부동산의 보유와 세금 : 종합부동산세 및 재산세
매년 6월 1일 현재 부동산을 보유한 자에게 재산세가 부과되며, 이 중 일정금액을 초과하는 자에게는 종합부동산세가 추가로 과세된다.
이에 본고에서는 부동산의 보유와 관련하여 종합부동산세와 재산세 등에 대해 살펴보도록 한다.
이에 본고에서는 부동산의 보유와 관련하여 종합부동산세와 재산세 등에 대해 살펴보도록 한다.
2014-06-02 오전 7:36:00
(국세청)
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<목 차> |
Ⅰ. 종합부동산세
1. 종합부동산세의 개념
2. 주택ㆍ토지 공시가격의 평가
3. 과세대상 및 공제금액
4. 과세표준 산정방법
5. 과세표준 합산배제
6. 종합부동산세 계산
7. 세부담 상한액
8. 1세대 1주택자 세액공제
9. 종합부동산세 고지ㆍ납부
10. 종합부동산세 분할납부
11. 농어촌특별세 Ⅱ. 부동산 보유 관련 지방세
1. 재산세
2. 지방교육세
3. 재산세 과세특례
4. 지역자원시설세 |
매년 6월 1일 현재 부동산을 보유한 자에게 재산세가 부과되며, 이 중 일정금액을 초과하는 자에게는 종합부동산세가 추가로 과세된다.
이에 본고에서는 부동산의 보유와 관련하여 종합부동산세와 재산세 등에 대해 살펴보도록 한다.
종합부동산세
종합부동산세의 개념
o 종합부동산세는 일정금액을 초과하는 부동산 보유자에게 부과하는 세금이다.
- 1차적으로 시청ㆍ군청ㆍ구청에서 자기 관내의 부동산 소유자 모두에 대하여 재산세를 과세하고,
- 2차적으로 국가에서 국내에 있는 부동산의 공시가격을 인별로 합산하여 일정금액을 초과하는 부동산 보유자에 대해서만 종합부동산세를 과세한다.
주택ㆍ토지 공시가격의 평가
| 구분 | 단독주택 | 공동주택 | 토지 |
| 아파트ㆍ연립주택ㆍ다세대 | |||
| 공시일자 | 4월 30일 | 4월 30일 | 5월 31일 |
| 공시기관 | 시청ㆍ군청ㆍ구청 | 국토교통부 | 시청ㆍ군청ㆍ구청 |
| 가격열람 | 시청ㆍ군청ㆍ구청 종합민원실 | ||
※ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 가격공시 전에 실시하는 가격열람 및 의견제출 기간(20일간)에 의견을 제출할 수 있다.
※ 공시가격이 잘못 선정되어 명백한 오류가 있는 경우 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 이의신청이 가능하다.
과세대상 및 공제금액
(1) 과세대상
o 주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등)로 구분하여 각각의 공시가격을 합산하여 일정금액 초과 시 과세대상이 된다.
(2) 공제금액
o 과세대상 부동산을 유형별로 구분하여 인별로 전국합산한 공시가격이 아래의 공제금액을 초과하는 경우에만 과세된다.
| 과세대상 유형 및 과세단위의 구분 | 공제금액 | |
| 주택 | 인별 전국합산 | 6억원(1세대 1주택자*) 9억원) |
| 종합합산토지(나대지, 잡종지 등) | 5억원 | |
| 별도합산토지(일반건축물의 부속 토지 등) | 80억원 | |
*) 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 소유한 경우 그 주택을 소유한 거주자를 말함. 다만, 2012년부터는 주택임대의 활성화를 위하여, 1주택 외에 임대주택을 보유한 경우로 임대주택 외의 1주택에 주민등록이 되어 있고, 실제 거주하는 경우에는 1세대 1주택으로 봄.
※ 혼인 및 노부모(60세 이상) 봉양을 하기 위해 세대를 합가하는 경우, 혼인(합가)한 날로부터 5년 동안은 각각 1세대로 보아 주택수를 계산한다.
