박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 회계

안녕하세요 오늘은 절세했던 사례의 일부만 보여드리겠습니다 

기준시가와 감정평가에 따른 양도세 절세 방법 에대한 사례였습니다 

심판청구에서 인용을 위해 노력중입니다 과세전적부심사청구나 이의신청부터 도전!

Ⅲ. 쟁점

이 사건의 쟁점은 취득당시 단독주택이었던‘강남구 00동 10’의 4층, 5층을 제1종근린생활시설(의원)로 용도변경한 것을 지방세법 시행령 제28조 의 5 1항의‘종전주택 등을 처분하는 경우’로 볼 수 있는지 여부이며, 이에따른 과세 처분의 당부입니다.

Ⅳ. 청구주장 (이 사건 처분이 위법∙부당한 이유)

처분청은 단독주택을 제1종근린생활시설(의원)로 용도변경한 것을 ‘처분하는 경우’가 아닌 것으로 보아 중과세액과 기본세액의 차액만큼 과세예고 통지했으나 다음과 같은 이유로 위법∙부당한 통지입니다.

가. 소득세법 시행령」제154조 제5항, 조심2023부7049, 2023.07.27 「소득세법 시행령」제154조 제5항이 2021.2.17. 일부 개정 되면서 “1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여, 용도변경(「건축법」제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)]하는 경우에 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다”고 하여 기획재정부는 세법 개정을 통해 처분의 개념에 양도, 증여, 용도변경이 모두 포함되는 것을 명확히 하였습니다.

조세심판원에서도「소득세법」제154조 제5항에서 ‘처분’의 개념 안에 ‘양도’, ‘증여’, ‘용도변경’이 포함됨을 명확히 했으므로 기획재정부 예규의 ‘양도’에는 양도뿐 아니라 증여, 용도변경도 모두 포함되는 것으로 해석함이 타당하다라며 처분에 용도변경을 포함하는 것으로 판시한 바 있습니다. (조심2023부7049, 2023.07.27)

나. 행안부 유권해석(지방세특례-721, 2016.6.23.) 행안부 유권해석(지방세특례-721, 2014.6.23.)에 따르면,“지방세특례제한법 제40조의2 주택거래에 대한 감면된 취득세의 추징요건은 ‘취득일로부터 2년 이내에 1주택으로 되지 않는 경우’로만 규정하고 매매 · 증여 · 용도변경 등 처분방법에 대하여 별도의 규정을 두지 않고 있습니다. 따라서, 공부상 근린생활시설로 용도변경하여 사실상 사무실 등으로 사용되고 있는 건축물을 주택으로 보아 취득세를 추징하는 것은 부당하다.”고 보고 있습니다.

일시적 2주택자에 대해 취득세 조세혜택을 주고 있는 지방세법시행령 28조의 5 역시 처분방법에 대한 별도의 규정을 두고 있지 않습니다. 따라서 청구인이 기존의 유권해석에 따라 용도변경을 한 경우 일시적 2주택 요건을 만족한다고 판단했던 것은 매우 예측가능했던 상황이고 사회통념상 타당한 범주의 판단이자 행위입니다

관련 유권해석이 있는 상황에서 용도변경한 사실이 처분에 해당하지 않는다고 보아 일시적 2주택 취득세와 1세대 2주택 취득세의 차이만큼 과세한다면 납세자의 예측가능성을 침해하게 됩니다.

일시적 2주택감면 요건으로 지방세법 시행령(‘처분’)과 지방세특례제한법(‘1주택으로 되지 아니한 경우’)의 규정이 다르게 되어있다면 이는 입법 미비로 볼 수 있다. 대법원은 설령 세법에 미비나 부당함이 있더라도 이는 원칙적으로 입법으로 보완하여야 한다고 판시하고 있다(대법원 1993.10.26.선고 93누14691 판결).

따라서 관련 규정을 입법 미비로 본다면 세금의 부과는 납세의무의 성립당시에 유효한 법령의 규정에 의하여야 하고, 세법의 미비를 보완하여 개정이 있은 경우에도 특별한 사정이 없는 한 개정 전후의 법령중에서 납세의무가 성립한 법령을 적용하여야 한다(대법원 1997. 10. 14. 선고97누9253 판결).

