카테고리 없음2024. 3. 19. 12:34

안녕하세요 오늘은 절세했던 사례의 일부만 보여드리겠습니다 

토지 명의자 0000님00) 건물 명의자 000님(00)  
취득방법  증여  취득방법 원시취득  
취득가액 275,808,000원 취득가액  환산취득가액   
취득일자 2014년 12월 22일 취득일자 2016년 7월 12일  
보유기간 9년 보유기간 7년  
* 취득가액 가정 : 토지 - 기준시가를 증여재산가액으로 하여 증여세 신고 가정, 취득가액에 취득세(4%)가산    
                        건물 - 건물신축비용 관련 증빙 없다고 가정        
             
[기준시가 안분] 토지 : 건물 / 67.2% : 32.8%        
             
구분 토지 건물  
양도가액 1,344,000,000원 656,000,000원  
취득가액 275,808,000원 579,466,667원  
필요경비* 13,440,000원 8,403,945원  
양도차익 1,054,752,000원 68,129,388원  
장기보유특별공제 189,855,360원 9,538,114원  
양도소득금액 864,896,640원 58,591,274원  
기본공제 2,500,000원 2,500,000원  
과세표준 862,396,640원 56,091,274원  
세율 42% 24%  
양도소득세 326,266,588원 7,701,905원  
지방소득세 32,626,659원 770,191원  
총 부담세액 358,893,247원 8,472,096원  
             
합산세액 367,365,342원  
* 필요경비 : 양도시 부동산 중개수수료 2천만원 양도가액에 따라 토지에 안분함 , 건물은 환산취득가액 사용으로 필요경비 개산공제 적용.  
[감정평가액 안분] 토지 : 건물 / 83.2% : 16.8%        
             
구분 토지 건물  
양도가액 1,664,000,000원 336,000,000원  
취득가액 275,808,000원 296,800,000원  
필요경비* 16,640,000원 8,403,945원  
양도차익 1,371,552,000원 30,796,055원  
장기보유특별공제 246,879,360원 4,311,448원  
양도소득금액 1,124,672,640원 26,484,607원  
기본공제 2,500,000원 2,500,000원  
과세표준 1,122,172,640원 23,984,607원  
세율 45% 15%  
양도소득세 439,037,688원 2,337,691원  
지방소득세 43,903,769원 233,769원  
총 부담세액 482,941,457원 2,571,460원  
             
합산세액 485,512,917원  
* 필요경비 : 양도시 부동산 중개수수료 2천만원 양도가액에 따라 토지에 안분함 , 건물은 환산취득가액 사용으로 필요경비 개산공제 적용.  
             
[결론] 토지와 달리 건물은 취득가액에 환산취득가액을 사용하게 되는데, 건물의 취득일과 양도일 사이에 기준시가 변동이
크지않아 양도차익이 작고, 저율의 세율 구간이 적용됩니다.      
 따라서, 건물에 대한 안분비율이 높은 기준시가를 적용하고, 기준시가로 안분한 금액에서 30%이상 차이가 나지 않는
선에서 최대한 건물에 많은 금액의 양도대금을 분배합니다.      
             
제한식① 토지가액(기준시가±30%) 940,800,000원 ~ 1,747,200,000원  
제한식②  건물가액(기준시가±30%) 459,200,000원 ~ 852,800,000원  
제한식③ 토지가액 + 건물가액 = 2,000,000,000원      
             
             
토지 1,147,200,000원과 건물 852,800,000원으로 안분계산된 금액에서 차이 금액이 30% 이내가 되도록 소액 조정하여,
             
 토지가액 =      1,148,000,000       건물가액 = 852,000,000원  
             
구분 토지 건물  
양도가액 1,148,000,000원 852,000,000원  
취득가액 275,808,000원 752,600,000원  
필요경비* 11,480,000원 8,403,945원  
양도차익 860,712,000원 90,996,055원  
장기보유특별공제 154,928,160원 12,739,448원  
양도소득금액 705,783,840원 78,256,607원  
기본공제 2,500,000원 2,500,000원  
과세표준 703,283,840원 75,756,607원  
세율 42% 24%  
양도소득세 259,439,212원 12,421,585원  
지방소득세 25,943,921원 1,242,159원  
총 부담세액 285,383,133원 13,663,744원  
             
합산세액 299,046,877원  
             
* 필요경비 : 양도시 부동산 중개수수료 2천만원 양도가액에 따라 토지에 안분함 , 건물은 환산취득가액 사용으로 필요경비 개산공제 적용.  
             
