카테고리 없음2024. 4. 20. 11:49

양도소득세 비사업용토지 세액 계산 세무사

안녕하세요 오늘은 양도소득세 비사업용토지 세액 계산에 대한 내용입니다^^ 저희는 재산세 팀장 세무사님 아래 여러 세무사님들이 검토하고 전문성과 정확성을 위해 노력하고 있습니다 감사합니다

000님 비사업용토지 세액 계산
       
양도자산 기초 정보
종류 비사업용토지
소재지 00도 00시 00읍 00리 3002, 3302-1, 3002-2
양도일 2024-02-01 취득일 1988-04-22
양도가액 515,900,000 취득가액 46,884,511
보유기간 35년
       
양도소득세 계산내역
구분 금액 비고
양도가액 515,900,000 매매계약서
취득가액 46,884,511 소득세법 제 97조 ①항 1호
필요경비 304,686 필요경비 개산공제
양도차익 468,710,803 　
장기보유특별공제 140,613,241 35년 보유
양도소득금액 328,097,562 　
기본공제 2,500,000 타 매도내역 없음 확인완료
양도소득 과세표준 325,597,562 　
세율 50% 비사업용토지 10% 중과
산출세액 110,918,781 비사업용토지 10% 중과 누진 반영
공제.감면세액 　 　
양도소득세 110,918,781 　
지방소득세 11,091,878 　
총 부담세액 122,010,659 　
1차 분할 납부 세액 55,459,391 2024년 04월 30일 까지
2차 분할 납부 세액(지방세포함) 66,551,269 2024년 06월 30일 까지
       
* 소득세법 상 취득가액은 실지취득가액으로 하여야 합니다. 
* 하지만 납세자 확인사항으로 1988년 04월 22일 취득 당시 매매계약서, 국세청 신고내역 등이 없다는 것을 확인 받아 
소득세법 제 97조 ①항 1호에 따라서 환산취득가액을 적용하였습니다.  
       
       
       
* 해당 의견서는 2024.04.17 기준으로 시행 중인 법령 및 예규를 바탕으로 작성 하였습니다. 
토지 취득 당시 토지등급가액 90.08.30 토지등급가액 그 직전 토지등급가액 90.01.01 개별공시지가 취득일 제곱미터당 기준시가 면적
3312 427 759 493 9600                                    6,548                     1,035
3312-1 427 759 493 9600                                    6,548                        129
3312-2 427 759 493 9600                                    6,548                        387
               
토지 양도당시 기준시가 양도가액 안분 취득가액(환산가액)      
3312                      85,387,500                  394,178,084              31,286,955     필요경비 개산공제
3312-1                       6,282,300                    29,001,259                3,899,389      
3312-2                      20,085,300                    92,720,657              11,698,167      
                  111,755,100               515,900,000              46,884,511      
Posted by 박정규 세무사
카테고리 없음2024. 4. 10. 22:21

양도소득세 계산 상담 신고 대리 세무사 사례

신고인 기초 정보
이름 000
주민등록번호 70004-100002
주소 서울특별시 000길 40, 101동 1006호(00동,00아파트)
전화번호 010-2000-0001
   
양도자산 기초 정보
종류 아파트
소재지 경기도 00시 00동4 0000 300동 0001호
양도일 2024-03-29
양도가액 702,500,000
취득일 2017-09-08
필요경비 443,250,000
보유기간 6년
   
필요경비 기초 정보
취득가액 856,000,000
취득세 영수증 19,451,100
매수 중개수수료 3,000,000
법무사 수수료 548,900
인테리어 등 수리비용 　
매도 중개수수료 7,500,000
합계액 886,500,000
   
