박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 회계

• ① 소유하던 부동산이 수용됨에 따라 대체취득 부동산을 취득한 것에 대하여 대체취득 유예기간 이내에 행정구역개편으로 인하여 대체취득부동산이 연접한 시▪도에 해당되지 아니한다고 하여 감면대상에서 제외하는 것은 타당한 것인지 여부
• ② 대체취득 감면을 배제하는 것이 「세종특별자치시 설치 등에 관한 법률」상 불이익배제의 원칙에도 위배되는지 여부

• (1) 대체취득 감면 요건

① 사업인정을 받은 자에게 부동산 등이 매수, 수용 또는 철거된 자일 것

사업인정을 받은 자에 해당되는지 여부는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시개발법」 등 계약일 또는 사업인정고시일 현재 관계법령에 의거 「사업인정을 받은 자」 이어야 함으로 그 사업인정을 받은 자에게 부동산 등이 매수, 수용 또는 철거됨으로서 보상금을 수령하게 된 자이어야 한다.

② 계약일 또는 해당 사업인정고시일 이후에 대체취득할 부동산 등에 관한 계약을 체결하거나 건축허가를 받을 것

사업인정고시일, 관광진흥법에 의한 조성계획고시일, 농어촌정비법에 의한 계획고시일 또는 협의매수에 응한 경우에는 계약일 이후에 대체취득할 부동산의 계약을 체결하거나 건축허가를 받은 자가 보상금을 마지막으로 받은 날(사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조 제2항의 규정에 의하여 보상금을 채권으로 지급받는 경우는 채권상환기간만료일)로부터 1년 이내에 대체취득(건축 중인 주거용 부동산을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 말한다)하는 경우에만 감면된다.

③ 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내(농지는 2년 이내)일 것(사업인정받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날로부터 1년)

보상금을 1회에 한하여 일시에 전액을 수령받거나 수차례에 걸쳐서 보상금을 수령하더라도 최종보상금을 수령하는 날을 기준으로 그 익일부터 기산점이 시작되며, 기업자가 보상금을 공탁한 경우 공탁한 날을 의미하는 것이 아니며 재결 또는 판결에 의하여 실질적으로 보상금을 마지막으로 수령하는 날이 그 기산점이 되는 것이다. 이때 마지막 보상금을 받은 날로부터 1년 이내 사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 그 취득이 가능한 날로부터 1년 이내에 대체취득하는 경우도 감면되는 것이므로 사업인정을 받은 자의 사정이라 함은 사업시행자 등이 보상금 대신에 대체할 부동산을 교부하는 경우로서 사업시행이 지연되는 경우 이에 따른 대체취득이 이루어지는 경우를 의미한다고 하겠다.

토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산 등을 당해 사업인정고시일 전에 매수계약을 한 경우 대체취득에 의한 부동산 등을 감면받을 수 있는 기간의 시기는 당해 부동산 등의 계약일부터이며, 종기는 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내(사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우는 취득이 가능한 날부터 1년 이내)까지를 뜻하며, 토지수용 사업인정고시가 된 지역 내의 토지에 대하여 계약일 이후 보상금 수령 전에 수용에 따른 부동산을 대체취득하였다면 대체취득한 부동산에 대한 취득세는 수용된 부동산가액의 범위 내에서 감면된다(세정13407-208, 2001.2.23.참조).



사업인정받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날부터 기간계산을 한다. 즉 사업인정을 받은 자가 보상금을 전액 지불하였으나 수용할 수 있는 자의 귀책사유로 이주할 자들의 주택단지의 조성 또는 대체취득할 토지의 알선약정 등의 이행을 지연한 경우에는 실지로 취득이 가능한 날로부터 기간계산을 한다. 여기서 사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조 제1항에 따라 토지로 보상을 받는 경우에는 해당 토지에 대한 취득이 가능한 날을, 같은 법 제63조 제6항 및 제7항에 따라 보상금을 채권으로 지급받는 경우에는 채권상환기간만료일을 말한다.

④ 당해 지역 또는 연접 지자체 지역에서 부동산등을 취득할 것(건축 중인 주택을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결할 것)

가) 대체취득 부동산이 농지 외의 부동산 등인 경우

가. 매수.수용.철거된 부동산 등이 소재하는 특별시.광역시.도 내의 지역
나. 가목 이외의 지역으로서 매수.수용.철거된 부동산 등이 소재하는 시.군.구와 연접한 시.군.구 내의 지역
다. 매수.수용.철거된 부동산 등이 소재하는 특별시.광역시.도와 연접한 특별시.광역시.도 내의 지역.
다만, 소득세법 제104조의2 제1항의 규정에 따른 지정지역은 제외한다.