             

기준시가와 감정평가에 따른 양도세 절세 방법 에대한 사례였습니다 

Posted by 박정규 세무사
카테고리 없음2024. 3. 5. 14:59

심판청구에서 인용을 위해 노력중입니다 과세전적부심사청구나 이의신청부터 도전!

 

Ⅲ. 쟁점

이 사건의 쟁점은 취득당시 단독주택이었던‘강남구 00동 10’의 4층, 5층을 제1종근린생활시설(의원)로 용도변경한 것을 지방세법 시행령 제28조 의 5 1항의‘종전주택 등을 처분하는 경우’로 볼 수 있는지 여부이며, 이에따른 과세 처분의 당부입니다.

Ⅳ. 청구주장 (이 사건 처분이 위법부당한 이유)

처분청은 단독주택을 제1종근린생활시설(의원)로 용도변경한 것을 ‘처분하는 경우’가 아닌 것으로 보아 중과세액과 기본세액의 차액만큼 과세예고 통지했으나 다음과 같은 이유로 위법∙부당한 통지입니다.

 

가. 소득세법 시행령」제154조 제5항, 조심2023부7049, 2023.07.27 「소득세법 시행령」제154조 제5항이 2021.2.17. 일부 개정 되면서 “1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여, 용도변경(「건축법」제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)]하는 경우에 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다”고 하여 기획재정부는 세법 개정을 통해 처분의 개념에 양도, 증여, 용도변경이 모두 포함되는 것을 명확히 하였습니다.

조세심판원에서도「소득세법」제154조 제5항에서 ‘처분’의 개념 안에 ‘양도’, ‘증여’, ‘용도변경’이 포함됨을 명확히 했으므로 기획재정부 예규의 ‘양도’에는 양도뿐 아니라 증여, 용도변경도 모두 포함되는 것으로 해석함이 타당하다라며 처분에 용도변경을 포함하는 것으로 판시한 바 있습니다. (조심2023부7049, 2023.07.27)

나. 행안부 유권해석(지방세특례-721, 2016.6.23.) 행안부 유권해석(지방세특례-721, 2014.6.23.)에 따르면,“지방세특례제한법 제40조의2 주택거래에 대한 감면된 취득세의 추징요건은 ‘취득일로부터 2년 이내에 1주택으로 되지 않는 경우’로만 규정하고 매매 · 증여 · 용도변경 등 처분방법에 대하여 별도의 규정을 두지 않고 있습니다. 따라서, 공부상 근린생활시설로 용도변경하여 사실상 사무실 등으로 사용되고 있는 건축물을 주택으로 보아 취득세를 추징하는 것은 부당하다.”고 보고 있습니다.

일시적 2주택자에 대해 취득세 조세혜택을 주고 있는 지방세법시행령 28조의 5 역시 처분방법에 대한 별도의 규정을 두고 있지 않습니다. 따라서 청구인이 기존의 유권해석에 따라 용도변경을 한 경우 일시적 2주택 요건을 만족한다고 판단했던 것은 매우 예측가능했던 상황이고 사회통념상 타당한 범주의 판단이자 행위입니다

 

관련 유권해석이 있는 상황에서 용도변경한 사실이 처분에 해당하지 않는다고 보아 일시적 2주택 취득세와 1세대 2주택 취득세의 차이만큼 과세한다면 납세자의 예측가능성을 침해하게 됩니다.

일시적 2주택감면 요건으로 지방세법 시행령(‘처분’)과 지방세특례제한법(‘1주택으로 되지 아니한 경우’)의 규정이 다르게 되어있다면 이는 입법 미비로 볼 수 있다. 대법원은 설령 세법에 미비나 부당함이 있더라도 이는 원칙적으로 입법으로 보완하여야 한다고 판시하고 있다(대법원 1993.10.26.선고 93누14691 판결).

 

따라서 관련 규정을 입법 미비로 본다면 세금의 부과는 납세의무의 성립당시에 유효한 법령의 규정에 의하여야 하고, 세법의 미비를 보완하여 개정이 있은 경우에도 특별한 사정이 없는 한 개정 전후의 법령중에서 납세의무가 성립한 법령을 적용하여야 한다(대법원 1997. 10. 14. 선고97누9253 판결).