<부동산 유형별 과세대상의 구분>
| 구분 | 부동산의 종류 | 재산세 | 종합부동산세 | |
| 건물 | 주거용 | 주택(아파트, 단독ㆍ다가구ㆍ다세대), 오피스텔(주거용) | ○ | ○ |
| 별장(주거용 건물로서 휴양ㆍ피서용으로 사용되는 것) | ○ | X | ||
| 일정한 건설임대주택ㆍ매입임대주택 등 장기임대주택, 미임대건설임대주택 | ○ | X | ||
| 일정한 미분양주택ㆍ사원용주택ㆍ기숙사ㆍ가정 어린이집용 주택 | ○ | X | ||
| 기타 | 일반건축물(상가ㆍ사무실ㆍ빌딩ㆍ공장ㆍ기타사업용 건물) | ○ | X | |
| 토지 | 종합합산 | 나대지, 잡종지, 일부 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 등 | ○ | ○ |
| 재산세 분리과세대상 토지 중 기준 초과 토지 | ○ | ○ | ||
| 재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준 초과 토지 | ○ | ○ | ||
| 재산세 분리과세ㆍ별도합산과세대상이 아닌 모든 토지 | ○ | ○ | ||
| 별도합산 | 일반건축물의 부속토지(기준면적 범위 내의 것) | ○ | ○ | |
| 법령상 인ㆍ허가 받은 토지 | ○ | ○ | ||
| 분리과세 | 일부 농지, 임야, 목장용지(재산세 0.07%) | ○ | X | |
| 공장용지 일부, 공급용 토지(재산세 0.2%) | ○ | X | ||
| 골프장, 고급오락장용 토지(재산세 4.0%) | ○ | X | ||
과세표준 산정방법
o 주택은 건물 및 부속토지를 통합하여 평가한 공시가격을 기준으로 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정한다.
o 토지는 국내에 있는 종합합산토지와 별도합산토지의 공시가격(개별공시지가)을 각각 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하고 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정한다.
| 과세대상 | 과세표준 | 공시가격기준 |
| 주택 | (주택 공시가격을 인별로 전국합산한 가액 - 6억원*)) × 80% | 주택 공시가격 |
| 종합합산토지 (나대지, 잡종지 등) |
(토지 공시가격을 인별로 전국합산한 가액 - 5억원) × 80% | 개별공시지가 |
| 별도합산토지 (일반건축물의 부속 토지 등) |
(토지 공시가격을 인별로 전국합산한 가액 - 80억원) × 80% | 개별공시지가 |
*) 1세대 1주택자의 경우 9억원
과세표준 합산배제
(1) 합산배제 임대주택
| 주택의 종류 | 주거전용면적 | 주택 공시가격 | 주택수 | 임대기간 | 지역 |
| 건설임대주택 | 149㎡ 이하 | 6억원 이하 | 2호 이상 | 5년 이상 | 동일 특별시ㆍ광역시ㆍ도별 |
| 매입임대주택 | - | 6억원 이하 (비수도권 3억원) |
1호 이상 | 5년 이상 | 전국 |
| 기존임대주택 | 국민주택규모 이하 | 3억원 이하 | 2호 이상 | 5년 이상 | |
| 미임대 건설 임대주택(민간) | 149㎡ 이하 | 6억원 이하 | - | - | - |
| 리츠ㆍ펀드매입임대*1) | 149㎡ 이하 | 6억원 이하 | 5호 이상 | 10년 이상 | 비수도권 |
| 미분양 매입임대*2) | 149㎡ 이하 | 3억원 이하 | 5호 이상 | 5년 이상 | 비수도권 동일 광역시ㆍ도별 |
※ 다가구주택은 1구(독립된 가구)를 1호의 주택으로 인정(다가구주택과 다세대주택의 과세형평성 유지)
*1) 2008년 1월 1일부터 2008년 12월 31일까지 취득ㆍ임대하는 주택
*2) 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양 계약 체결하고 계약금을 납부한 주택
(2) 합산배제 기타주택
o 기숙사
- 공장 등의 종업원 공동취사용 주택 (건축법 시행령 별표1상 기숙사)
o 사원용 주택
- 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모 이하의 주택
※ 다만, 친족(개인)이나 과점주주(법인)인 종업원에게 주택을 제공하는 경우 제외
o 주택건설업자의 미분양 주택
- 주택건설업자(주택법의 사업계획승인이나 건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양 주택으로서 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 말하며 구체적인 적용사례는 아래와 같다.
