박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 회계

• 부동산 현황 : 경기도 ○○시 ○○동 토지 47,667㎡, 건축물 27,431.4㎡
• 소유자 : ㈜○○, 임차인 : ㈜ △△

「지방세법」제106조 제1항 제3호 가목 및 같은 법 시행령 제102조 제1항 제1호에 따르면「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역 안에 있는 공장용 건축물의 부속토지로서 행정안전부령으로 정하는 공장입지기준면적 범위의 토지는 분리과세한다고 규정하고 있음.

상기 규정에서 해당 토지가 공장용 건축물의 부속토지이어야 한다는 것은 선행조건이므로 그 조건을 충족하는 토지만을 대상으로 공장입지기준면적의 범위를 논하여야 할 것인 바, 공장용 건축물의 부속토지가 아니라면 분리과세할 수 없으며, 공장용 건축물의 부속토지라 하더라도 공장입지기준면적 범위 내에서만 분리과세할 수 있음.

또한,「지방세법 시행규칙」제52조에서 공장용 건축물의 범위를 “생산설비를 갖춘 제조시설용 건축물과 사무실ㆍ창고ㆍ경비실 등 그 제조시설을 지원하기 위한 부대시설용 건축물 등”으로 규정하고 있으므로 공업지역의 공장용지 내에 있는 건축물이라 하더라도 생산설비를 갖추지 않고 공실로 비어 있는 건축물이라면 공장용 건축물이라 할 수 없음.

한편, 대법원 판례는 ‘지상정착물의 부속토지는 지상정착물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 말하며 필지 수나 공부상의 기재와 관계없이 토지의 이용현황에 따라 객관적으로 결정된다’하고 있으므로 해당 토지 중 공장용 건축물의 효용과 편익을 위해 사용되는 부분이 명백히 구분된다면 공장입지기준면적의 범위 내에서는 분리과세 하여야 할 것이며, 반대로 공장용 건축물의 효용과 편익을 위해 사용되지 않은 토지임이 명백히 구분된다면 분리과세 할 수 없는 것임.

쟁점 부동산의 경우 그 일부를 임대하여 유리식기제품 생산 공장으로 사용하고 있으므로 해당 부분은 공장용 건축물로 볼 수 있으나 그 나머지 부분은 생산설비를 갖추지 않은 공실로서 사용하지 않고 있으므로 이는 기업의 생산 및 산업 활동에 기여하는 공장용 건축물로 볼 수 없으며, 미사용된 건축물의 부속토지는 공장용 건축물의 부속토지로 볼 수 없음.

따라서 1구의 공장용지 안에 공장으로 사용 중인 건축물과 아무런 용도로도 사용하지 않는 건축물이 혼재해 있으면서 그 부속토지가 구분되어 있지 아니하는 경우라면 공장용 건축물을 기준으로 한 공장입지기준면적 범위 내에서 분리과세를 먼저 적용하되, 공장입지기분면적 범위 내에 있다하더라도 미사용 건축물의 바닥면적은 별도합산 과세하는 것이 타당하다 할 것임.

• 공장입지기준면적 범위 내에 공장용과 일반건물이 혼재되어 그 부속토지가 구분되지 않는 경우에 있어서의 분리과세 범위
  
• 갑설 : 공장용 건축물과 미사용 건축물의 연면적 비율로 안분한 후 공장용 건축물 비율 면적만 분리과세대상임.

- 전체 공장용지는 공장용으로 사용되는 건축물을 기준으로 한 공장입지기준면적 범위를 초과하지 아니하더라도 공장입지기준면적은 분리과세대상의 최대 토지면적을 의미할 뿐 공장용지 안에 있는 공장용 이외의 건축물의 부속토지까지 분리과세로 인정한 것이라고 볼 수는 없는 것이며, 건축물의 부속토지에 대한 토지분 재산세의 과세표준은 토지에 있는 건축물의 사용현황을 기준으로 구분하고 있으므로 같은 공장용지 안에 공장용 건축물과 그 이외의 건축물이 있으면서 그 부속토지가 각각 구분되어 있지 아니하는 경우에는 각 건축물의 연면적을 기준으로 부속토지를 안분하여야 할 것임.