 

나. 실질과세의 원칙

지방세법시행령 제28조의5에서는 3년 이내에 종전주택을 '처분하는 경우' 취득세 중과 적용을 배제하는 것이고, 지방세특례제한법 제40조의2에서는 3년 이내에 '1주택이 되지 않는 경우' 감면된 취득세를 추징한다고 명시하고 있습니다. 종전주택의 용도변경을 통해 1주택이 되는 것과 매매 및 증여하여 1주택이 되는 것 모두 경제적 실질이 1주택이 된 것으로 동일함에도, 단순히 법문상‘처분’이라고 되어있다는 이유만으로 매매가 아닌 용도변경으로 1주택이 된 경우를 일절 배제하고, 입법취지 및 목적이 같은 두 법령을 달리 판단하는 것은 지방세기본법상 실질과세원칙에 반하는 부당한 처분입니다.

(첨부자료 2호: 임대차계약서-용도변경후 주택으로 사용하지 아니함)

 

다. 관련법령의 입법취지 : 주택 투기수요 억제 및 실수요자 보호 2020.8.12. 시행된 다주택자 취득세 중과제도의 입법취지는 주택 투기수요를 억제하고 1주택자 등 실수요자를 보호하는 것입니다.

현재 청구인은 종전주택을 의원용으로 용도변경하여 경제활동을 영위하며 신규주택에 거주하는 1주택자입니다. 해당 쟁점주택의 지분이 단 10%인 청구인이 투기목적으로 신규주택을 취득하는 과정에서 다주택자 주택 취득세 중과세를 부당하게 회피하기 위해 주택 층 2개를 근린생활시설로 용도변경하여 건물 전체를 근린생활시설로 사용하고 있다고 보는 것은 과도한 유추해석으로 보입니다.

 

청구인주택 투기를 한다거나 실수요자의 수요를 방해하여 입법취지에 반하는 행동을 했다고 볼 수 없습니다.

따라서, 지방세법을 해석하고 적용함에 있어서 위와 같은 경우에는 목적론적 해석(目的論的解釋)을 통해 중과대상에서 제외하는 것이 일시적 2주택자에게 3년의 처분 유예기간을 부여하고 있는 법의 취지에도 합당하다고 판단됩니다.

라. 납세자의 법률행위 존중

납세의무자가 경제활동을 함에 있어서는 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여서도 여러 가지 법률관계중 하나를 선택 할 수 있는 것이고, 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자가 선택한 법률관계를 존중하여야 할 것입니다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2000두963 판결 등).

또한 대법원에서 2001.8.21. 선고한 2000두963 판결에 의하면, 과세관청은 납세자가 동일한 경제적 목적을 달성하기 위해 선택한 여러 가지의 법률관계중 하나가 과중한 세금부담을 회피하기 위한 행위였다 하더라도 가장행위에 해당한다고 볼만한 특별한 사정이 없는 이상 유효하다고 보고 있습니다.

 

청구인은 1주택자가 되기 위한 목적을 달성하기 위해 매매, 증여, 용도변경 등의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있는 것이고, 과세관청으로서는 청구인이 종전주택을 의원용으로 변경한 것이 가장행위가 아님을 확인하여 특별한 사정이 없는 한 납세의무자가 선택한 법률관계를 존중해야 된다고 생각합니다.

Ⅴ. 결 론

이 사건으로 돌아와 보면 납세의무자가 단지 세제상 혜택을 받았다는 점만을 근거로 이 사건의 경우와 같이 용도변경으로 구주택을 주택으로 볼 수 없음에도 지방세특례제한법상 ‘1주택으로 되지 아니한 경우’의 적용을 부정해서는 안된다고 판단합니다.

 

청구인이 우회적인 거래를 통한 어떠한 조세회피도 없었던 점을 두루 살펴주시고 성실하게 납세의무를 이행하고자 하는 청구인의 심정을 혜량하시어 청구인의 신청취지대로 결정이 이루질 수 있기를 간절히 바랍니다.

Ⅵ. 관계법령

Posted by 박정규 세무사
카테고리 없음2024. 2. 27. 20:17
  증여세 절세 방안  
   
                       
                       
  Ⅰ. 사실관계                  
                       
   1. 신혼부부임차보증금 제도로 인해 주택을 취득 할 수 없는 A(女)는 B(母)의 명의로 주택을 
      취득하기 위해 주택매수대금(1억3700만원)을 이체하였고, B는 해당 금액으로 서울특별시 00구 아파트를
      취득하여 1세대 2주택자 (B가 현재 거주중인 B배우자 명의의 경기도 00 주택 포함)가 되었습니다. 
                       
