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전동흔 |
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1 쟁점사항
2 결정요지
[사례] 보금자리주택의 분납금과 연부취득 판단
취득세 납세의무가 있는 것으로 보는 “연부취득”은 그 계약체결 당시 매매계약이 이루어진 것을 전제로 하는 것인바, 임대차계약의 경우, 계약체결 당시 「임대주택법」에 따른 주택임대차계약(임대차기간 2년)으로 체결되었고, 당해 임대차계약 조건에서 10년간 매 2년마다 임대차계약을 새로이 갱신하면서 임차인이 다른 주택을 소유하거나 퇴거 또는 다른 임대주택에 입주하지 아니하고 계속하여 거주하면서 임차권의 양도나 전대 없이 임차인의 지위를 유지하며, 정해진 분납금과 월 임대료 등을 성실히 납부하는 등의 조건을 모두 충족한 경우에 한하여 10년 후에 임대주택의 시가를 반영한 감정평가액에 따라 최종 분납금을 납부하고 분양전환이 가능하도록 한 사실에서 임대차계약은 한국토지주택공사로부터 임차인의 권리와 함께 향후 분양을 받을 수 있는 분양전환(매수)의 권리를 조건부로 부여받은 것에 불과하다고 볼 수 있는 점, 또한, 매매계약에는 계약 당시 상호간 매매의사가 존재하고, 총 매매금액이 확정되어야 하며, 매매계약 해제 시 상호 위약금 등의 지급내용이 포함되는 것이 일반적이라 하겠는바, 임대차기간을 2년으로 정한 임대차계약의 경우는 10년 후 임대주택의 시가를 고려한 감정평가액이 결정된 후에 각자의 여러 조건을 고려하여 분양받을 것인지 여부를 선택할 수 있도록 한 것으로서, 임대차계약 내용만으로 청구인들의 분양전환 의사가 존재한 것으로 확정하기 어려우며, 총 매매대금 또한 확정이 되지 않았고, 10년의 임대기간 중 임대차계약 해제 시 위약금 지급에 대한 규정이 없고, 오히려 납부한 분납금액에 이자율 등을 고려하여 산정한 금액과 시가 등을 반영하여 반환하도록 되어 있어 이 건 임대차계약을 매매계약이라고 단정하기 어려운 점, 나아가 10년 임대기간(5차례 임대차계약) 경과 후 아파트의 시가를 감정평가하여 분양전환하도록 한 사실에서 이 건 임대차계약에 의거 납부하는 분납금은 매매계약에 의거 분할납부하는 매매대금의 성격이라기 보다는 추후 분양전환 시 분양계약을 체결한 후에 비로소 매매대금으로 전환되는 선수금의 일종에 해당된다고 볼 수 있는 점, 당초 임대차계약기간의 만료로 2012년 7월에 2년의 기간으로 갱신한 임대차계약서 제1조 제1항 제2호에서 쟁점금액이‘임대보증금’으로 표기된 사실에서 아파트와 같은 공공건설임대주택으로서 임대차계약서에 ‘분납금’이라는 용어를 사용하지 않고 임대보증금을 납부한 후 5년 이상의 임대기간 종료 후 감정평가액 등의 시가를 반영하여 산정한 결과에 따라 당해 임차인에게 분양전환 여부를 선택하도록 한 공공임대주택과의 형평성에도 문제가 있는 점 등을 종합하여 미루어 볼 때, 임대차계약을 매매계약에 따른 연부취득이라 하여 취득세 납세의무가 있다고 본 것은 무리가 있다(조심 2013지978, 2013.12.24.). 3 관련 조문
[지방세기본법]
제34조 【납세의무의 성립시기】 ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 시기에 성립한다. 1. 취득세 : 취득세 과세물건을 취득하는 때 제10조 【과세표준】 ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다. ⑧ 제1항 내지 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가액ㆍ가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제20조 【신고 및 납부】 ① 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 60일[중간 생략] 이내에 그 과세표준액에 제11조부터 제15조까지의 세율을 적용하여 산출한 세액을 대통령령이 정하는 바에 의하여 신고하고 납부하여야 한다. [지방세법 시행령]