㉠ 농지 이외의 부동산 등(나대지, 임야, 아파트 등)을 대체취득할 경우 감면대상에 해당하는 지역은 원칙적으로 매수.수용.철거된 부동산 등이 소재하는 특별시.광역시.도 내의 지역과 그 부동산 등이 소재하는 시.군.구와 연접한 시.군.구 내의 지역 및 그 부동산 등이 소재하는 특별시.광역시.도와 연접한 특별시.광역시.도 내의 지역으로 하되 기획재정부장관이 고시하는 투기지역(토지 및 주택)은 제외한다.

여기서 기획재정부장관이 고시하는 투기지역은 소득세법 제104조의2 제1항의 규정에서 기획재정부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 동법 시행령 제168조의3 제1항에서 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있으므로 토지나 주택의 투기지역으로 지정된 지역을 의미한다.

㉡ 지정지역 지정의 기준 및 지정지역

「지정지역」이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 국토해양부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 국토해양부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함)하는 경우로서 기획재정부장관이 소득세법 시행령 제168조의4의 규정에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다.

이 경우 국토해양부장관이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 기획재정부장관이 국토해양부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다. 토지.주택투기지역으로 지정된 지역은 기획재정부장관이 고시한 내용을 참고하여야 한다.

나) 대체취득 부동산 등이 농지(제261조 제1항의 규정에 따른 자경농민이 농지경작을 위하여 총보상금액의 100분의 50 미만의 가액으로 취득하는 주택을 포함)인 경우

□ 대체취득 지역 범위

농지를 대체취득하는 경우와 자경농민이 주택을 대체취득하는 경우에 대체취득하여 감면받을 수 있는 지역은 원칙적으로 매수.수용.철거된 부동산 등이 소재하는 특별시.광역시.도 내의 지역과 그 부동산 등이 소재하는 시.군.구와 연접한 시.군.구 내의 지역 및 그 부동산 등이 소재하는 특별시.광역시.도와 연접한 특별시.광역시.도 내의 지역으로 하되 기획재정부장관이 고시하는 투기지역(토지 및 주택)은 제외한다.

그리고 매수 등이 되는 당해 부동산이 소재하고 있는 상기 지역 이외의 지역이라고 하더라도 소득세법 제104조의2 제1항의 규정에 따른 투기지정지역을 제외한 지역에서 대체취득하여야 하기 때문에 투기지역으로 지정된 지역 내에서 농지를 대체취득하는 경우에는 감면대상에서 제외된다.

대체취득 부동산이 농지 이외 부동산과 농지(자경농민의 50% 미만 주택)의 대체취득 부동산의 감면적용 지역범위를 비교하여 보면 위 표에서 보는 바와 같이 (①＋②＋③) 이외의 지역(④)에서는 농지 이외의 지역에서 대체취득하는 부동산은 감면대상에서 제외되나 농지(자경농민의 50% 미만 주택)의 경우에는 투기지역이 아닌 경우에는 대체취득하더라도 감면대상에 해당하는 것이다. 그러나 농지(자경농민의 50% 미만 주택)라고 하더라도 투기지역에 해당하는 경우에는 감면대상에서 제외되는 것이다.

⑤ 부재부동산 소유자가 아닐 것

「부재부동산 소유자」라 함은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등 관계법령의 규정에 의한 사업인정고시일 현재 고시지구 내에 매수, 수용 또는 철거되는 부동산을 소유하는 자로서 다음에 규정하는 지역에 1년 이상 주민등록 또는 사업자등록을 하지 아니하거나, 1년 이상 주민등록 또는 사업자등록을 한 경우에도 사실상 거주 또는 사업을 하고 있지 아니한 거주자 또는 사업자(법인을 포함)를 말하며, 이 경우 상속으로 부동산을 취득하는 때에는 상속인과 피상속인의 거주기간을 합한 것을 상속인의 거주기간으로 본다.

① 매수 또는 수용된 부동산 등이 전.답.과수원 및 목장용지(“농지”라 한다)인 경우에는 그 소재지 구.시.군 및 그와 연접한 구.시.군 또는 농지의 소재지로부터 20킬로미터 이내의 지역

② 매수.수용 또는 철거된 부동산 등이 농지가 아닌 경우에는 그 소재지 구(도농복합형태의 시에 있어서는 동 지역에 한한다).시(구를 두지 아니한 시를 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한한다).읍.면 및 그와 연접한 구.시.읍.면지역

첫째, 사업인정고시일 이전에 사업장을 운영하던 외국인이 사업인정고시일 현재 사업을 폐업한 후 거소신고를 하고 국내에 체류하고 있는 중국 국적의 외국인이 종전에 소유하고 있던 부동산의 수용에 따른 보상금을 수령한 후 이를 대체하여 다른 부동산을 취득한 경우 이를 부재부동산 소유자가 부동산을 취득한 것으로 보아 취득세 등을 감면하지 아니한 처분이 적법한지?