   2. 주택취득일은 2020.01.02 이지만, 2022.06부터 B가 A에게 이자(10만원)을 이체하고있고
      차용증은 취득일 당시로 작성했습니다.             
                       
   3. B는 2024.3.29에 1.에서 취득한 주택을 양도할 예정이고, 주택의 양도가액은 5억 5,000만원에
      전세 3억원 입니다.                 
   4. A는 B로부터 주택매매대금을 받아 A명의로 주택(청약당첨)의 취득계획을 갖고 있습니다.
                       
                       
  Ⅱ. 쟁점사항                  
                       
   1. 주택 매매대금으로 대여금을 상환받게 되는경우 증여세 과세문제    
                       
   - 직계존비속간의 금전대차 거래는 증여로 봅니다. 다만, 차용증을 작성하고 이자 및 원금
     상환의 내역이 있는 경우에는 금전대차로 볼 수 있기에 이자의 최초 수취 시기가 대여일로부터 
     2년 이상 지난 경우라도 현재까지 이자를 수취하고 있는 경우라면 실제 금전대차로 인정 될 
     수 있다고 판단됩니다.                
   - 따라서, 기존에 B에게 송금했던 금액(1억 3700만원)만큼 이체받은 경우 대여금을 받은 것으로
      인정 될 수 있습니다.                
                       
   2. A가 B로부터 주택취득자금을 차용시 증여세 과세문제        
                       
   - B로부터 받은 주택취득자금은 증여세가 과세 될 수 있지만 차용증을 작성한 후 매월 일정한 금액의 이자를
     지급 한다면 금전대차로 인정 될 수 있습니다.          
   - 차용증에 기재된 원금은 상환해야 합니다.          
   - 직계존비속간의 금전대차 거래는 증여로 볼 가능성이 많아, 차용증에 확정일자를 받을 것을 권합니다.
                       
   3. A가 B로부터 주택취득자금을 증여받는경우 예상 증여세액      
                       
   - 10년이내에 B로부터 받은재산(사전증여재산)이 없고 주택매매대금에서 대여금을 제외한 
     금액을 약 9,000만원(아래 표 참고)이라고 본다면 증여세(세율 10%)는 300만원입니다.
   - 증여공제 직계비속 5,000만원 + 사위 1,000만원 = 6,000만원      
                       
                       
                       
                       
   예상 순현금흐름                
  구분 금액 비고  
    양도가액                                     550,000,000    
    전세금                                     300,000,000    
    양도세                                       21,373,720    
    양도중개수수료                                        2,288,000    
    현금흐름                                     226,338,280    
    대여금                                     137,000,000 차입금(주택취득자금)  
    순현금흐름                                       89,338,280 대여금 차감후  
                       
   4. B의 지인을 통한 증여세 절세 방법            
                       
   - 제3자를 통해서 자금을 받아 주택을 취득하게 되는경우 증여로 간주되어 증여세가 과세되기 
     때문에 주택 취득자금을 제3자를 통하여 조달하는 것 보단 B로부터 차입 또는 증여받는 것을 
     추천드립니다.                  
                       
   5. 000 아파트 양도소득세 절세 방법 검토          
                       
   - 서울시 00구의 경우, 2023.1.5 조정대상지역에서 해제되었으므로 00구 아파트는 2024.3.29 잔금일 기준
     양도세 중과대상 주택에 해당하지 않습니다.           
   - 기본세율을 적용한 00구 아파트 양도세액(지방세 포함)은 21,373,720원 입니다.  
   - B의 주택지분(50%)을 B의 배우자에게 증여후 양도하게 되는 경우 양도세 절세액보다 취득세 과세액이
      더 크기에 절세효과는 없는 것으로 판단됩니다. (양도세 + 취득세 = 23,704,523원)  
                       
                       
    ***위 내용은 현재(2024.2.22)시행중인 법령 등에 근거하여 작성되었습니다.***
                       
                       
                       
                       
                       
 양도소득세 계산(안)
                                     