양도소득세 계산내역
구분 금액 비고
양도가액 702,500,000 전체 양도가액의 50%
필요경비 443,250,000 취득가액+양도비
양도차익 259,250,000 　
장기보유특별공제 31,110,000 6년 보유 중
양도소득금액 228,140,000 　
기본공제 2,500,000 2024년 첫 매도
양도소득 과세표준 225,640,000 　
세율 38% 다주택자 중과 유예중- 기본세율 적용
산출세액 65,803,200 　
공제.감면세액 　 　
양도소득세 65,803,200 　
지방소득세 6,580,320 　
총 부담세액 72,383,520 　
1차 분할 납부 세액 39,481,920 2024년 5월 말일
2차 분할 납부 세액 32,901,600 2024년 7월 말일
  000님 양도소득세 세무 질의 의견서(안)  
                   
  1. 개요                
                   
  ■ 000님 부동산 보유 연혁            
                   
  가. 2023년 01월 01일 당시 지방주택, 00주택, 강남주택 총 3주택 보유자      
  나. 2023년 중 지방주택 매도            
  다. 2024년 03월 29일 00주택 매도            
  라. 2024년 04월 05일 현재 강남주택 1주택 보유자        
                   
  ■ 강남주택 사실관계              
                   
  가. 2018년 조정대상지역에서 취득한 주택.          
  나. 거주기간 3년              
  다. 보유기간 6년               
                   
  2. 질의내용 및 답변            
                   
  ■ 강남주택 1세대 1주택 비과세 매도 가능 시기- 최종 1주택 개정        
                   
  가. 강남주택은 조정대상지역에서 취득한 주택으로  비과세 받기 위해서는 2년거주, 2년 보유 요건을 충족해야 합니다.
  나. 2022년 05월 10일 세법 개정으로 2주택자가 2번째 주택 매도 후 최종 1주택자 된 경우 비과세 요건은  
   최종 1주택자가 된 날이 아닌 최초 주택 취득일부터 기산합니다.      
  다. 강남주택은 2024년 04월 08일 현재 보유기간과 거주기간 모두 2년이 지났기때문에     
   1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 상태입니다.          
   추가 주택 취득없이 매도일 당시 1주택이라면 매도시기와 관계없이 양도가액 12억까지 비과세 가능합니다.
                   
  ■ 강남주택 외 추가 주택 매수 후 일시적 2주택 비과세 매도 가능 시기      
                   
  가.  일시적 2주택 비과세를 받기 위해서는 아래의 3가지 요건을 충족해야 합니다.    
  1) 종전 주택 취득일로부터 1년 뒤 신규주택 취득        
  2) 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 양도        
  3) 종전 주택의 1세대 1주택 비과세 요건 충족(2년거주, 2년 보유)      
  나.  강남주택은 현재 일시적 2주택 요건 3가지 중 2가지를 충족한 상태입니다.    
  따라서 새로운 주택 취득 후 3년 이내에 강남주택 매도한다면 3가지 요건을 모두 충족합니다.  
     이 경우 매도시기에 관계없이 양도가액 12억까지 비과세 가능합니다.       
                   
  3. 관련법령              
                   
  ■ 1세대 1주택 비과세              
                   
  가.「소득세법 시행령 제 154조 ①항」            
  1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년    
  이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는
  해당 주택의 보유기간이 2년이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.  
                   
  ■ 일시적 2주택 비과세              
                   
  가. 「소득세법 시행령 제 155조 ①항」            
  국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택 양도하기 전 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 
  종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 
  종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.   
                   
                   
* 해당 의견서는 2024년 04월 08일 현재 세법에 따라 작성되었습니다.*
                   
Posted by 박정규 세무사
카테고리 없음2024. 3. 19. 12:34

기준시가와 감정평가에 따른 양도세 절세 방법

안녕하세요 오늘은 절세했던 사례의 일부만 보여드리겠습니다 

토지 명의자 0000님00) 건물 명의자 000님(00)  
취득방법  증여  취득방법 원시취득  
취득가액 275,808,000원 취득가액  환산취득가액   
취득일자 2014년 12월 22일 취득일자 2016년 7월 12일  
보유기간 9년 보유기간 7년  
* 취득가액 가정 : 토지 - 기준시가를 증여재산가액으로 하여 증여세 신고 가정, 취득가액에 취득세(4%)가산    
                        건물 - 건물신축비용 관련 증빙 없다고 가정        
             
