카테고리 없음2024. 4. 27. 13:06

양도소득세 거주주택 비과세 특례 적용 여부 판단

           
  양도소득세 거주주택 비과세 특례 적용 여부 판단  
           
           
  [사실관계]        
           
  거주주택   장기임대주택(23채)  
           
  취득 2015      
  전 세대원 거주 2016.08.26      
  2017.12.21 매입임대주택 포괄양수  
  2018.02.19 매입임대주택(5년)
잔여 임대기간 임대		 지자체 임대사업자 등록  
  2018.02.22 세무서 사업자등록  
  2020.03.30 　  
  임대 2021 자동말소  
  ~ 임대  
  2024.04 (예정)장기임대사업자등록  
  매도 2024.06      
           
  [Q1] 거주주택 비과세를 적용 받을 수 있을까요?    
           
  [A1] 아래의 요건을 충족하기 때문에 거주주택 비과세 특례 적용이 가능합니다.  
           
  1. 거주주택 요건        
           
  장기임대주택 외 주택 수 1주택 ○  
  거주기간 사업자등록을 한 날부터 2년 이상 거주 ○  
  자동말소 후 5년 내에 양도 여부* ○  
  과거 거주주택 비과세 적용여부 2019.2.12 이전 취득
-> 평생 1회 적용 제한 없음		  
           
  * 자동말소(2호 이상 임대하는 경우 최초 등록 주택의 말소) 이후 5년이내에 양도시 거주주택 비과세 가능(소득령 155조 23항)  
           
  2. 장기임대주택 요건        
           
  가액요건 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하 ○  
  증액제한 임대료(임대보증금) 증액율 5% 범위 이내 ○  
  등록요건 지방자치단체 + 세무서 ○  
  임대기간 5년 이상 임대** ○  
           
  **  자동말소 된 경우 임대의무기간이 종료된 날 임대기간요건(5년)을 갖춘것으로 본다.  
           
  [Q2] 거주기간 중 자녀를 출산했는데, 자녀는 2년 거주기간을 채우지 못했는데도 거주주택 비과세를 받을 수 있나요?
           
  [A2] 신생아 출생 전에는 세대원이 000님, 000님 두분이 전부이므로 두 분께서 이전에 거주하고 계셨다면,
           거주기간 2년 이상을 채웠다고 보아 비과세 적용 가능합니다.  
           
  [Q3] 임대사업자 포괄 양수로 임대주택을 취득했는데 거주주택 비과세를 받을 수 있나요?   
           
  [A3] 장기임대주택을 민간임대주택법에 따라 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계햐여 취득하고 임대등록이 자동말소된
          경우로서 등록말소된 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 거주주택 비과세
          적용이 가능합니다.(서면-2022-법규재산-2182)    
           
  [Q4] 2024.04월에 재등록해도 거주주택 비과세를 받을 수 있나요?    
           
  [A4] 자동말소된 임대주택을 민간임대주택법에 따라 재등록해도 자동말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도하면
           비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 자동말소된 임대주택을 재등록했다고 해서 이미 부여받은 세제혜택이
           사라지는 것은 아니기 때문입니다.      
           
  [관계법령 및 판례]        
           
  「소득세법시행령 제155조[1세대 1주택의 특례]」    
           
   <20> 제 167조의 3 제 1항 제2호에 따른 주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가   
           
           1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(임대사업자 등록을 한날 이후의 거주기간)이 2년 이상일 것
           2. 장기임대주택 : 사업자등록, 민간임대주택 등록 및 임대료등 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
           
          위 요건을 충족하고 거주주택을 양도하는 경우(생애 한 차례로 한정)에는 국내에 1주택을 소유하는
           것으로 본다.        
           
  「소득세법시행령 제167조의 3[1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위]」  
           
   <1> 2. 가. 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 기준시가의
                 합계액이 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대료등
                증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택.     
           