| 미분양주택의 재산세 납세의무 최초 성립일 | 합산배제 연도 | ||||
| 2014년 | 2015년 | 2016년 | 2017년 | 2018년 | |
| 2009년 6월 2일 ~ 2010년 6월 1일 이전 | ○ | × | × | × | × |
| 2010년 6월 2일 ~ 2011년 6월 1일 이전 | ○ | ○ | × | × | × |
| 2011년 6월 2일 ~ 2012년 6월 1일 이전 | ○ | ○ | ○ | × | × |
| 2012년 6월 2일 ~ 2013년 6월 1일 이전 | ○ | ○ | ○ | ○ | × |
| 2013년 6월 2일 ~ 2014년 6월 1일 이전 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ |
※ 건축법의 허가(20호 미만)를 받아 건축한 미분양주택으로서 자기 또는 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 합산배제대상에서 제외
o 가정 어린이집용 주택(주거 겸용 어린이 놀이방)
- 과세기준일(6월 1일)까지 시장ㆍ군수 또는 구청장의 인가 및 관할세무서에서 고유번호를 부여받고 5년 이상 계속하여 가정 어린이집으로 운영하는 주택
※ 과세기준일 현재 영유아 어린이집 및 유치원에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세ㆍ재산세과세특례분ㆍ지역자원시설세ㆍ주민세 재산분을 면제하고 있음(지방세특례제한법 제19조 제2항).
o 시공자가 대물변제 받은 미분양 주택
- 시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로 대물변제 받은 미분양주택
o 연구기관의 연구원용 주택
- 정부출연기관이 해당 연구기관의 연구원에게 제공하는 주택으로서 2008년 12월 31일 현재 보유하고 있는 주택
o 등록문화재 주택
- 문화재보호법 제53조 제1항에 따른 등록문화재에 해당하는 주택
o 기업구조조정부동산투자회사 등이 2012년 12월 31일까지 취득한 미분양주택
o 기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정에 따라 취득한 미분양주택
o 신탁업자가 2012년 12월 31일까지 취득한 미분양주택
o 노인복지법에 따라 설치한 노인복지주택
o 향교재산법에 따른 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지
(3) 주택신축용 토지
o 주택법에 의한 주택건설사업자의 주택신축용 토지 중 취득일로부터 5년 이내에 사업계획 승인을 받을 종합합산토지
(4) 합산배제 신고절차
① 먼저, 임대사업자등록 및 사업자등록을 하여야 한다.
- 건설ㆍ매입ㆍ미임대건설ㆍ리츠펀드매입ㆍ미분양매입 임대주택
과세기준일(매년 6월 1일)까지 임대사업자등록(시ㆍ군ㆍ구에 신청)과 사업자등록(세무서에 신청)을 하여야 한다.
- 기존임대주택
2005년 1월 5일 이전에 이미 임대사업자등록이 되어 있는 사업자만 해당되며 과세기준일 (매년 6월 1일)까지 사업자등록을 하여야 한다.
- 다가구임대주택
임대주택법의 등록기준 호수에 미달하여 임대사업자등록이 되지 아니하는 사업자는 과세기준일(매년 6월 1일)까지 사업자등록을 하여야 한다.
※ 2012년부터는 6월 1일 현재 임대를 개시한 자가 합산배제 신고기한인 9월 30일까지 임대사업자등록(시ㆍ군ㆍ구에 신청)및 사업자 등록(세무서에 신청)을 하는 경우 6월 1일 현재 임대사업자등록 및 사업자등록을 한 것으로 본다.
② 가정 어린이집용 주택은 과세기준일(매년 6월 1일)까지 보육시설 설치인가(시청ㆍ군청ㆍ구청) 및 고유번호 신청(세무서)을 하여야 한다.
