분리과세 대상 공장용 건축물 부속토지

과연 분리과세 대상 공장용 건축물 부속토지 판단은 어떻게할까?

심영택

질의요지 「지방세법 시행령」제101조 제1항 제1호에서「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역에 있는 공장용 건축물의 부속토지로서 안전행정부령으로 정하는 공장입지기준면적 범위의 토지를 분리과세대상으로 구분하고 있는 바, 공장용지 안에 공장용 건축물과 미사용 건축물(공실)이 혼재되어 있으면서 그 부속토지(공장입지기준면적 범위 내)가 구분되어 있지 아니한 경우 전체 공장용지를 공장용 건축물의 부속토지로 보아 분리과세할 수 있는지 여부 사실관계 부동산 현황 : 경기도 ○○시 ○○동 토지 47,667㎡, 건축물 27,431.4㎡ 소유자 : ㈜○○, 임차인 : ㈜ △△ 2011년도 기준 임대현황 구분 전체 임대 미사용 공실 건축물 연면적 27,431.4(100%) 10,115.7(36.9%) 17,315.7(63.1%) 회신내용 사례 공장입지기준면적 범위 내에 공장용과 일반건물이 혼재되어 그 부속토지가 구분되지 않는 경우 공장용 건축물을 기준으로 분리과세를 먼저 적용하되, 일반건축물 바닥면적은 별도합산하여야 한다고 한 사례(지방세운영과-3672, 2011.11.14). 「지방세법」제106조 제1항 제3호 가목 및 같은 법 시행령 제102조 제1항 제1호에 따르면「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역 안에 있는 공장용 건축물의 부속토지로서 행정안전부령으로 정하는 공장입지기준면적 범위의 토지는 분리과세한다고 규정하고 있음. 상기 규정에서 해당 토지가 공장용 건축물의 부속토지이어야 한다는 것은 선행조건이므로 그 조건을 충족하는 토지만을 대상으로 공장입지기준면적의 범위를 논하여야 할 것인 바, 공장용 건축물의 부속토지가 아니라면 분리과세할 수 없으며, 공장용 건축물의 부속토지라 하더라도 공장입지기준면적 범위 내에서만 분리과세할 수 있음. 또한,「지방세법 시행규칙」제52조에서 공장용 건축물의 범위를 “생산설비를 갖춘 제조시설용 건축물과 사무실ㆍ창고ㆍ경비실 등 그 제조시설을 지원하기 위한 부대시설용 건축물 등”으로 규정하고 있으므로 공업지역의 공장용지 내에 있는 건축물이라 하더라도 생산설비를 갖추지 않고 공실로 비어 있는 건축물이라면 공장용 건축물이라 할 수 없음. 한편, 대법원 판례는 ‘지상정착물의 부속토지는 지상정착물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 말하며 필지 수나 공부상의 기재와 관계없이 토지의 이용현황에 따라 객관적으로 결정된다’하고 있으므로 해당 토지 중 공장용 건축물의 효용과 편익을 위해 사용되는 부분이 명백히 구분된다면 공장입지기준면적의 범위 내에서는 분리과세 하여야 할 것이며, 반대로 공장용 건축물의 효용과 편익을 위해 사용되지 않은 토지임이 명백히 구분된다면 분리과세 할 수 없는 것임. 쟁점 부동산의 경우 그 일부를 임대하여 유리식기제품 생산 공장으로 사용하고 있으므로 해당 부분은 공장용 건축물로 볼 수 있으나 그 나머지 부분은 생산설비를 갖추지 않은 공실로서 사용하지 않고 있으므로 이는 기업의 생산 및 산업 활동에 기여하는 공장용 건축물로 볼 수 없으며, 미사용된 건축물의 부속토지는 공장용 건축물의 부속토지로 볼 수 없음. 따라서 1구의 공장용지 안에 공장으로 사용 중인 건축물과 아무런 용도로도 사용하지 않는 건축물이 혼재해 있으면서 그 부속토지가 구분되어 있지 아니하는 경우라면 공장용 건축물을 기준으로 한 공장입지기준면적 범위 내에서 분리과세를 먼저 적용하되, 공장입지기분면적 범위 내에 있다하더라도 미사용 건축물의 바닥면적은 별도합산 과세하는 것이 타당하다 할 것임. 관련 규정 [지방세법 ] 제106조 【과세대상의 구분】 ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다. 3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지 [지방세법 시행령] 제101조 【별도합산과세대상 토지의 범위】 ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만,「건축법」등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다. 1. 특별시지역ㆍ광역시지역 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지 가. 읍ㆍ면지역 나.「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따라 지정된 산업단지 다.