나. 실질과세의 원칙

지방세법시행령 제28조의5에서는 3년 이내에 종전주택을 '처분하는 경우' 취득세 중과 적용을 배제하는 것이고, 지방세특례제한법 제40조의2에서는 3년 이내에 '1주택이 되지 않는 경우' 감면된 취득세를 추징한다고 명시하고 있습니다. 종전주택의 용도변경을 통해 1주택이 되는 것과 매매 및 증여하여 1주택이 되는 것 모두 경제적 실질이 1주택이 된 것으로 동일함에도, 단순히 법문상‘처분’이라고 되어있다는 이유만으로 매매가 아닌 용도변경으로 1주택이 된 경우를 일절 배제하고, 입법취지 및 목적이 같은 두 법령을 달리 판단하는 것은 지방세기본법상 실질과세원칙에 반하는 부당한 처분입니다.

(첨부자료 2호: 임대차계약서-용도변경후 주택으로 사용하지 아니함)

다. 관련법령의 입법취지 : 주택 투기수요 억제 및 실수요자 보호 2020.8.12. 시행된 다주택자 취득세 중과제도의 입법취지는 주택 투기수요를 억제하고 1주택자 등 실수요자를 보호하는 것입니다.

현재 청구인은 종전주택을 의원용으로 용도변경하여 경제활동을 영위하며 신규주택에 거주하는 1주택자입니다. 해당 쟁점주택의 지분이 단 10%인 청구인이 투기목적으로 신규주택을 취득하는 과정에서 다주택자 주택 취득세 중과세를 부당하게 회피하기 위해 주택 층 2개를 근린생활시설로 용도변경하여 건물 전체를 근린생활시설로 사용하고 있다고 보는 것은 과도한 유추해석으로 보입니다.

청구인이 주택 투기를 한다거나 실수요자의 수요를 방해하여 입법취지에 반하는 행동을 했다고 볼 수 없습니다.

따라서, 지방세법을 해석하고 적용함에 있어서 위와 같은 경우에는 목적론적 해석(目的論的解釋)을 통해 중과대상에서 제외하는 것이 일시적 2주택자에게 3년의 처분 유예기간을 부여하고 있는 법의 취지에도 합당하다고 판단됩니다.

라. 납세자의 법률행위 존중

납세의무자가 경제활동을 함에 있어서는 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여서도 여러 가지 법률관계중 하나를 선택 할 수 있는 것이고, 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자가 선택한 법률관계를 존중하여야 할 것입니다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2000두963 판결 등).

또한 대법원에서 2001.8.21. 선고한 2000두963 판결에 의하면, 과세관청은 납세자가 동일한 경제적 목적을 달성하기 위해 선택한 여러 가지의 법률관계중 하나가 과중한 세금부담을 회피하기 위한 행위였다 하더라도 가장행위에 해당한다고 볼만한 특별한 사정이 없는 이상 유효하다고 보고 있습니다.

청구인은 1주택자가 되기 위한 목적을 달성하기 위해 매매, 증여, 용도변경 등의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있는 것이고, 과세관청으로서는 청구인이 종전주택을 의원용으로 변경한 것이 가장행위가 아님을 확인하여 특별한 사정이 없는 한 납세의무자가 선택한 법률관계를 존중해야 된다고 생각합니다.

Ⅴ. 결 론

이 사건으로 돌아와 보면 납세의무자가 단지 세제상 혜택을 받았다는 점만을 근거로 이 사건의 경우와 같이 용도변경으로 구주택을 주택으로 볼 수 없음에도 지방세특례제한법상 ‘1주택으로 되지 아니한 경우’의 적용을 부정해서는 안된다고 판단합니다.

청구인이 우회적인 거래를 통한 어떠한 조세회피도 없었던 점을 두루 살펴주시고 성실하게 납세의무를 이행하고자 하는 청구인의 심정을 혜량하시어 청구인의 신청취지대로 결정이 이루질 수 있기를 간절히 바랍니다.

Ⅵ. 관계법령