제20조 【취득의 시기 등】 ⑤ 연부로 취득하는 것(취득가액의 총액이 법 제17조의 적용을 받는 것은 제외한다)은 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다. [임대주택법]
제21조 【건설임대주택의 우선 분양전환】 ① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택 등을 분양전환하는 경우에는 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다. [임대주택법 시행령]
제22조 【건설임대주택의 우선 분양전환 등】 ③ “분납임대주택”이라 함은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하는 공공건설임대주택 중 임대보증금 없이 분양전환금을 분할하여 납부하는 임대주택이고, 이 경우 임대사업자가 임차인으로부터 임대개시 전 또는 임대기간 중 분양전환금의 일부(분납금)를 미리 받을 수 있다. 4 검토
「연부」라 함은 매매계약서상 연부계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다. 즉 연부취득도 유상승계취득의 일종으로서 기본적으로 대금을 완납하여야 유효한 취득이 되는 것이다. 그러므로 연부취득이라 하더라도 최종연부금을 완납할 것을 정지조건으로 하여 납세의무가 있는 것으로 보는 것이기 때문에 연부금을 완납하지 아니하고 중도에 계약을 해약한 것이라면 중도금지급 중에 해약한 것과 마찬가지의 결과를 초래하게 되는 것이다. 그래서 연부취득 중에 해약이 된 경우에는 잔금을 지급하지 아니하고 해약이 된 것과 동일하므로 취득세 납세의무가 없는 것이다. 즉 연부취득 중인 과세물건을 마지막 연부금지급일 전에 계약을 해제한 때에는 이미 납부한 취득세는 환부하여야 한다. 이는 연부취득은 일종의 장기간 대금을 분납하는 유상승계취득의 일종으로써 승계취득 시 취득을 판단하는 대전제는 잔금을 상대방에게 지급하여야 그 효력이 발생하는 것이므로 잔금인 최종 연부금을 지급하지 아니하고 계약을 해지한 경우에는 취득이 성립되지 아니한 결과가 되고 나아가 취득세 납세의무도 성립되지 아니한다. 첫째, 연부취득의 경우 계약당시 계약목적대상이 존재하여야 하나 선수협약의 경우 계약당시 계약목적물은 존재하되 위치, 면적 등이 불확정한 경우를 의미하는 것이다. 예를 들면 매매계약서를 체결할 당시 계약의 대상인 토지의 지번, 면적 등이 명확하게 존재하는 경우에는 연부취득 계약대상으로 보아야 하나, 선수협약의 경우에는 토지 등 계약목적물은 존재하되 가지번(예：××블럭 ○○노트)이나 면적이 특정되지 아니한 것이고 추후 반드시 정산하도록 본 계약을 체결하게 되는 것이다. 또한 아파트를 분양할 경우 분양회사에서 분양대금을 납부하는 기간을 2년 이상 두고 있다고 하더라도 그 계약의 목적물인 건물(아파트)이 없기 때문에 연부취득에 해당되지 아니하는 것이다. 이에 대해 아파트의 토지부분은 목적물이 존재하기 때문에 연부취득으로 취득세를 납부하여야 한다는 의견을 제시할 수가 있으나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항의 규정에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다라고 규정하고 있기 때문에 토지부분인 대지권은 건물의 전용부분이 존재하지 아니하는 한 의미가 없는 것이다. 둘째, 연부계약은 매매계약서상의 대금지급기간이 2년 이상이어야 하고, 이는 민법에 의한 기간계산으로 판단하여야 하므로 초일불산입하여 산정하는 것이다. 또한 계약서상의 대금지급기간을 의미하는 것이기 때문에 사실상의 대금지급기간과는 무관한 것이다. 