| 증여세 절세 방안 | |||||||||||
| Ⅰ. 사실관계 | |||||||||||
| 1. 신혼부부임차보증금 제도로 인해 주택을 취득 할 수 없는 A(女)는 B(母)의 명의로 주택을 | |||||||||||
| 취득하기 위해 주택매수대금(1억3700만원)을 이체하였고, B는 해당 금액으로 서울특별시 00구 아파트를 | |||||||||||
| 취득하여 1세대 2주택자 (B가 현재 거주중인 B배우자 명의의 경기도 00 주택 포함)가 되었습니다. | |||||||||||
| 2. 주택취득일은 2020.01.02 이지만, 2022.06부터 B가 A에게 이자(10만원)을 이체하고있고 | |||||||||||
| 차용증은 취득일 당시로 작성했습니다. | |||||||||||
| 3. B는 2024.3.29에 1.에서 취득한 주택을 양도할 예정이고, 주택의 양도가액은 5억 5,000만원에 | |||||||||||
| 전세 3억원 입니다. | |||||||||||
| 4. A는 B로부터 주택매매대금을 받아 A명의로 주택(청약당첨)의 취득계획을 갖고 있습니다. | |||||||||||
| Ⅱ. 쟁점사항 | |||||||||||
| 1. 주택 매매대금으로 대여금을 상환받게 되는경우 증여세 과세문제 | |||||||||||
| - 직계존비속간의 금전대차 거래는 증여로 봅니다. 다만, 차용증을 작성하고 이자 및 원금 | |||||||||||
| 상환의 내역이 있는 경우에는 금전대차로 볼 수 있기에 이자의 최초 수취 시기가 대여일로부터 | |||||||||||
| 2년 이상 지난 경우라도 현재까지 이자를 수취하고 있는 경우라면 실제 금전대차로 인정 될 | |||||||||||
| 수 있다고 판단됩니다. | |||||||||||
| - 따라서, 기존에 B에게 송금했던 금액(1억 3700만원)만큼 이체받은 경우 대여금을 받은 것으로 | |||||||||||
| 인정 될 수 있습니다. | |||||||||||
| 2. A가 B로부터 주택취득자금을 차용시 증여세 과세문제 | |||||||||||
| - B로부터 받은 주택취득자금은 증여세가 과세 될 수 있지만 차용증을 작성한 후 매월 일정한 금액의 이자를 | |||||||||||
| 지급 한다면 금전대차로 인정 될 수 있습니다. | |||||||||||
| - 차용증에 기재된 원금은 상환해야 합니다. | |||||||||||
| - 직계존비속간의 금전대차 거래는 증여로 볼 가능성이 많아, 차용증에 확정일자를 받을 것을 권합니다. | |||||||||||
| 3. A가 B로부터 주택취득자금을 증여받는경우 예상 증여세액 | |||||||||||
| - 10년이내에 B로부터 받은재산(사전증여재산)이 없고 주택매매대금에서 대여금을 제외한 | |||||||||||
| 금액을 약 9,000만원(아래 표 참고)이라고 본다면 증여세(세율 10%)는 300만원입니다. | |||||||||||
| - 증여공제 직계비속 5,000만원 + 사위 1,000만원 = 6,000만원 | |||||||||||
| 예상 순현금흐름 | |||||||||||
| 구분 | 금액 | 비고 | |||||||||
| 양도가액 | 550,000,000 | ||||||||||
| 전세금 | 300,000,000 | ||||||||||
| 양도세 | 21,373,720 | ||||||||||
| 양도중개수수료 | 2,288,000 | ||||||||||
| 현금흐름 | 226,338,280 | ||||||||||
| 대여금 | 137,000,000 | 차입금(주택취득자금) | |||||||||
| 순현금흐름 | 89,338,280 | 대여금 차감후 | |||||||||
| 4. B의 지인을 통한 증여세 절세 방법 | |||||||||||
| - 제3자를 통해서 자금을 받아 주택을 취득하게 되는경우 증여로 간주되어 증여세가 과세되기 | |||||||||||
| 때문에 주택 취득자금을 제3자를 통하여 조달하는 것 보단 B로부터 차입 또는 증여받는 것을 | |||||||||||
| 추천드립니다. | |||||||||||
| 5. 000 아파트 양도소득세 절세 방법 검토 | |||||||||||
| - 서울시 00구의 경우, 2023.1.5 조정대상지역에서 해제되었으므로 00구 아파트는 2024.3.29 잔금일 기준 | |||||||||||
| 양도세 중과대상 주택에 해당하지 않습니다. | |||||||||||
| - 기본세율을 적용한 00구 아파트 양도세액(지방세 포함)은 21,373,720원 입니다. | |||||||||||
| - B의 주택지분(50%)을 B의 배우자에게 증여후 양도하게 되는 경우 양도세 절세액보다 취득세 과세액이 | |||||||||||
| 더 크기에 절세효과는 없는 것으로 판단됩니다. (양도세 + 취득세 = 23,704,523원) | |||||||||||
| ***위 내용은 현재(2024.2.22)시행중인 법령 등에 근거하여 작성되었습니다.*** | |||||||||||