  「기획재정부 재산세제과-151」      
           
   소득령 155조 23조와같이 장기임대주택이 자진 및 자동말소된 이후 특례요건(임대료 증액제한 준수, 세무서의 
   사업자등록 유지)을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 소득령 155조의 20에 따른 특례
   적용가능        
           
  *** 해당 의견서는 2024.04.19 기준으로 시행 중인 법령 및 예규를 바탕으로 작성 하였습니다.   
           

 

Posted by 박정규 세무사
카테고리 없음2024. 4. 20. 11:49

양도소득세 비사업용토지 세액 계산 세무사

안녕하세요 오늘은 양도소득세 비사업용토지 세액 계산에 대한 내용입니다^^ 저희는 재산세 팀장 세무사님 아래 여러 세무사님들이 검토하고 전문성과 정확성을 위해 노력하고 있습니다 감사합니다

000님 비사업용토지 세액 계산
       
양도자산 기초 정보
종류 비사업용토지
소재지 00도 00시 00읍 00리 3002, 3302-1, 3002-2
양도일 2024-02-01 취득일 1988-04-22
양도가액 515,900,000 취득가액 46,884,511
보유기간 35년
       
양도소득세 계산내역
구분 금액 비고
양도가액 515,900,000 매매계약서
취득가액 46,884,511 소득세법 제 97조 ①항 1호
필요경비 304,686 필요경비 개산공제
양도차익 468,710,803 　
장기보유특별공제 140,613,241 35년 보유
양도소득금액 328,097,562 　
기본공제 2,500,000 타 매도내역 없음 확인완료
양도소득 과세표준 325,597,562 　
세율 50% 비사업용토지 10% 중과
산출세액 110,918,781 비사업용토지 10% 중과 누진 반영
공제.감면세액 　 　
양도소득세 110,918,781 　
지방소득세 11,091,878 　
총 부담세액 122,010,659 　
1차 분할 납부 세액 55,459,391 2024년 04월 30일 까지
2차 분할 납부 세액(지방세포함) 66,551,269 2024년 06월 30일 까지
       
* 소득세법 상 취득가액은 실지취득가액으로 하여야 합니다. 
* 하지만 납세자 확인사항으로 1988년 04월 22일 취득 당시 매매계약서, 국세청 신고내역 등이 없다는 것을 확인 받아 
소득세법 제 97조 ①항 1호에 따라서 환산취득가액을 적용하였습니다.  
       
       
       
* 해당 의견서는 2024.04.17 기준으로 시행 중인 법령 및 예규를 바탕으로 작성 하였습니다. 
토지 취득 당시 토지등급가액 90.08.30 토지등급가액 그 직전 토지등급가액 90.01.01 개별공시지가 취득일 제곱미터당 기준시가 면적
3312 427 759 493 9600                                    6,548                     1,035
3312-1 427 759 493 9600                                    6,548                        129
3312-2 427 759 493 9600                                    6,548                        387
               
토지 양도당시 기준시가 양도가액 안분 취득가액(환산가액)      
3312                      85,387,500                  394,178,084              31,286,955     필요경비 개산공제
3312-1                       6,282,300                    29,001,259                3,899,389      
3312-2                      20,085,300                    92,720,657              11,698,167      
                  111,755,100               515,900,000              46,884,511      
Posted by 박정규 세무사
카테고리 없음2024. 4. 10. 22:21

양도소득세 계산 상담 신고 대리 세무사 사례

신고인 기초 정보
이름 000
주민등록번호 70004-100002
주소 서울특별시 000길 40, 101동 1006호(00동,00아파트)
전화번호 010-2000-0001
   
양도자산 기초 정보
종류 아파트
소재지 경기도 00시 00동4 0000 300동 0001호
양도일 2024-03-29
양도가액 702,500,000
취득일 2017-09-08
필요경비 443,250,000
보유기간 6년
   