③ 합산배제 대상인 임대주택 등을 보유한 납세의무자는 해당연도 9월 16일부터 9월 30일까지 해당 주택의 보유현황을 관할세무서장에게 신고하여야 한다(향교 소유 주택부속토지는 신고제외).
종합부동산세 계산
<종합부동산세 세율>
| 과세대상 | 공정시장가액비율 | 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
| 주 택 | 80% | 6억원 이하 | 0.5% | - |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 0.75% | 150만원 | ||
| 12억원 초과 50억원 이하 | 1% | 450만원 | ||
| 50억원 초과 94억원 이하 | 1.5% | 2,950만원 | ||
| 94억원 초과 | 2.0% | 7,650만원 | ||
| 종합합산토지 (나대지, 잡종지 등) |
80% | 15억원 이하 | 0.75% | - |
| 15억원 초과 45억원 이하 | 1.5% | 1,125만원 | ||
| 45억원 초과 | 2.0% | 3,375만원 | ||
| 별도합산토지 (일반건축물의 부속 토지 등) |
80% | 200억원 이하 | 0.5% | - |
| 200억원 초과 400억원 이하 | 0.6% | 2,000만원 | ||
| 400억원 이하 | 0.7% | 6,000만원 |
▶ 납부할 종합부동산세 계산방법
{(인별 전국합산 공시가격 - 과세기준금액) × 공정시장가액비율} × 세율 - 법정 공제세액
o 법정 공제세액은?
① 재산세액 중 종합부동산세 과세표준에 부과된 재산세상당액
② 1세대 1주택 세액공제액
③ 세부담상한액을 초과하는 금액
세부담 상한액
o 각 과세대상 유형별로 해당연도에 부과된 재산세액과 세부담 상한액 적용 전 종합부동산세 상당액의 합계액이 전년도의 경우와 비교하여 150%를 초과하는 경우 그 초과액은 종합부동산세액에서 공제하여 계산한다.
| 당해연도 총세액상당액 | ≤ | 전년도 총세액상당액 × 한도비율 |
| 재산세 + 종합부동산세 | (재산세 + 종합부동산세) × 150% |
<계산사례>
| Q |
o 전년도(2013년) 주택분 재산세 상당액 250만원, 주택분 종부세 상당액 150만원
o 올해(2014년)의 주택분 재산세 400만원, 종부세(세부담 상한 적용 전) 300만원인 경우 납부할 종합부동산 세액은? |
| A |
o 세부담 상한액 600만원
= (재산세 상당액 250만원 + 종부세 상당액 150만원) × 150%
o 세부담 상한액 초과금액 100만원
= 2014년 총세액 상당액 700만원 - 세부담 상한액 600만원
o 올해 납부할 종부세 200만원
= 세부담 상한 전 종부세 300만원 - 세부담 상한액 초과금액 100만원 |
1세대 1주택자 세액공제
o 1세대 1주택 고령자ㆍ장기보유자에 대한 세액공제*)
- 고령자 세액공제 : 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%
- 장기보유자 세액공제 : 5년 이상 20%, 10년 이상 40%
*) 중복적용 가능
종합부동산세 고지ㆍ납부
o 매년 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세 대상 여부를 판정한다.
▶ 2008년부터는 관할세무서장이 납부할 세액을 결정ㆍ고지하며, 납세의무자는 납부기간(12월 1일 ~ 12월 15일)에 고지된 세액을 금융회사 또는 세무서에 납부하면 된다. 다만, 신고ㆍ납부방식으로 납부하고자 하는 납세의무자는 위 납부 기간에 신고ㆍ납부하여야 하며, 이 경우 당초 고지결정은 없었던 것으로 본다.
종합부동산세 분할납부
o 납부할 세액이 500만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있다.
o 분할납부 할 수 있는 세액
- 납부할 세액이 500만원 초과 1천만원 이하일 경우 : 500만원을 초과하는 금액
- 납부할 세액이 1천만원 초과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액
농어촌특별세
o 종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세도 함께 납부하여야 한다.