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역 제102조 【분리과세대상 토지의 범위】 ① 법 제106조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다. 1. 공장용지 : 제101조 제1항 제1호 각 목에서 정하는 지역에 있는 공장용 건축물의 부속토지(건축 중인 경우를 포함하되, 과세기준일 현재 건축기간이 지났거나 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다)로서 행정안전부령으로 정하는 공장입지기준면적 범위의 토지 제103조 【건축물의 범위 등】 ② 제101조 및 제102조에 따른 공장용 건축물의 범위에 관한 사항은 행정안전부령으로 정한다. [지방세법 시행규칙] 제50조 【공장입지기준면적】 영 제102조 제1항 제1호에서 “행정안전부령으로 정하는 공장입지기준면적”이란 별표 3에 따른 공장입지기준면적을 말한다. 제52조 【공장용 건축물의 범위】 영 제103조 제2항에 따른 공장용 건축물은 영업을 목적으로 물품의 제조ㆍ가공ㆍ수선이나 인쇄 등의 목적에 사용할 수 있도록 생산설비를 갖춘 제조시설용 건축물, 그 제조시설을 지원하기 위하여 공장 경계구역 안에 설치되는 다음 각 호의 부대시설용 건축물 및「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」제33조에 따른 산업단지관리기본계획에 따라 공장경계구역 밖에 설치된 종업원의 주거용 건축물을 말한다. 1. 사무실, 창고, 경비실, 전망대, 주차장, 화장실 및 자전거 보관시설 2. 수조, 저유조, 저장창고, 저장조 등 저장용 옥외구축물 3. 송유관, 옥외 주유시설, 급수ㆍ배수시설 및 변전실 4. 폐기물 처리시설 및 환경오염 방지시설 5. 시험연구시설 및 에너지이용 효율 증대를 위한 시설 6. 공동산업안전시설 및 보건관리시설 7. 식당, 휴게실, 목욕실, 세탁장, 의료실, 옥외 체육시설 및 기숙사 등 종업원의 복지후생 증진에 필요한 시설 쟁점사항 공장입지기준면적 범위 내에 공장용과 일반건물이 혼재되어 그 부속토지가 구분되지 않는 경우에 있어서의 분리과세 범위 갑설 : 공장용 건축물과 미사용 건축물의 연면적 비율로 안분한 후 공장용 건축물 비율 면적만 분리과세대상임. - 전체 공장용지는 공장용으로 사용되는 건축물을 기준으로 한 공장입지기준면적 범위를 초과하지 아니하더라도 공장입지기준면적은 분리과세대상의 최대 토지면적을 의미할 뿐 공장용지 안에 있는 공장용 이외의 건축물의 부속토지까지 분리과세로 인정한 것이라고 볼 수는 없는 것이며, 건축물의 부속토지에 대한 토지분 재산세의 과세표준은 토지에 있는 건축물의 사용현황을 기준으로 구분하고 있으므로 같은 공장용지 안에 공장용 건축물과 그 이외의 건축물이 있으면서 그 부속토지가 각각 구분되어 있지 아니하는 경우에는 각 건축물의 연면적을 기준으로 부속토지를 안분하여야 할 것임. 을설 : 공장입지기준면적 범위 내 전체가 분리과세대상임. -「지방세법 시행령」제102조 제1항 제1호에 따르면 “분리과세대상 토지의 범위로 공장용지는 공장용 건축물의 부속토지로서 안전행정부령으로 정하는 공장입지기준면적 범위의 토지”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제50조에서 “안전행정부령으로 정하는 공장입지기준면적은 별표 3에 따른 공장입지기준면적을 말한다”라고 규정하고 있으므로 전체면적이 공장입지기준면적 범위 내라면 미사용 건축물의 점유비율에 관계없이 전체가 분리과세대상 토지임. 병설 : 공실부분의 바닥면적을 제외하고 분리과세대상임. 　 병설 : 공실부분의 바닥면적을 제외하고 분리과세대상임. - 공장용 부속토지에 대하여 기업의 생산 및 산업활동을 장려하려는 취지에서 저율의 분리과세대상 토지로 분류하고 있고, 전체 공장용지가 공장입지기준면적 범위 내의 토지라면 공장용으로 미사용하는 건축물의 바닥면적 만큼만 별도합산과세대상 토지로 과세하고 나머지는 분리과세대상 토지임. 검토 「지방세법」제106조 제1항 제3호 가목 및「지방세법 시행령」제102조 제1항 제1호를 종합하면「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역 안에 있는 공장용 건축물의 부속토지로서 안전행정부령으로 정하는 공장입지기준면적 범위의 토지는 분리과세한다고 규정하고 있음. 여기에서 해당 토지가 공장용 건축물의 부속토지이어야 한다는 것은 선행조건이므로 그 조건을 충족하는 토지만을 대상으로 공장입지기준면적의 범위를 논하여야 할 것인 바, 공장용 건축물의 부속토지가 아니라면 분리과세할 수 없으며, 공장용 건축물의 부속토지라 하더라도 공장입지기준면적 범위 내에서만 분리과세할 수 있음. 