| 4주택자 양도세 절세방안 검토(안) | |||||||||
| Ⅰ. 개요 | |||||||||
| 1. 부동산 보유 현황 | |||||||||
| 구 분 | 종 류 | 소 재 지 | 비 고 | ||||||
| 이00님 | 아 파 트 A | 서울특별시 00구 00동 00아파트 제100동 제1000호 | "00 주택" | ||||||
| 아 파 트 B | 경기도 00시 00읍 00리 2000 0000 제100동 제302호 | "0000 주택" | |||||||
| 아 파 트 C | 경기도 00시 00읍 00리 1000 0001단지 제100동 00 제100호 | "000 주택" | |||||||
| 이00님 | 아 파 트 D | 경기도 00시 00동 800 00캐슬 제0동 105호 | "0주택" | ||||||
| 2. 양도 예정 부동산의 상세 내용 | |||||||||
| 명 의 자 | 이00 | 이00 | |||||||
| 종 류 | "0 주택" | "00 주택" | "000 주택" | "0000주택" | |||||
| 소 재 지 | 서울특별시 00구 | 경기도 00시 00읍 | 경기도 00시 00읍 | 경기도0시 00동 | |||||
| 조정대상지역 | O | ✕ | ✕ | O | |||||
| 취 득 일 자 | 2020년02월18일 | 2018년08월10일 | 2023년02월02일 | 2021년07월23일 | |||||
| 양도일자(예상) | 2026년02년18일 이후 | 2024년12월31일 | 2026년02년03일 | 2025년01월01일 | |||||
| 취득유형 | 부담부증여 | 매매 | 매매 | 매매 | |||||
| 양도가액(예상) | 760,000,000 | 430,000,000 | 450,000,000 | 729,000,000 | |||||
| 취득가액 | 576,850,000 | 286,094,608 | 282,069,000 | 381,866,393 | |||||
| 양도차익(예상) | 183,150,000 | 143,905,392 | 167,931,000 | 347,133,607 | |||||
| Ⅱ. 질의 및 답변 | |||||||||
| [질의] | |||||||||
| 보유하고 있는 아파트 4개를 모두 양도하려고 하는데 최선의 양도소득세 절세 방안 검토를 문의드립니다. | |||||||||
| [답변] | |||||||||
| 1. 양도순서 요약 | |||||||||
| 양 도 순 서 대 상 |
① | ② | ③ | ||||||
| "00 주택" | 1st. 장특공제율 큰 주택 | ||||||||
| "00주택" | 2nd. 거주주택+일시적1세대2주택비과세 | ||||||||
| "00 주택" | 3rd. 2025-02-02이후 양도(과세) | ||||||||
| "00 주택" | 4th. 1세대 1주택 비과세 | ||||||||
| ▸ 양도차익이 제일 클 것으로 예상되는 00주택을 비과세 받는 것에 중점을 두었습니다. | |||||||||
| ▸ 00시청 주택 취득시기가 2023.02.02.으로 2년 내 양도 시 단기양도세율(66%)을 적용받기 때문에 2년 후인 2025.02.02. 이후 양도가 바람직합니다. | |||||||||
| ▸ 00주택은 부담부증여로 취득하여 양도소득세 이월과세 규정이 적용되기에 취득 후 5년이 되는 날인 2025.02.18. 이후 양도를 권고드립니다. | |||||||||
| 2. 양도소득세 계산안 | |||||||||
| "00 주택" | "00주택" | "00시청 주택" | "00 주택" | ||||||
| 매매일(가정) | 2024-12-31(6년 보유) | 2025-01-01(3년 보유) | 2026-02-03(3년 보유) | 2026-02-18 이후(6년 보유, 2년 거주) | |||||
| 양도가액 | 430,000,000 | 729,000,000 | 450,000,000 | 760,000,000 | |||||
| 취득가액 | 286,094,608 | 381,866,393 | 282,069,000 | 576,850,000 | |||||
| 양도차익 | 143,905,392 | 347,133,607 | 167,931,000 | 183,150,000 | |||||
| 비과세 양도차익 | 347,133,607 | 0 | |||||||
| 장특공제 | 17,268,647 | 10,075,860 | 58,608,000 | ||||||
| 양도소득금액 | 126,636,745 | 157,855,140 | 124,542,000 | ||||||
| 직전거주주택 양도일 이전 보유기간분 양도소득금액 | 124,542,000 | ||||||||
