년이상 보유한 경우에는 12%,

4년 이후부터 1년단위로 3%씩 추가 공제를 받을 수 있기때문입니다.

최장기간 10년인경우 30%의 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세를

절세 및 절약할 수 있습니다. 위의 내용을 잘 참고하시어 양도소득세의

부담을 줄이시길 바라며 더많은 내용을 알고자하시는 분들께서는 아래의

배너를 클릭하여 참고하시길 바랍니다.^^

 

 

 

 

 

Posted by 박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 보험 박정규 세무사
분류없음2013.03.22 11:26

안녕하세요 ^^ 오늘은 쉽게 배우는 양도소득세 신고방법에 대해

알아보도록 하겠습니다. 양도 소득세란 부동산(토지.건물)또는

부동산에 관한 권리(아파트분양권 등)와같은 자산의 양도에 따라

발생하는 소득에 대하여 과세하는 세금입니다. 양도소득세가

과세되는 범위는 아래와 같습니다.

 

 

[ 양도소득세 과세범위 ]

 

 

  - 부동산(토지 또는 건물)의 양도소득 
  - 부동산에 관한 권리(부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권,

   전세권, 등기된 부동산 임차권)의 양도소득 
  - 주식 또는 출자지분의 양도소득 
  - 기타자산(사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물을

     이용권․회원권 등)의 양도소득

 

 

 

 

이러한 양도소득세는 비과세로 인정되거나 감면되는 경우도

있는데요, 1세대 1주택의 경우로 보유요건 및 거주요건 등 비과세

요건을 충족할 때는 양도소득세가 과세되지않으니 알아두시는게 좋습니다.

또한, 장기임대주택과 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지

등의 경우, 감면 요건을 충족하면 양도소득세가 감면됩니다.

 

 

 

 

[ 양도소득세 신고방법]

 

부동산을 양도한 경우에는, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월

이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 납부를 하셔야 합니다.

만약 2012년 2월 5일 잔금을 지급받았다면, 양도 소득세는 2개월

이내인 4월 30일까지 예정신고 및 납부를 해야합니다.

양도시기는 원칙적으로는 대금 청산일입니다.

 

 

 

 

양도소득세 신고를 우해서는 신고서 및 납부서를 준비해야합니다.

먼저, 양도소득세 신고를 위해서는 아래 서류가 필요합니다.

 

 

  - 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서

  - 양도소득금액계산명세서

  - 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서

  - 양도소득세 및 지방소득세 납부서

 

 

또한, 납세자의 경우에는 당해 자산의 매도.매입에 관한 계약서사본

(환지확정 전에 취득한 토지인경우 환지예정지증명원과 잠정등급확인원

등을 준비해야함)을 준비하시면 되며, 자본적지출액-양도비 증빙자료,

감가상각비명세 등 (얘 : 중개수수료 지급액, 신고서작성비용, 법무사

수수료 지급액)등을 준비하면 됩니다.

 

 

 

 

일괄 확인가능 서류는 납세자 제출 생략가능 서류로 토지,건물 등기부등본,

토지대장 및 건축물대장 등본, 개별공시지가 확인원을 준비하면 되고,

양도소득세 계산시 폐쇄등기부 등본이 필요한 경우에는 폐쇄등기부

등본도 같이 제출하셔야 합니다. 양도소득세는 양도자의 주소지를

관할하는 관할 세무서에 직접 방문하거나 우편으로 제출할 수있으며,

최근에는 국세청 홈페이지를 통해 납부할 수도있습니다.

 

 

 

 

(홈택스)에 접속하여 양도세 전자신고를 할 수있습니다.

먼저, 홈택스에 가입한뒤 개인>세금신고·신고분납부>세금신고(양도세 선택)

- 전자신고 설명서 : 양도세 전자신고 따라해보기를 통해 양도세를 납부하는

방법을 확인가능합니다. 만약 홈택스에서 신고하는 경우라면, 직접 신고내용을

작성하고 전송하는 신고서 작성 전송방식과, 세무회계관련 프로그램 등을

사용하여 신고서를 작성한 뒤 변환하여 전송하는 신고서 변환 전송방식

2가지를 이용할 수있습니다. 홈택스를 이용하면 자동으로 세액이 계산되고

단순한 오류를 자동으로 검증한다는 장점이 있어 처음 양도소득세를

작성하는 분들에게 좋습니다. 단, 매매계약서 사본 등의 부속서류는 세무서에

수동으로 제출해야합니다. 이상, 양도소득세 신고방법에 대해 알아봤습니다.

신고기간이 지나지않게 양도소득세 납부하시고 문의사항이나 기장대행,

세금대행 등은 꼼꼼하고 융통성있는 박정규 세무사와 상의하시기 바랍니다 ^^

 

 

Posted by 박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 보험 박정규 세무사
분류없음2013.03.13 13:48

 

안녕하세요^^ 오늘은 양도소득세 납부기한에 대해 알아보겠습니다.

양도소득세는 부동산을 처분했을때 내야하는 세금으로 알고있는 사람들이

많습니다. 양도소득세의 양도를 매매로만 이해하는 사람들이 많기때문인데

세법에서 규정하는 양도의 개념은 이보다 훨씬 넓으며 매매를 포함해

대가 관계가 성립하는 거래는 모두 양도세 과세 대상입니다.

 

 

 

 

먼저 양도소득세에 대해 알아볼텐데 양도소득세란 토지나 건물 등

고정 자산의 영업권, 특정 시설물의 이용권이나 회원권 등 대통령령으로

정하는 기타 재산의 소유권 양도에 따라 생기는 양도 소득에 대해

부과하는 조세를 말하빈다. 양도소득은 시가의 앙등에서 발생하며

높은 양도소득세율은 거래를 규제하는 효과를 가져옵니다.

 

 

양도소득세 납부기한 (법정 신고기한)

 

 

 

현행 세법에서 매매 거래 이외에도 양도세가 과세되는 거래가 있는데

부동산의 교환이나 현물 출자, 채무 변제, 경매, 공매 등 들 수 있으며

또 양도 담보, 부담부증여, 이혼 위자료, 자신의 의사와 관계없이

부동산이 수용된 경우에도 양도세가 과세된다는 점을 유의하시길 바랍니다.

전형적인 매매 거래가 아니라도 양도세가 부과되는 사례가 적지 않다는

점을 미리 알아놓으며 황당한 상황에 놓이는 일을 예방할 수 있습니다.

 

 

 

 

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에

주소지 관할세무서에 예장신고 및 납부를 하여야 합니다.

양도시기는 원칙이 대금청산일인데 예외적으로 대금청산일 전

소유권이전 등기를 한 경우에는 등기점수일이 양도시기가 됩니다.

 

 

 

 

 

양도소득세 확정신고는 당해연도에 부동산 등을 여러건 양도한 경우에는

그 다음해 5월 1일부터 5워 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를

하여야하나 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를

 하지않아도 됩니다. 예정신고나 확정신고를 하지않은 경우에는 정부에서 결정,

고지하게 되며 신고 및 납부를 하지않은 경우에는 무신고가산세 20%,

무납부가산세 1일 0.03%를 추가 부담하게 된다는 점을 유의하시길 바랍니다.

 

 

 

참고 : 국세청 홈페이지

 

 

 

Posted by 박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 보험 박정규 세무사