또한,「지방세법 시행규칙」제52조에서 공장용 건축물의 범위를 “생산설비를 갖춘 제조시설용 건축물과 사무실ㆍ창고ㆍ경비실 등 그 제조시설을 지원하기 위한 부대시설용 건축물 등”으로 규정하고 있으므로 공업지역의 공장용지 내에 있는 건축물이라 하더라도 생산설비를 갖추지 않고 공실로 비어있는 건축물이라면 공장용 건축물이라 할 수 없음. 한편, 대법원 판례는 ‘지상정착물의 부속토지는 지상정착물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 말하며 필지 수나 공부상의 기재와 관계없이 토지의 이용현황에 따라 객관적으로 결정된다’고 하고 있으므로 해당 토지 중 공장용 건축물의 효용과 편익을 위해 사용되는 부분이 명백히 구분된다면 공장입지기준면적의 범위 내에서는 분리과세하여야 할 것이며, 반대로 공장용 건축물의 효용과 편익을 위해 사용되지 않은 토지임이 명백히 구분된다면 분리과세할 수 없는 것임. 쟁점 부동산의 경우 그 일부를 임대하여 유리식기제품 생산 공장으로 사용하고 있으므로 해당 부분은 공장용 건축물로 볼 수 있으나 그 나머지 부분은 생산설비를 갖추지 않은 공실로서 사용하지 않고 있으므로 이는 기업의 생산 및 산업 활동에 기여하는 공장용 건축물로 볼 수 없으며 미사용된 건축물의 부속토지는 공장용 건축물의 부속토지로 볼 수 없음. 따라서, 1구의 공장용지 안에 공장으로 사용중인 건축물과 아무런 용도로도 사용하지 않는 건축물이 혼재해 있으면서 그 부속토지가 구분되어 있지 아니하는 경우라면 납세자에게 있어서 별도합산과세보다는 분리과세가 더 유리하므로 공장입지기준면적 범위 내의 분리과세대상 토지면적을 먼저 산출한 후 그 나머지 토지에 대하여 별도합산대상 토지면적을 산출하는 것이 합리적이다고 할 것임. 유사사례 [ 사례 1 ] 지상건축물의 부속토지 의미(대법원 95누3312, 1995.11.21. 판결 등 다수) 지상정착물의 부속토지란 지상정착물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 말하고, 부속토지인지 여부는 필지 수나 공부상의 기재와 관계없이 토지의 이용현황에 따라 객관적으로 결정되는 것이므로, 여러 필지의 토지가 하나의 지상정착물의 부속토지가 될 수 있는 반면, 1필지의 토지라도 그 일부가 지상정착물의 효용과 편익을 위해서가 아니라 명백히 별도의 용도로 사용되고 있는 경우에는 그 부분은 지상정착물의 부속토지라고 볼 수 없다 할 것. [ 사례 2 ] 별도합산과세되는 건축물 부지 면적을 추출한 때 적용방법(부산지방법원 2011구합1321, 2011.12.9. 판결) 「지방세법」제182조 제1항 제2호,「지방세법 시행령」제131조의2 제2항에 의하면, 위 시행령 같은 조 제1항의 공장용 건축물을 제외한 건축물의 부속토지는 건축물의 바닥면적(건물 외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적)에 용도지역별 적용배율(도시지역 중 공업지역은 4배)을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지를 별도합산과세대상으로 삼도록 규정하고 있으므로, 납세자는 위 시행령 규정에 의하여 해당 건축물의 바닥면적 외에 바닥면적의 3배 상당의 면적까지도 종합합산과세대상에서 제외되어 별도합산과세되는 세제상 혜택을 받게 된다. 그런데 납세자에게 있어 종합합산과세보다는 별도합산과세가 유리하고 별도합산과세보다는 분리과세가 더 유리하므로, 위 적용배율에 관한 시행령 규정은 종합합산과세대상에서 제외되는 별도합산과세대상 토지 범위를 산정할 때 적용되는 것으로 봄이 상당하고, 이와 달리 분리과세되는 일단의 토지에서 별도합산과세되는 건축물 부지 면적을 추출한 때 적용할 수는 없으며, 그렇게 보는 것이 위 규정의 입법목적와 별도합산과세제도의 취지에도 부합한다고 할 것임. [ 사례 3 ] 공장용 건축물과 일반건축물 혼재 시 각 건축물별 부속토지의 범위(조심 2008지622, 2009.2.27. 참조) 공장용 건축물과 일반건축물이 혼재하여 별도의 구분없이 사용하는 경우 각 건축물의 사용면적에 따라 그 부속토지의 면적을 안분하여 재산세 과세구분을 한 처분은 정당함. [ 사례 4 ] 공장용 건축물과 미사용 건축물 혼재 시 각 건축물별 부속토지의 범위(감사원 2005.3.3. 결정 2005년 제21호 참조) 공장용지 안에 공장용 건축물과 그 외의 건축물이 있으면서 그 부속토지가 구분되어 있지 아니하는 경우에는 각 건축물의 연면적을 기준으로 부속토지를 안분하는 것이 타당하다고 할 것임.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-심영택 선생님-