부동산 보유 관련 지방세
재산세
o 매년 6월 1일 현재 토지와 건물 등을 사실상 보유한 자에 대하여 다음과 같이 재산세가 부과된다.
- 납부기한
| 대상 | 납부기한 | 납부방법 | 소관기관 |
| 건물분 재산세 주택분 재산세 1/2 | 7월 16일 ~ 7월 31일 | 고지납부 | 시청ㆍ군청ㆍ구청 |
| 토지분 재산세 주택분 재산세 1/2 | 9월 16일 ~ 9월 30일 |
※ 주택분 재산세액이 5만원 이하인 경우 7월에 전액 고지할 수 있다.
- 과세표준
| 구분 | 과세대상 | 시가표준액 | 재산세과표 |
| 주택분 | 주택과 부속토지 | 주택 공시가격 | 시가표준액 × 공정시장가액비율 |
| 건물분 | 일반건물 | 지방자치단체장이 결정한 가액 | 시가표준액 × 공정시장가액비율 |
| 토지분 | 종합합산토지, 별도합산토지 | 개별공시지가 | 시가표준액 × 공정시장가액비율 |
※ 주택분과 건물분 재산세는 1개 물건별 개별과세
※ 토지분 재산세는 지방자치단체별 관내 토지를 인별로 합산하여 과세
- 세율
| 과세대상 | 과세표준 | 세율 | 비고 |
| 주택 | 6천만원 이하 | 0.1% | 별장 4% |
| 1억5천만원 이하 | 6만원＋ 6천만원 초과금액의 0.15% | ||
| 3억원 이하 | 19만5천원＋1.5억원 초과금액의 0.25% | ||
| 3억원 초과 | 57만원＋3억원 초과금액의 0.4% | ||
| 건축물 | 골프장, 고급오락장 | 4% | 과밀억제권역 안의 공장 신ㆍ증설(5년간 1.25%) |
| 주거지역 및 지정지역 내 공장용 건축물 | 0.5% | ||
| 기타건축물 | 0.25% | ||
| 나대지 등 (종합합산과세) |
5천만원 이하 | 0.2% | - |
| 1억원 이하 | 10만원＋5천만원 초과금액의 0.3% | ||
| 1억원 초과 | 25만원＋1억원 초과금액의 0.5% | ||
| 사업용토지 (별도합산과세) |
2억원 이하 | 0.2% | |
| 10억원 이하 | 40만원＋2억원 초과금액의 0.3% | ||
| 10억원 초과 | 280만원＋10억원 초과금액의 0.4% | ||
| 기타토지 (분리과세) |
전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지 및 임야 | 0.07% | |
| 골프장 및 고급오락장용 토지 | 4% | ||
| 위 이외의 토지 | 0.2% |
지방교육세
o 지방교육세는 재산세에 부가하여 과세된다.
- 과세표준 : 과세특례분 제외한 재산세액
- 세율 : 20%
재산세 과세특례
o 종전 도시계획세는 재산세 과세특례로 하여 재산세에 통합 과세되며 과세표준ㆍ세율 등은 도시계획세와 동일하다.
- 과세표준 : 재산세 과세표준액
- 세율 : 0.14%
지역자원시설세
o 종전 공동시설세는 특정부동산분 지역자원시설세로 하여 재산세와 병기 부과되며, 과세표준ㆍ세율 등은 공동시설세와 동일하다.
- 과세표준 : 건축물 시가표준액(주택의 건축물부분×공정시장가액비율)
- 세율
| 과세대상 | 과세표준 | 세율 | 비고 |
| 건축물 | 600만원 이하 | 0.04% | 화재 위험 건축물은 당해 세율의 2배 중과세 |
| 1,300만원 이하 | 2,400원＋ 600만원 초과금액의 0.05% | ||
| 2,600만원 이하 | 5,900원＋1,300만원 초과금액의 0.06% | ||
| 3,900만원 이하 | 13,700원＋2,600만원 초과금액의 0.08% | ||
| 6,400만원 이하 | 24,100원＋3,900만원 초과금액의 0.10% | ||
| 6,400만원 초과 | 49,100원＋ 6,400만원 초과금액의 0.12% |