필요경비 기초 정보
취득가액 856,000,000
취득세 영수증 19,451,100
매수 중개수수료 3,000,000
법무사 수수료 548,900
인테리어 등 수리비용 　
매도 중개수수료 7,500,000
합계액 886,500,000
   
양도소득세 계산내역
구분 금액 비고
양도가액 702,500,000 전체 양도가액의 50%
필요경비 443,250,000 취득가액+양도비
양도차익 259,250,000 　
장기보유특별공제 31,110,000 6년 보유 중
양도소득금액 228,140,000 　
기본공제 2,500,000 2024년 첫 매도
양도소득 과세표준 225,640,000 　
세율 38% 다주택자 중과 유예중- 기본세율 적용
산출세액 65,803,200 　
공제.감면세액 　 　
양도소득세 65,803,200 　
지방소득세 6,580,320 　
총 부담세액 72,383,520 　
1차 분할 납부 세액 39,481,920 2024년 5월 말일
2차 분할 납부 세액 32,901,600 2024년 7월 말일
  000님 양도소득세 세무 질의 의견서(안)  
                   
  1. 개요                
                   
  ■ 000님 부동산 보유 연혁            
                   
  가. 2023년 01월 01일 당시 지방주택, 00주택, 강남주택 총 3주택 보유자      
  나. 2023년 중 지방주택 매도            
  다. 2024년 03월 29일 00주택 매도            
  라. 2024년 04월 05일 현재 강남주택 1주택 보유자        
                   
  ■ 강남주택 사실관계              
                   
  가. 2018년 조정대상지역에서 취득한 주택.          
  나. 거주기간 3년              
  다. 보유기간 6년               
                   
  2. 질의내용 및 답변            
                   
  ■ 강남주택 1세대 1주택 비과세 매도 가능 시기- 최종 1주택 개정        
                   
  가. 강남주택은 조정대상지역에서 취득한 주택으로  비과세 받기 위해서는 2년거주, 2년 보유 요건을 충족해야 합니다.
  나. 2022년 05월 10일 세법 개정으로 2주택자가 2번째 주택 매도 후 최종 1주택자 된 경우 비과세 요건은  
   최종 1주택자가 된 날이 아닌 최초 주택 취득일부터 기산합니다.      
  다. 강남주택은 2024년 04월 08일 현재 보유기간과 거주기간 모두 2년이 지났기때문에     
   1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 상태입니다.          
   추가 주택 취득없이 매도일 당시 1주택이라면 매도시기와 관계없이 양도가액 12억까지 비과세 가능합니다.
                   
  ■ 강남주택 외 추가 주택 매수 후 일시적 2주택 비과세 매도 가능 시기      
                   
  가.  일시적 2주택 비과세를 받기 위해서는 아래의 3가지 요건을 충족해야 합니다.    
  1) 종전 주택 취득일로부터 1년 뒤 신규주택 취득        
  2) 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 양도        
  3) 종전 주택의 1세대 1주택 비과세 요건 충족(2년거주, 2년 보유)      
  나.  강남주택은 현재 일시적 2주택 요건 3가지 중 2가지를 충족한 상태입니다.    
  따라서 새로운 주택 취득 후 3년 이내에 강남주택 매도한다면 3가지 요건을 모두 충족합니다.  
     이 경우 매도시기에 관계없이 양도가액 12억까지 비과세 가능합니다.       
                   
  3. 관련법령              
                   
  ■ 1세대 1주택 비과세              
                   
  가.「소득세법 시행령 제 154조 ①항」            
  1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년    
  이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는
  해당 주택의 보유기간이 2년이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.  
                   
  ■ 일시적 2주택 비과세              
                   
  가. 「소득세법 시행령 제 155조 ①항」            
  국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택 양도하기 전 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 
  종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 
  종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.   
                   
                   
* 해당 의견서는 2024년 04월 08일 현재 세법에 따라 작성되었습니다.*
                   
Posted by 박정규 세무사

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