박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 회계

아파트 등 집합건축물이 완성되지 않아 등기부에 등록되지 않았더라도 분양계약 신청 등을 통해 건물의 각 부분을 구분하겠다는 의사가 객관적으로 표시됐다면 구분소유권이 성립한 것으로 볼 수 있다는 대법원 판결이 나왔다.

대법원 전원합의체(주심 김창석 대법관)는 17일 경매에서 서울시 강남구의 A아파트 한 채를 낙찰받은 김모씨가 아파트 분양자 노모씨와 신탁사업자 (주)한국토지신탁을 상대로 낸 대지권지분 이전등기 청구소송 상고심(2010다71578)에서 원고승소판결한 원심을 확정했다.

이번 판결로 "구분소유는 건물 전체가 완성되고 원칙적으로 집합건축물대장에 구분건물로 등록된 시점, 예외적으로 등기부에 구분건물의 표시에 관한 등기가 마쳐진 시점에 성립한다"고 판시한 기존 판례(2004다67691 등)는 변경됐다.

재판부는 판결문에서 "1동의 건물에 대해 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적ㆍ물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖춰야 할 뿐만 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다"고 밝혔다.

이어 "구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통해 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물과 구분건물이 객관적ㆍ물리적으로 완성되면 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로써 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다"고 설명했다.

그러나 김창석ㆍ김신 대법관은 "구분소유권은 그 성립에 따라 구분건물과 대지가 일체적으로 취급되는 법적 효력까지 주어지는 등의 효력이 있으므로 이해당사자들이 구분소유권을 쉽고 명확하게 외부에서 알 수 있도록 해야 한다"며 "법률관계의 명확성과 안정성을 담보하기 위해서는 부동산 물권변동에 있어 요구되는 공시방법인 등기에 준할 정도로 공시기능을 갖추는 것이 반드시 필요하다"는 반대의견을 냈다.


【해 설】

1. 사실관계

시행사A는 아파트를 신축하면서 수분양자들과 각 세대의 분양계약을 체결하고 분양대금을 지급받았으며, 각 층의 기둥, 주벽 및 천장 슬래브 공사가 이루어져 1동의 건물 내부의 각 전유부분이 객관적으로도 구조상ㆍ이용상의 독립성을 갖출 정도에 이르렀다.

이후 A는 B신탁사와 아파트 부지에 관하여 우선수익자를 C저축은행, 수익자 A 등으로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하고, 같은 날 B신탁사 앞으로 신탁등기를 경료하였다.

한편, C저축은행은 A에게 25억 원을 대출하였는데, 위 아파트에 대한 사용승인이 나지 않은 상태에서 위 대출금채권을 보전하기 위하여 법원에 위 아파트에 대한 가압류를 신청하였고, 법원의 가압류결정에 따라 각 구분건물에 관하여 A 명의의 소유권보전등기와 C저축은행의 가압류등기가 이루어졌으며, 같은 날 C저축은행의 근저당권설정등기도 경료되었다.

C저축은행은 이후 위 근저당권에 기하여 위 아파트에 관한 부동산임의경매를 신청하였고, D는 위 임의경매절차에서 위 아파트 중 1세대를 낙찰받아 그 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마쳤는데, 부동산임의경매 당시 감정평가액은 건물부분과 토지의 대지권을 일체로 하여 산정되었다.

이러한 상황에서 D는, "위 신탁등기는 A가 아파트의 구분소유자가 아닌 B신탁사에게 대지사용권을 분리하여 처분한 것으로 집합건물법 제20조에 위배되어 무효이므로 B신탁사는 위 신탁등기를 말소할 의무가 있고, A는 위 세대의 구분소유자인 D에게 전유부분 취득을 원인으로 하여 토지에 대한 지분소유권 이전등기절차를 이행할 의무가 있다"고 주장하면서 B신탁사 및 A를 상대로 신탁등기 말소 및 대지지분소유권 이전등기청구의 소를 제기하였다.

2. 대법원의 판단

대법원의 다수의견은 구분소유권의 성립시기에 관하여, "구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적ㆍ물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다"라고 판단하면서, 대법원 1999. 7. 27. 선고 98다35020 판결과 대법원 2006. 11. 9. 선고 2004다67691 판결의 견해 중 이 판결과 저촉되는 부분을 변경하였다.

또한 대법원은, "신탁등기가 마쳐진 시점에는 이미 아파트의 전유부분에 관한 구분소유권이 성립하였으므로 아파트 부지에 관한 부동산담보신탁계약은 집합건물법 제20조에 위배한 것으로 무효가 되고 그에 따라 신탁등기도 말소되어야 한다"고 판시하며, “신탁계약 체결 당시 아파트가 집합건물로서 모습을 갖춘 점 등에 비추어 B신탁사는 위 토지가 집합건물의 대지로 되어 있는 사정을 알고 있었다고 보이므로 선의의 제3자에 해당하지 않는다”고 판단하였다.

이러한 다수의견에 대하여, "구분소유권은 물권으로서의 기본적 성격인 배타성과 대세적 효력이 있으므로 그에 관한 법률관계는 이해당사자들이 쉽게 인식할 수 있도록 명확하게 정해져야 한다는 입장에서, 구분소유권의 성립을 위해서는 건축물대장 등록이라는 법적 행위가 필요하다"는 소수의견도 있었다.

3. 대상판결의 의의

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항 본문은 "구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다"라고 규정하고 있습니다. 대법원은 위 집합건물법 제20조 제2항을 위반하여 대지사용권의 목적이 된 토지를 처분하는 경우 그 처분은 무효라고 보고 있어(대법원 2010. 5. 27. 선고 2006다84171 판결 등), 구분소유권이 성립한 이후에 대지사용권의 목적이 된 토지를 처분하더라도 그 처분은 원칙적으로 무효가 된다.

그런데 구분소유권의 성립시기에 대하여 명문의 규정이 없고, 통설과 판례는 구분소유권이 성립하기 위해서는 건물부분이 객관적으로 구조상ㆍ이용상 독립성이 있어야 하고 주관적으로는 구분행위가 있어야 한다고 보고 있다.

결국, "어떠한 행위가 있을 때 구분행위가 있었다고 볼 것인지"가 문제되는바, 과거 대법원은 사안에 따라 이를 달리 판단해 왔으나, 대상 판결을 통해 구분소유권의 성립시기에 관한 입장을 정리하였다.

대상 판결 따르면, 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위가 존재하는 것으로 인정된다. 그러나 이러한 구분행위에 대하여 집합건축물대장에 등록하거나 구분건물의 표시에 관한 등기를 하는 것과 같은 대외적인 공시 방법이 없으므로 제3자가 구분행위의 존부를 파악하는 것이 쉽지 않다.

그러므로 일단 토지 위에 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖춘 건물이 존재하는 상황에서 그 토지에 관한 처분, 담보설정 등 법률행위를 하는 경우, 구분행위의 존부에 따라 토지에 관한 법률행위의 효력이 달라지므로, 신축 건물에 대한 구분소유 성립여부를 신중하게 살펴볼 필요가 있다고 하겠다.


【관련조문】

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제2조, 제 20조, 제56조
부동산등기법 제46조

-삼일인포마인-