| 기본공제 | 2,500,000 | 2,500,000 | 0 | ||||||
| 과세표준 | 124,136,745 | 0 | 155,355,140 | 124,542,000 | |||||
| 세율 | 35% | 6% | 38% | 35% | |||||
| 산출세액 | 28,007,861 | 0 | 39,094,953 | 28,149,700 | |||||
| 지방세 | 2,800,786 | 3,909,495 | 2,814,970 | ||||||
| 납부세액 | 30,808,647 | 43,004,449 | 30,964,670 | ||||||
| ▸ 비과세대상 자산과 과세대상 자산을 1과세기간에 양도하는 경우 합산과세 대상이 아닙니다. | |||||||||
| 3. 비과세 요건검토 | |||||||||
| (1) "00주택" | |||||||||
| * 일시적1세대2주택 비과세요건 | |||||||||
| 기존 주택 취득 1년 경과 후 신규 주택취득 | O | ||||||||
| 기존주택 2년 보유/ 2년 거주 | O | ||||||||
| 신규주택 취득일로부터 3년 내 기존 주택 처분 | O | ||||||||
| * 거주주택 비과세 + 일시적 1세대 2주택 | |||||||||
| ○ 2년 이상 거주한 주택을 양도하고 비과세 여부 판단시 장기임대주택은 주택수에서 제외 (소득령 제155조 20항) | |||||||||
| ○ 일시적 1세대2주택과 그 외 일반주택을 보유한 자가 일반주택을 장기임대주택으로 등록하고 2년 이상 거주한 종전주택을 양도하면서 비과세 여부 판단 시 | |||||||||
| 장기임대주택은 주택수에서 제외되므로 거주주택이면서 일시적 2주택의 종전주택인 00는 비과세 적용 | |||||||||
| (2) A주택: 00아파트(임대주택->거주주택) | |||||||||
| * 1세대 1주택 비과세 | |||||||||
| ○ 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세 비과세 | |||||||||
| 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외 / 17.08.03 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상 | |||||||||
| ○ 00아파트의 경우 실지거래가액이 12억원 이하로 예상되며, 취득일 현재 조정대상지역 내 주택으로서 1세대1주택 비과세 요건을 적용받기 위해서는 2년 이상 보유, | |||||||||
| 2년 이상 거주 요건을 충족하여야 함. 만약 거주요건을 충족하지 못한 경우 장기보유특별공제액은 법 제85조 제2항 표1을 적용하게 되어 납부세액 증가(45,435,896원) | |||||||||
| ○ 장기임대주택을 보유하고 있는 경우 최초 거주주택(00주택)을 양도하는 경우만 비과세를 허용(1회)하며, 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우에는 전체 양도차익에 대해 과세 | |||||||||
| 다만, 최종적으로 임대주택(00아파트) 1채만 보유하게 된 후 거주주택으로 전환시에는 직전 거주주택 양도일 이후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 | |||||||||
| 1세대1주택 비과세 규정을 적용합니다. | |||||||||
| ○ 이 경우 장기보유특별공제액은 법 제95조 제2항 표2를 적용한다. (1세대1주택 공제율) | |||||||||
| * 해당 의견서는 요청하신 가정에 따라 계산한 것이며, 2024년 11월 29일 현행 세법을 적용하였습니다. | |||||||||
| Ⅰ. 관련 법령 | |||||||||
| 1) 1세대 1주택의 범위 (「소득세법 시행령」제154조 ) | |||||||||
| 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간이 2년 이상의 것이며, | |||||||||
| 조정대상지역에 있는 주택의 경우 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것임. | |||||||||
| 2) 비과세 양도소득 (「소득세법」제89조 ) | |||||||||
| 다음 중 어느하나에 해당하는 주택(실지거래가액 합계 12억 초과하는 고가주택은 제외)과 이에 딸린 토지의 양도로 발생하는 소득 | |||||||||
| ①1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 | |||||||||