예를 들면 계약서상의 대금지급기간을 2년 이상으로 하였으나 2년이 되기 전에 미리 대금을 완납하였다고 하더라도 연부취득에 해당되기 때문에 매 연부금지급일로부터 60일 이내에 취득세를 신고납부하지 아니한 경우에는 취득세 가산세의 납세의무가 발생되는 것이다. 역으로 매매계약서상의 대금지급기간을 2년 미만으로 하고 잔금을 2년 이후에 완납한 경우에는 연부취득에 해당되는 것인가? 이는 당초 매매계약서상 대금지급기간을 2년 이상으로 하지 아니한 것이기 때문에 연부계약에 해당되지 아니하는 것이며, 단지 대금을 지연하여 불입한 것에 불과하다. 선수협약은 장차 택지매매계약을 체결할 것을 예약한 것에 불과하기 때문에 이 경우 선수금은 대금이 아니며, 추후 본계약을 이행할 것을 전제로 지급되는 금액으로서 선수금을 완납하였다고 하더라도 취득세 납세의무가 발생되지 아니하는 것이다. 셋째, 연부계약은 계약목적물이 주로 부동산, 선박에 해당되며, 차량 등을 2년 이상 대금기간을 두고 취득한다고 하더라도 이는 할부거래에 관한 법률에 의거 할부계약일 뿐 연부계약과는 무관한 것이다. 즉 할부거래에 관한 법률 제2조 제1항 제1호의 규정에서 계약의 명칭ㆍ형식 여하에 불구하고 동산 또는 용역(일정한 시설을 이용하거나 용역의 제공을 받을 권리를 포함한다)에 관하여 「할부계약」이 적용되는 것이므로 동산의 매수인 또는 용역을 제공받는 자(매수인)가 동산의 매도인 또는 용역을 제공하는 자(매도인)에게 동산의 대금 또는 용역의 대가(목적물의 대금)를 2월 이상의 기간에 걸쳐 3회 이상 분할하여 지급하고, 목적물의 대금의 완납 전에 동산의 인도 또는 용역의 제공을 받기로 하는 계약이 이에 해당하는 것이다. 따라서 차량 등을 취득하는 경우에는 부동산이 아닌 동산을 취득하는 경우에 해당되는 것이기 때문에 연부취득이 아닌 것이다. 종합적으로 볼때 연부취득이라 함은 취득세 과세대상 물건이 존재하면서 매매대금 최종지급일까지 2년 이상 이루어져야 하며(대법원 95누15070, 1997.6.13. 참조) 그 연부 취득에 해당되는지 여부는 계약내용에 의하여 판단하여야 할 것(대법원 97누3170, 1998.11.27. 참조)이다.
제1조 【임대차계약기간】 임대차계약기간 종료일은 입주지정기간종료일 다음 월 1일부터 2년
(1) 분양조건부 임대 계약 5 관련 유사사례
[사례] 연부취득과 취득세 납세의무
‘연부’라 함은 매매계약서상 연부계약 형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말하는 것이며, 이러한 연부취득에 해당되는지 여부는 매매계약의 내용에 따라 판단하여야 하는 바(대법원 94다50212,1995.6.30 및 대법원 97누3170, 1998.11.27. 참조), 청구법인의 경우 2011.10.14. 조합과 토지에 대한 매매계약을 체결하면서 잔금 지급시기 및 조건을 “이 계약 체결 후 도시개발사업 준공시까지 도시개발사업비 소요계획에 맞추어 순차적으로 지급”하기로 계약하여 계약서상 연부대금 및 잔금지급일이 구체적으로 명시되어 있지 않지만, 이 건 조합이 이 건 토지의 조성공사와 관련하여 2011.11.29. ○○주식회사와 체결한 공사도급계약서를 보면 이 건 토지에 대한 잔금지급의 기준일이 되는 준공시기가 2014.6.11.로 기재되어 있으므로, 이 건 토지의 매매대금의 지급기간은 2011.10.14.부터 2014.6.11.까지라고 볼 수밖에 없고, 그 기간이 2년 이상이므로 청구법인의 토지의 취득은 연부취득에 해당한다고 보는 것이 타당하다. 청구법인의 이 건 토지의 취득이 연부취득에 해당하는 이상, 청구법인이 계약기간 중에 나머지 토지대금을 일시에 지급한다 하더라도 그 완납일은 그 완납부분에 대한 취득일이 되는 것일 뿐 계약일로부터 실제 완납일까지의 기간이 2년 미만이라고 하여 소급하여 처음부터 청구법인이 연부매매계약을 체결하지 아니한 것으로 볼 수는 없다(조심 2013지0513, 2013.8.12.). [사례] 연부취득 시 취득세 과세표준의 범위