 양도소득세 계산                        [단위 : 원]   기본사항            
구분 일반세율 비고   양도일자 2024.03.29
  소재지 서울특별시 00구 조정대상지역 해제   취득일자 2020.01.02
  양도가액                                     550,000,000 2024.03.29   양도물건종류  
  취득가액                                     436,091,050 2020.01.02                  
  필요경비                                         2,897,600     거래금액            
  양도차익  전체양도차익                                     111,011,350     양도가액                                         550,000,000
 비과세 양도차익                                                   -     취득가액                                         436,091,050
 과세대상 양도차익                                     111,011,350       매입가액                                       429,000,000
  장기보유특별공제                                        8,880,908 보유기간 8%     취득세                                            5,324,050
  양도소득금액                                     102,130,442       등록세      
  양도소득기본공제                                        2,500,000       법무사비용    
  과세표준                                       99,630,442       취득중개수수료                                          1,767,000
  세율 35% 15,440,000(누진공제)     기타      
  산출세액                                       19,430,655 중과세 배제   기타필요경비                                          2,897,600
  지방세액                                        1,943,065       자본적지출액                                            609,600
  총부담세액                                       21,373,720       양도중개수수료                                          2,288,000
                        국민주택채권매각차손  
                        기타      
                                     
B의 남편에게 아파트 50% 증여후 양도(이월과세 적용)          [단위 : 원]                
  양도소득금액                                       51,065,221 양도중개수수료 1/2씩 부담 가정,
2023.12.31 개정으로 이월과세 계산시 취득가액에 자본적 지출액 포함
                 
  양도소득기본공제                                        2,500,000                    
  과세표준                                       48,565,221                    
  세율 15%                    
  산출세액                                        6,024,783 중과세 배제                  
  지방세액                                          602,478                    
  최종세액                                       13,254,523 B, B남편분 합산액                  
                                     
취득세                    [단위 : 원]                
  증여재산가액                                                                                                    275,000,000                  
  세율(85이하 가정)   3.8%                  
  산출세액                                                                                                      10,450,000                  
                                     
  총부담세액                                       23,704,523                        
> 결론 : B의 남편에게 증여한 후 양도하는 경우, 절세 불가                        
                                     
                                     
 예상 순현금흐름                                
구분 금액 비고                  
  양도가액                                     550,000,000                    
  전세금                                     300,000,000                    
  양도세                                       21,373,720                    
  양도중개수수료                                        2,288,000                    
  현금흐름                                     226,338,280                    
  대여금                                     137,000,000 차입금(주택취득자금)                  
  순현금흐름                                       89,338,280 대여금 차감후                  
                                     
  상속세및증여세법 제53조 [ 증여재산 공제 ]            
  거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다. 
  이 경우 그 증여세 과세가액에서 공제받을 금액과 수증자가 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액(제53조의2에 따라 공제받은 금액은 제외한다)을
   합한 금액이 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다.        
                                 
  1. 배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원                      
  2. 직계존속[수증자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중인 배우자를 포함한다. 이하 제53조의2에서 같다]  
    으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 2천만원으로 한다.    
  3. 직계비속(수증자와 혼인 중인 배우자의 직계비속을 포함한다)으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원          
  4. 제2호 및 제3호의 경우 외에 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척으로부터 증여를 받은 경우: 1천만원        
                                 
                                 
  소득세법 제101조 [ 양도소득의 부당행위계산 ]            
  ② 거주자가 제1항에서 규정하는 특수관계인(제97조의2 제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우는 제외한다)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터
   그 증여일부터 10년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 제1호에 따른 세액이 제2호에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 
  다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다.            
                                 
  1. 증여받은 자의 증여세(「상속세 및 증여세법」에 따른 산출세액에서 공제ㆍ감면세액을 뺀 세액을 말한다)와 양도소득세    
  (이 법에 따른 산출세액에서 공제ㆍ감면세액을 뺀 결정세액을 말한다. 이하 제2호에서 같다)를 합한 세액        
  2. 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세                  
                                 
                                 
  소득세법 제97조의 2 [ 양도소득의 필요경비 계산 특례 ]        
  ① 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터
   증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조 제2항에 따르되, 다음 각 호의 기준을 적용한다.
                                 
  1. 취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 제97조 제1항 제1호에 따른 금액으로 한다.      
  2. 제97조 제1항 제2호에 따른 필요경비에는 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산에 대하여 지출한 같은 호에 따른 금액을 포함한다.(2023.12.31 개정)
  3. 거주자가 해당 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우 필요경비에 산입한다.          
                                 
                                 
  (제97조 [ 양도소득의 필요경비계산 ]                      
  ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.          
  1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 
  다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다            
    가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 든 실지거래가액                  
    나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액          
  2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것                    
                                 
Posted by 박정규 세무사