| ②1세대가 1주택을 양도하기전에 상속등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 | |||||||||
| 조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 다음중 하나의 요건을 만족하여 양도하는 경우의 양도소득 | |||||||||
| (조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세함.) | |||||||||
| ①양도일 현재 다른 주택이나 분양권을 보유하지 아니하는 경우 | |||||||||
| ② 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 | |||||||||
| 양도하는 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다. | |||||||||
| 3) 1세대 1주택 특례 (「소득세법 시행령」제155조제2항) | |||||||||
| ① 대 상 자 | : 1세대 1주택 요건을 만족하는 1주택자 | ||||||||
| ② 소유주택 | : 기존 일반 주택 + 상속 받은 주택 | ||||||||
| ③ 요 건 | : 일반주택을 먼저 양도하는 경우 | ||||||||
| 4) 다주택자 중과세 배제 (「소득세법 시행령」제167조제3항, 제10항) | |||||||||
| 다주택자의 조정대상지역 내 주택에 대해 양도시의 중과세 내용은 다음과 같습니다. | |||||||||
| ① 장기보유특별세액공제의 적용 배제 | |||||||||
| ②중과세율 적용 ( 2주택자: 기본세율 + 20%, 3주택자: 기본세율+30%) | |||||||||
| 다만, 소득령에 따라 1세대 1주택 특례의 대상에 해당하는 상속받은 주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 | |||||||||
| 아니한 경우 다주택자 중과세 대상의 주택에 포함하지 않습니다. | |||||||||
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카테고리 없음2024. 12. 29. 17:18
카테고리 없음2024. 12. 20. 17:35
안녕하세요
요청 주신 아파트 양도의 대한 비과세 적용 여부를 손 세무사님과 고세무사님이 함께 검토하였고 이에 대해 말씀드립니다.
Q. 00광역시 00구 00000, 100동 0001호의 아파트를 양도하려는데 비과세가 가능할까요?
A. 1세대 1주택 비과세가 적용되어 양도소득세가 과세되지 않습니다. 근거는 아래와 같습니다.
1세대 1주택 비과세의 요건은 다음을 모두 충족하여야 합니다.
(1) 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우일 것
(2) 해당 주택의 보유기간이 2년이상(단, 조정대상지역 내 주택은 보유기간 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간 2년이상)일 것
000님의 경우
(1) 000님을 포함한 배우자 및 자제분께서 국내에 현재 1주택을 보유하고 계신 점
(2) 해당 주택을 2019년 6월 24일에 취득하셔서 보유기간이 2년 이상인 점
(3) 취득당시 조정대상지역에 해당되지 아니하여서 거주기간의 요건은 필요하지 않은 점
(4) 따라서 거주기간과는 관계없이 2년의 보유기간을 충족하신 점
이러한 사항들을 종합적으로 판단하였을 때 1세대 1주택 비과세가 적용되어 양도소득세는 과세되지 않습니다.
* 안내사항
(1) 신규주택을 취득하셔서 양도일 현재 2주택이 되시는 경우 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택(00000아파트)을 양도하시는 경우에도 비과세가 적용됩니다.
(2) 추후에 아파트 시세가 상승하여 양도가액이 12억을 초과할 경우 12억 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.
카테고리 없음2024. 12. 10. 17:42
Q>
저 질문좀 드립니다 ^^ 회사에 단시간 근로로 매달 매년 들어가는 직원이 있는데,
매년 국민연금공단에서 가입하라고 안내문이 와서 단시간근로계약서를 제출했는데,
이경우 사업장 직권가입은 시킬수 없는걸로 아는데, 지역으로 직권가입 시킬수가 있나요?
연소득 600~700만원정도 밖에 신고가 안들어가는 단시간 직원 입니다
A>
요새 지역가입자로 직권 가입시키겠다고 가입 예고문이 오곤합니다 국민연금 가입예고문
직장가입자는 아니더라도 소득이 있으니 지역으로 내야한다는 답변을 받을겁니다
사업장은 가입제외대상이라 사업장 가입의무는 없고, 대신 지역은 소득이 있으면 직권으로 가입시킬수 있습니다