• 을설 : 공장입지기준면적 범위 내 전체가 분리과세대상임.

-「지방세법 시행령」제102조 제1항 제1호에 따르면 “분리과세대상 토지의 범위로 공장용지는 공장용 건축물의 부속토지로서 안전행정부령으로 정하는 공장입지기준면적 범위의 토지”라고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제50조에서 “안전행정부령으로 정하는 공장입지기준면적은 별표 3에 따른 공장입지기준면적을 말한다”라고 규정하고 있으므로 전체면적이 공장입지기준면적 범위 내라면 미사용 건축물의 점유비율에 관계없이 전체가 분리과세대상 토지임. 병설 : 공실부분의 바닥면적을 제외하고 분리과세대상임.
　

• 병설 : 공실부분의 바닥면적을 제외하고 분리과세대상임.

- 공장용 부속토지에 대하여 기업의 생산 및 산업활동을 장려하려는 취지에서 저율의 분리과세대상 토지로 분류하고 있고, 전체 공장용지가 공장입지기준면적 범위 내의 토지라면 공장용으로 미사용하는 건축물의 바닥면적 만큼만 별도합산과세대상 토지로 과세하고 나머지는 분리과세대상 토지임.

「지방세법」제106조 제1항 제3호 가목 및「지방세법 시행령」제102조 제1항 제1호를 종합하면「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 공업지역 안에 있는 공장용 건축물의 부속토지로서 안전행정부령으로 정하는 공장입지기준면적 범위의 토지는 분리과세한다고 규정하고 있음.

여기에서 해당 토지가 공장용 건축물의 부속토지이어야 한다는 것은 선행조건이므로 그 조건을 충족하는 토지만을 대상으로 공장입지기준면적의 범위를 논하여야 할 것인 바, 공장용 건축물의 부속토지가 아니라면 분리과세할 수 없으며, 공장용 건축물의 부속토지라 하더라도 공장입지기준면적 범위 내에서만 분리과세할 수 있음. 또한,「지방세법 시행규칙」제52조에서 공장용 건축물의 범위를 “생산설비를 갖춘 제조시설용 건축물과 사무실ㆍ창고ㆍ경비실 등 그 제조시설을 지원하기 위한 부대시설용 건축물 등”으로 규정하고 있으므로 공업지역의 공장용지 내에 있는 건축물이라 하더라도 생산설비를 갖추지 않고 공실로 비어있는 건축물이라면 공장용 건축물이라 할 수 없음. 한편, 대법원 판례는 ‘지상정착물의 부속토지는 지상정착물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 말하며 필지 수나 공부상의 기재와 관계없이 토지의 이용현황에 따라 객관적으로 결정된다’고 하고 있으므로 해당 토지 중 공장용 건축물의 효용과 편익을 위해 사용되는 부분이 명백히 구분된다면 공장입지기준면적의 범위 내에서는 분리과세하여야 할 것이며, 반대로 공장용 건축물의 효용과 편익을 위해 사용되지 않은 토지임이 명백히 구분된다면 분리과세할 수 없는 것임.

쟁점 부동산의 경우 그 일부를 임대하여 유리식기제품 생산 공장으로 사용하고 있으므로 해당 부분은 공장용 건축물로 볼 수 있으나 그 나머지 부분은 생산설비를 갖추지 않은 공실로서 사용하지 않고 있으므로 이는 기업의 생산 및 산업 활동에 기여하는 공장용 건축물로 볼 수 없으며 미사용된 건축물의 부속토지는 공장용 건축물의 부속토지로 볼 수 없음. 따라서, 1구의 공장용지 안에 공장으로 사용중인 건축물과 아무런 용도로도 사용하지 않는 건축물이 혼재해 있으면서 그 부속토지가 구분되어 있지 아니하는 경우라면 납세자에게 있어서 별도합산과세보다는 분리과세가 더 유리하므로 공장입지기준면적 범위 내의 분리과세대상 토지면적을 먼저 산출한 후 그 나머지 토지에 대하여 별도합산대상 토지면적을 산출하는 것이 합리적이다고 할 것임.