취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하되, 연부취득의 경우에는 그 연부금액을 과세표준으로 하도록 규정하고 있고, 같은 조 제7항에서 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정하도록 위임하고 있으며, 이러한 위임에 따라 연부로 취득하는 경우에는 지방세법 제73조 제5항에서 연부금 지급일을 취득일로 보아 그 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다)으로 규정하고 있으므로, 청구인의 경우에도 권리의무 승계계약을 체결할 당시 매매대금을 2년 이상에 걸쳐 지급하는 연부매매계약을 승계한 것이므로, 연부금 지급일에 사실상 지급한 연부금을 과세표준으로 하여 취득세를 신고납부하여야 하는 것이고, 지방세법 시행령 제82조의3 제1항에서 취득가격의 범위를 정하면서 법인이 아닌 자가 취득하는 경우 연체료 및 할부이자를 제외하도록 규정하고 있지만, 연부로 취득하는 경우에는 지방세법 제73조 제5항에서 그 과세표준을 별도로 규정하고 있으므로, 동조의 규정을 적용하여야 하는 것으로서, 지방세법 시행령 제82조의3 제1항의 규정을 근거로 할부이자를 취득세 과세표준에 포함한 것이 부당하다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠다(행자부 심사 2004-0268, 2004.9.23.). [사례] 연부취득 시 취득세 납세의무
지방세법상 연부취득의 경우에는 사실상의 연부금 지급일에 연부금을 지급한 비율 만큼 당해 재산을 취득하는 것으로 하여 그 금액을 과세표준으로 한 취득세를 부과하는 것으로 새겨야 할 것으로서(같은 취지의 대법원 85누10, 1987.6.23.), 청구인의 경우도 이 사건 토지에 대하여 연부 매매계약을 체결한 사실이 분명한 이상 그 계약금을 포함한 각 연부금 지급일로부터 30일 이내에 취득세를 신고납부하였어야 하는 것이다(행자부 심사2002-0340, 2002.8.29.). [사례] 연부취득과 취득세 적용세율
토지에 대한 연부금 중 개정 「지방세법」 시행 이전에 발생한 연부금은 같은 법 부칙 제6조에 따라 개정 「지방세법」 시행 이후 등기를 하는 경우에는 시행 이전 납부한 연부금에 대하여 구 「지방세법」에서 규정하고 있는 종전 등록세(1,000분의 20)를 납부하고, 개정 「지방세법」 시행 이후에 발생한 쟁점 연부금은 같은 법 부칙 제2조에 따라 등록세와 취득세가 통합된 취득세(1,000분의 40)를 납부하여야 함에도 종전 취득세(1,000분의 20)만 신고ㆍ납부하였으므로 처분청이 과소 신고납부분에 대하여 가산세를 포함하여 취득세 등을 부과ㆍ고지한 것인 바 개정 「지방세법」 시행 이후에 연부금을 납부한 경우 취득세율 적용에 관하여 세법해석상 의의로 인한 견해의 대립이 있었다고 보여지지는 아니하고, 취득세는 신고세목으로 가산세는 신고ㆍ납세의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상의 제재로써 납세자의 고의ㆍ과실은 고려되지 아니하고, 법령의 부지 또는 오인은 그 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없으며, 납세의무자가 세무공무원의 잘못된 설명을 믿고 그 신고ㆍ납부의무를 이행하지 아니하였다 하더라도 그것이 관계 법령에 어긋나는 것임이 명백한 때에는 그러한 사유만으로 세법상 가산세 조각사유인 정당한 사유가 있다고 볼 수 없는 점(대법원 2003두10350, 2004.9.24. 참조) 등에 비추어 볼 때 처분청 세무공무원의 잘못된 설명을 믿고 쟁점 연부금에 대한 취득세 등을 신고하였다하더라도 이를 가산세를 면할 정당한 사유가 있는 것으로 보기에는 어려움이 있다고 판단된다(조심 2012지0808, 2013.6.19.).
-전동흔 조세심판원 상임심판관- |