가) 부재부동산 소유자 판단 기준

① 사업고시지구 내에 매수.수용 또는 철거되는 부동산을 소유하는 자

② 계약일 또는 사업인정고시일 현재 1년 전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 하지 아니하거나 1년 전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 한 경우라도 사실상 거주 또는 사업을 하고 있지 아니한 거주자 또는 사업자(법인을 포함)

㉮ 형식적 요건：주민등록 및 사업자등록요건

부재부동산 소유자 여부를 판단함에 있어서 사실상 거주요건만을 기준으로 판단하고 형식적인 요건인 사업자등록요건이나 주민등록 요건이 충족되지 아니하여도 되는 것인가?

지방세특례제한법 시행령 제34조 제2항 규정에서 부재부동산 소유자 여부는 형식요건과 실질요건을 동시에 충족하지 아니하는 경우에 한하여 부재부동산소유자로 보지 아니하는 것이므로 기본적으로 주민등록 또는 사업자등록하여야 하는 요건을 구비하되 그와 같은 요건을 구비하였다고 하더라도 실질적으로 사실상 거주 또는 사업을 하고 있지 아니한 경우에는 부재부동산소유자로 판단하는 것이다. 그러므로 형식적 요건인 주민등록 및 사업장등록요건과 실질적 요건인 거주 및 사업영위 요건을 충족하지 아니하면 부재부동산소유자로 판단되어 대체취득에 따른 감면 대상에서 배제되는 것이다.

㉯ 실질 요건

실질적으로 거주하거나 사업을 영위하였다고 하더라도 계약일 또는 사업인정고시일 현재 1년 전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 하지 아니한 채 실제 거주하거나 사업을 영위하였다고 하더라도 부재부동산 소유자로 판단되는 것이다.

• (2) 연접 행정구역 판단 기준시점

대체취득하는 지역적 범위를 판단함에 있어서 연접한 시․도 및 시․군․구의 판단시기는 언제인가?



지방세기본법상 취득시기는 취득한 때에 납세의무가 성립하는 것이므로 납세의무 성립시점에서 과세요건이 구비되었는지 여부를 판단하여야 하는 것이다. 따라서 다음의 구분에 따른 지역에서 종전의 부동산 등을 대체할 부동산 등을 취득하는 경우에 감면이 적용되기 때문에 이를 판단하는 시점은 취득할 때에 지역적 범위 내의 취득인지 여부를 판단하여야 하는 것이다.

가. 매수.수용.철거된 부동산 등이 소재하는 특별시.광역시.도 내의 지역
나. 가목 이외의 지역으로서 매수.수용.철거된 부동산 등이 소재하는 시.군.구와 연접한 시.군.구 내의 지역
다. 매수.수용.철거된 부동산 등이 소재하는 특별시.광역시.도와 연접한 특별시.광역시.도 내의 지역.
다만, 소득세법 제104조의2 제1항의 규정에 따른 지정지역은 제외한다.

• (3) 세종시 설치와 불이익 배제원칙의 적용 범위

세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법 제14조의 규정에서 세종특별자치시 설치로 인하여 세종특별자치시의 구역으로 편입된 종전의 지방자치단체 또는 특정 지역이 누리던 행정상․재정상의 이익이 상실되거나 그 지역주민에게 새로운 부담이 추가되어서는 아니된다라고 규정하고 있는바, 이는 세종시로 설치됨에 따라 받는 불이익이 없도록 하는 취지이므로 대체취득 전에는 연접된 시․도이었으나 세종시 설치로 연접되지 아니하게 된 것은 세종시로 설치된 이후에 종전에 받는 이익의 보호가 아닌 이상 이 규정을 적용할 수가 없는 것이라 할 것이다.

기존 건축허가에 대한 건축변경허가는 기존 건축허가에 대한 내용변경에 불과하여 이를 기존 건축허가와는 별개의 새로운 건축허가라고 보기는 어렵다고 할 것이고 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적인 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다 할 것인 점(대법원 2008두7830, 2008.10.23. 판결 참조) 등에 비추어 볼 때, 사업인정고시일 이후 건축허가를 받은 것인지에 대한 판단은 건축변경허가를 받은 시점이 아닌 최초에 건축허가를 받은 시점을 기준으로 함이 타당하다고 하겠고, 사업인정고시일 이전에 건축허가를 받은 것으로 볼 것이므로, 비록 마지막 보상금 수령일부터 1년 이내에 대체건축물을 취득한 것으로 본다고 하더라도 구 지방세법 제109조 제1항에 의한 취득세 비과세 대상에는 해당되지 아니한다고 할 것이다[행자부 세정 13407-318, 1999.12.18. 참조].