| 분양권 양도소득세 세무사 상담 의견서(안) | ||||||
| 1. 개 요 | ||||||
| ① 000님(이하 "매도자")은 분양권을 공동명의로 2017-05-22일에 총매매금액 칠억구천사백만원에 승 | ||||||
| 계취득 하였음. | ||||||
| ② 분양권에 의한 신축주택은 2019-09-27 준공되었고, 2019-10-11 잔금 납부함. | ||||||
| ③ 2024-12-15 일자를 잔금일자로 하는 매도계약서를 매수인인 000(이하 "매수인")님과 2024-03-19일에 체결. | ||||||
| ④ 공동명의 보유 후 양도이므로, 양도소득세 누진세율 완화 및 기본공제 이중적용 세제혜택이 있습니다. | ||||||
| ⑤ 분양권으로 취득한 주택 취득당시는 잔금지급일인 2019-10-11이고, 이는 취득당시 조정대상지역에 해당하므로 1 | ||||||
| 세대 1주택 비과세 혜택 및 장기보유특별공제 우대율(표2)을 받기위해서는 2년이상의 거주가 필요함. | ||||||
| 2. 기초 정보 | ||||||
| 1) 기초 정보 | ||||||
| 구 분 | 내 용 | 비 고 | ||||
| 매도인 | 000 | 공동명의 | ||||
| 매수인 | 김00 | 단독명의, 매도인과 무관계 | ||||
| 매도 물건 | 아 파 트 | |||||
| 소재지 | 서울특별시 00구 00로 300 0000 제112동 제9층 제900호 | |||||
| 위외 주택 | 없음. | 납세자 확인사항 | ||||
| 분양권 취득일자 | 2017-05-22 | 잔금지급일 | ||||
| 신축주택 취득일자 | 잔금청산일 | 2019-10-11 | 늦은날 {잔금청산일, 빠른날(사용승인일 , 임시사용승인일, 사실상사용일)} | |||
| 사용승인일 | 2019-09-27 | |||||
| 사실상사용일 | ||||||
| 양도일자 | 2024-12-13 | 소유권이전등기 접수일 | ||||
| 보유기간 | 5 | 2019-10-11~2024-12-13 | ||||
| 거주기간 | 5 | 보유기간과 동일. (납세자 확인) | ||||
| 취득시 조정대상지역유무 | O (분양권으로 취득 - 신축주택 취득시기로 판단) | 2017.08.03~2023.01.05 | ||||
| 2) 양도가액 및 취득가액 | ||||||
| 양도가액 | 1,610,000,000 | 매도계약서 확인 | ||||
| 취득가액 | 취득가액 | 794,000,000 | 분양대금 납입내역서 | |||
| 옵션비용 | 4,228,000 | 분양대금 납입내역서 | ||||
| 취득세 | 17,549,470 | 취득세 납부확인서 | ||||
| 취득시 법무사 수수료 | 0 | 무료 | ||||
| 취득시 기타필요경비 | 347,434 | 법무사 영수증 | ||||
| 취득시 국민주택 매각차손 | 285,800 | 법무사 영수증 | ||||
| 보유시 필요경비 | 0 | 없음 | ||||
| 양도시 필요경비 | 9,972,000 | 중개수수료,세무사 수수료 | ||||
| 3. 양도소득세 계산 | ||||||
| 구 분 | 내 용 | 비 고 | ||||
| 총 납부세액 | 17,617,440 | 양도소득세 산출 참고 | ||||
| 신고·납부기한 | 2025-02-28 | 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월내 | ||||
| 구 분 | 금 액 | 비 고 | ||||
| 양도가액 | 805,000,000 | 실지거래가액 | ||||
| 취득가액 | 408,205,352 | 취득가액+취득세+기타필요경비+채권매각차손 | ||||
| 기타필요경비 | 4,986,000 | |||||
| 양도차익 | 99,777,358 | 1세대 1주택 비과세 적용. | ||||
| 장기보유특별공제 | 39,910,943 | 장기보유특별공제 우대율 적용. | ||||
| 양도소득금액 | 59,866,415 | |||||
| 기본공제 | 2,500,000 | |||||
| 양도소득 과세표준 | 57,366,415 | |||||
| 세율 | 24% | |||||
| 산출세액 | 8,007,930 | |||||
| 지방소득세액 | 800,790 | |||||
| 1인 총 부담세액 | 8,808,720 | |||||
| 2인 총 부담세액 | 17,617,440 | |||||
| 4. 쟁점 설명 | ||||||
| 1) 1세대 1주택 비과세 여부 | ||||||
| [ o ] => 해당사안은 취득당시 조정대상지역 주택이므로 1세대 1주택 비과세를 받기위해서는 국내 1주택만 보유한 | ||||||
| 상태에서 특정 요건(보유·거주 기간 등)을 충족해야 적용됩니다. 보유 및 거주 2년요건을 충족하므로 1세대1주택 | ||||||
| 비과세에 해당합니다. | ||||||
| 2) 장기보유 특별공제 표2 적용 여부 | ||||||
| [ o ] => 장기보유 특별공제(표2)는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 주택의 보유기간 중 거주기간이 2년이상 | ||||||
| 인경우에 적용합니다. 따라서 000님의 사안에서는 장기보유특별공제 우대공제율을 적용할 수 있습니다. | ||||||
| 3) 분양권 승계취득시 지출한 프리미엄 양도소득세 계산시 필요경비 반영여부. | ||||||
| [ o ] => 분양권을 양도한 양도자의 경우 양도가액은 양도일까지의 투입된 원가와 프리미엄가액을 합산한 금액으로 | ||||||
| 하는것입니다. 따라서, 그 분양권을 취득한 양수자의 경우 상기의 경우와 같이 프리미엄을 지급하고 분양권을 취득 | ||||||
| 하였다면 그 취득가액에는 프리미엄이 포함되는 것이 타당합니다. [국세청 질의회신 내용] | ||||||