| 양도소득세 계산(안) | ||||||||||||||||||
| 양도소득세 계산 | [단위 : 원] | 기본사항 | ||||||||||||||||
| 구분 | 일반세율 | 비고 | 양도일자 | 2024.03.29 | ||||||||||||||
| 소재지 | 서울특별시 00구 | 조정대상지역 해제 | 취득일자 | 2020.01.02 | ||||||||||||||
| 양도가액 | 550,000,000 | 2024.03.29 | 양도물건종류 | |||||||||||||||
| 취득가액 | 436,091,050 | 2020.01.02 | ||||||||||||||||
| 필요경비 | 2,897,600 | 거래금액 | ||||||||||||||||
| 양도차익 | 전체양도차익 | 111,011,350 | 양도가액 | 550,000,000 | 원 | |||||||||||||
| 비과세 양도차익 | - | 취득가액 | 436,091,050 | 원 | ||||||||||||||
| 과세대상 양도차익 | 111,011,350 | 매입가액 | 429,000,000 | 원 | ||||||||||||||
| 장기보유특별공제 | 8,880,908 | 보유기간 8% | 취득세 | 5,324,050 | 원 | |||||||||||||
| 양도소득금액 | 102,130,442 | 등록세 | 원 | |||||||||||||||
| 양도소득기본공제 | 2,500,000 | 법무사비용 | 원 | |||||||||||||||
| 과세표준 | 99,630,442 | 취득중개수수료 | 1,767,000 | 원 | ||||||||||||||
| 세율 | 35% | 15,440,000(누진공제) | 기타 | 원 | ||||||||||||||
| 산출세액 | 19,430,655 | 중과세 배제 | 기타필요경비 | 2,897,600 | 원 | |||||||||||||
| 지방세액 | 1,943,065 | 자본적지출액 | 609,600 | 원 | ||||||||||||||
| 총부담세액 | 21,373,720 | 양도중개수수료 | 2,288,000 | 원 | ||||||||||||||
| 국민주택채권매각차손 | 원 | |||||||||||||||||
| 기타 | 원 | |||||||||||||||||
| B의 남편에게 아파트 50% 증여후 양도(이월과세 적용) | [단위 : 원] | |||||||||||||||||
| 양도소득금액 | 51,065,221 | 양도중개수수료 1/2씩 부담 가정, 2023.12.31 개정으로 이월과세 계산시 취득가액에 자본적 지출액 포함 |
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| 양도소득기본공제 | 2,500,000 | |||||||||||||||||
| 과세표준 | 48,565,221 | |||||||||||||||||
| 세율 | 15% | |||||||||||||||||
| 산출세액 | 6,024,783 | 중과세 배제 | ||||||||||||||||
| 지방세액 | 602,478 | |||||||||||||||||
| 최종세액 | 13,254,523 | B, B남편분 합산액 | ||||||||||||||||
| 취득세 | [단위 : 원] | |||||||||||||||||
| 증여재산가액 | 275,000,000 | |||||||||||||||||
| 세율(85이하 가정) | 3.8% | |||||||||||||||||
| 산출세액 | 10,450,000 | |||||||||||||||||
| 총부담세액 | 23,704,523 | |||||||||||||||||
| > 결론 : B의 남편에게 증여한 후 양도하는 경우, 절세 불가 | ||||||||||||||||||
| 예상 순현금흐름 | ||||||||||||||||||
| 구분 | 금액 | 비고 | ||||||||||||||||
| 양도가액 | 550,000,000 | |||||||||||||||||
| 전세금 | 300,000,000 | |||||||||||||||||
| 양도세 | 21,373,720 | |||||||||||||||||
| 양도중개수수료 | 2,288,000 | |||||||||||||||||
| 현금흐름 | 226,338,280 | |||||||||||||||||
| 대여금 | 137,000,000 | 차입금(주택취득자금) | ||||||||||||||||
| 순현금흐름 | 89,338,280 | 대여금 차감후 | ||||||||||||||||
| 상속세및증여세법 제53조 [ 증여재산 공제 ] | ||||||||||||||||
| 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람으로부터 증여를 받은 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 증여세 과세가액에서 공제한다. | ||||||||||||||||