[기준시가 안분] 토지 : 건물 / 67.2% : 32.8%        
             
구분 토지 건물  
양도가액 1,344,000,000원 656,000,000원  
취득가액 275,808,000원 579,466,667원  
필요경비* 13,440,000원 8,403,945원  
양도차익 1,054,752,000원 68,129,388원  
장기보유특별공제 189,855,360원 9,538,114원  
양도소득금액 864,896,640원 58,591,274원  
기본공제 2,500,000원 2,500,000원 　
과세표준 862,396,640원 56,091,274원 　
세율 42% 24% 　
양도소득세 326,266,588원 7,701,905원 　
지방소득세 32,626,659원 770,191원 　
총 부담세액 358,893,247원 8,472,096원  
             
합산세액 367,365,342원  
* 필요경비 : 양도시 부동산 중개수수료 2천만원 양도가액에 따라 토지에 안분함 , 건물은 환산취득가액 사용으로 필요경비 개산공제 적용.  
[감정평가액 안분] 토지 : 건물 / 83.2% : 16.8%        
             
구분 토지 건물  
양도가액 1,664,000,000원 336,000,000원  
취득가액 275,808,000원 296,800,000원  
필요경비* 16,640,000원 8,403,945원  
양도차익 1,371,552,000원 30,796,055원  
장기보유특별공제 246,879,360원 4,311,448원  
양도소득금액 1,124,672,640원 26,484,607원  
기본공제 2,500,000원 2,500,000원  
과세표준 1,122,172,640원 23,984,607원  
세율 45% 15%  
양도소득세 439,037,688원 2,337,691원  
지방소득세 43,903,769원 233,769원  
총 부담세액 482,941,457원 2,571,460원  
             
합산세액 485,512,917원  
* 필요경비 : 양도시 부동산 중개수수료 2천만원 양도가액에 따라 토지에 안분함 , 건물은 환산취득가액 사용으로 필요경비 개산공제 적용.  
             
[결론] 토지와 달리 건물은 취득가액에 환산취득가액을 사용하게 되는데, 건물의 취득일과 양도일 사이에 기준시가 변동이
크지않아 양도차익이 작고, 저율의 세율 구간이 적용됩니다.      
 따라서, 건물에 대한 안분비율이 높은 기준시가를 적용하고, 기준시가로 안분한 금액에서 30%이상 차이가 나지 않는
선에서 최대한 건물에 많은 금액의 양도대금을 분배합니다.      
             
제한식① 토지가액(기준시가±30%) 940,800,000원 ~ 1,747,200,000원  
제한식②  건물가액(기준시가±30%) 459,200,000원 ~ 852,800,000원  
제한식③ 토지가액 + 건물가액 = 2,000,000,000원      
             
             
토지 1,147,200,000원과 건물 852,800,000원으로 안분계산된 금액에서 차이 금액이 30% 이내가 되도록 소액 조정하여,
             
∴  토지가액 =      1,148,000,000       건물가액 = 852,000,000원  
             
구분 토지 건물  
양도가액 1,148,000,000원 852,000,000원  
취득가액 275,808,000원 752,600,000원  
필요경비* 11,480,000원 8,403,945원  
양도차익 860,712,000원 90,996,055원  
장기보유특별공제 154,928,160원 12,739,448원  
양도소득금액 705,783,840원 78,256,607원  
기본공제 2,500,000원 2,500,000원  
과세표준 703,283,840원 75,756,607원  
세율 42% 24%  
양도소득세 259,439,212원 12,421,585원  
지방소득세 25,943,921원 1,242,159원  
총 부담세액 285,383,133원 13,663,744원  
             
합산세액 299,046,877원  
             
* 필요경비 : 양도시 부동산 중개수수료 2천만원 양도가액에 따라 토지에 안분함 , 건물은 환산취득가액 사용으로 필요경비 개산공제 적용.  
             
             

기준시가와 감정평가에 따른 양도세 절세 방법 에대한 사례였습니다 

Posted by 박정규 세무사

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