| 이 경우 그 증여세 과세가액에서 공제받을 금액과 수증자가 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액(제53조의2에 따라 공제받은 금액은 제외한다)을 | ||||||||||||||||
| 합한 금액이 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 공제하지 아니한다. | ||||||||||||||||
| 1. 배우자로부터 증여를 받은 경우: 6억원 | ||||||||||||||||
| 2. 직계존속[수증자의 직계존속과 혼인(사실혼은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중인 배우자를 포함한다. 이하 제53조의2에서 같다] | ||||||||||||||||
| 으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원. 다만, 미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 2천만원으로 한다. | ||||||||||||||||
| 3. 직계비속(수증자와 혼인 중인 배우자의 직계비속을 포함한다)으로부터 증여를 받은 경우: 5천만원 | ||||||||||||||||
| 4. 제2호 및 제3호의 경우 외에 6촌 이내의 혈족, 4촌 이내의 인척으로부터 증여를 받은 경우: 1천만원 | ||||||||||||||||
| 소득세법 제101조 [ 양도소득의 부당행위계산 ] | ||||||||||||||||
| ② 거주자가 제1항에서 규정하는 특수관계인(제97조의2 제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우는 제외한다)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 | ||||||||||||||||
| 그 증여일부터 10년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 제1호에 따른 세액이 제2호에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. | ||||||||||||||||
| 다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다. | ||||||||||||||||
| 1. 증여받은 자의 증여세(「상속세 및 증여세법」에 따른 산출세액에서 공제ㆍ감면세액을 뺀 세액을 말한다)와 양도소득세 | ||||||||||||||||
| (이 법에 따른 산출세액에서 공제ㆍ감면세액을 뺀 결정세액을 말한다. 이하 제2호에서 같다)를 합한 세액 | ||||||||||||||||
| 2. 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세 | ||||||||||||||||
| 소득세법 제97조의 2 [ 양도소득의 필요경비 계산 특례 ] | ||||||||||||||||
| ① 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 | ||||||||||||||||
| 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조 제2항에 따르되, 다음 각 호의 기준을 적용한다. | ||||||||||||||||
| 1. 취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 제97조 제1항 제1호에 따른 금액으로 한다. | ||||||||||||||||
| 2. 제97조 제1항 제2호에 따른 필요경비에는 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산에 대하여 지출한 같은 호에 따른 금액을 포함한다.(2023.12.31 개정) | ||||||||||||||||
| 3. 거주자가 해당 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우 필요경비에 산입한다. | ||||||||||||||||
| (제97조 [ 양도소득의 필요경비계산 ] | ||||||||||||||||
| ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. | ||||||||||||||||
| 1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). | ||||||||||||||||
| 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다 | ||||||||||||||||
| 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 든 실지거래가액 | ||||||||||||||||
| 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 | ||||||||||||||||
| 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 | ||||||||||||||||
