| 4주택자 양도세 절세방안 검토(안) | |||||||||
| Ⅰ. 개요 | |||||||||
| 1. 부동산 보유 현황 | |||||||||
| 구 분 | 종 류 | 소 재 지 | 비 고 | ||||||
| 이00님 | 아 파 트 A | 서울특별시 00구 00동 00아파트 제100동 제1000호 | "00 주택" | ||||||
| 아 파 트 B | 경기도 00시 00읍 00리 2000 0000 제100동 제302호 | "0000 주택" | |||||||
| 아 파 트 C | 경기도 00시 00읍 00리 1000 0001단지 제100동 00 제100호 | "000 주택" | |||||||
| 이00님 | 아 파 트 D | 경기도 00시 00동 800 00캐슬 제0동 105호 | "0주택" | ||||||
| 2. 양도 예정 부동산의 상세 내용 | |||||||||
| 명 의 자 | 이00 | 이00 | |||||||
| 종 류 | "0 주택" | "00 주택" | "000 주택" | "0000주택" | |||||
| 소 재 지 | 서울특별시 00구 | 경기도 00시 00읍 | 경기도 00시 00읍 | 경기도0시 00동 | |||||
| 조정대상지역 | O | ✕ | ✕ | O | |||||
| 취 득 일 자 | 2020년02월18일 | 2018년08월10일 | 2023년02월02일 | 2021년07월23일 | |||||
| 양도일자(예상) | 2026년02년18일 이후 | 2024년12월31일 | 2026년02년03일 | 2025년01월01일 | |||||
| 취득유형 | 부담부증여 | 매매 | 매매 | 매매 | |||||
| 양도가액(예상) | 760,000,000 | 430,000,000 | 450,000,000 | 729,000,000 | |||||
| 취득가액 | 576,850,000 | 286,094,608 | 282,069,000 | 381,866,393 | |||||
| 양도차익(예상) | 183,150,000 | 143,905,392 | 167,931,000 | 347,133,607 | |||||
| Ⅱ. 질의 및 답변 | |||||||||
| [질의] | |||||||||
| 보유하고 있는 아파트 4개를 모두 양도하려고 하는데 최선의 양도소득세 절세 방안 검토를 문의드립니다. | |||||||||
| [답변] | |||||||||
| 1. 양도순서 요약 | |||||||||
| 양 도 순 서 대 상 |
① | ② | ③ | ||||||
| "00 주택" | 1st. 장특공제율 큰 주택 | ||||||||
| "00주택" | 2nd. 거주주택+일시적1세대2주택비과세 | ||||||||
| "00 주택" | 3rd. 2025-02-02이후 양도(과세) | ||||||||
| "00 주택" | 4th. 1세대 1주택 비과세 | ||||||||
| ▸ 양도차익이 제일 클 것으로 예상되는 00주택을 비과세 받는 것에 중점을 두었습니다. | |||||||||
| ▸ 00시청 주택 취득시기가 2023.02.02.으로 2년 내 양도 시 단기양도세율(66%)을 적용받기 때문에 2년 후인 2025.02.02. 이후 양도가 바람직합니다. | |||||||||
| ▸ 00주택은 부담부증여로 취득하여 양도소득세 이월과세 규정이 적용되기에 취득 후 5년이 되는 날인 2025.02.18. 이후 양도를 권고드립니다. | |||||||||
| 2. 양도소득세 계산안 | |||||||||
| "00 주택" | "00주택" | "00시청 주택" | "00 주택" | ||||||
| 매매일(가정) | 2024-12-31(6년 보유) | 2025-01-01(3년 보유) | 2026-02-03(3년 보유) | 2026-02-18 이후(6년 보유, 2년 거주) | |||||
| 양도가액 | 430,000,000 | 729,000,000 | 450,000,000 | 760,000,000 | |||||
| 취득가액 | 286,094,608 | 381,866,393 | 282,069,000 | 576,850,000 | |||||
| 양도차익 | 143,905,392 | 347,133,607 | 167,931,000 | 183,150,000 | |||||
| 비과세 양도차익 | 347,133,607 | 0 | |||||||
| 장특공제 | 17,268,647 | 10,075,860 | 58,608,000 | ||||||
| 양도소득금액 | 126,636,745 | 157,855,140 | 124,542,000 | ||||||
| 직전거주주택 양도일 이전 보유기간분 양도소득금액 | 124,542,000 | ||||||||
| 기본공제 | 2,500,000 | 2,500,000 | 0 | ||||||
| 과세표준 | 124,136,745 | 0 | 155,355,140 | 124,542,000 | |||||
| 세율 | 35% | 6% | 38% | 35% | |||||
| 산출세액 | 28,007,861 | 0 | 39,094,953 | 28,149,700 | |||||
| 지방세 | 2,800,786 | 3,909,495 | 2,814,970 | ||||||
| 납부세액 | 30,808,647 | 43,004,449 | 30,964,670 | ||||||
| ▸ 비과세대상 자산과 과세대상 자산을 1과세기간에 양도하는 경우 합산과세 대상이 아닙니다. | |||||||||
| 3. 비과세 요건검토 | |||||||||
| (1) "00주택" | |||||||||
| * 일시적1세대2주택 비과세요건 | |||||||||
| 기존 주택 취득 1년 경과 후 신규 주택취득 | O | ||||||||
| 기존주택 2년 보유/ 2년 거주 | O | ||||||||
| 신규주택 취득일로부터 3년 내 기존 주택 처분 | O | ||||||||
| * 거주주택 비과세 + 일시적 1세대 2주택 | |||||||||
| ○ 2년 이상 거주한 주택을 양도하고 비과세 여부 판단시 장기임대주택은 주택수에서 제외 (소득령 제155조 20항) | |||||||||
| ○ 일시적 1세대2주택과 그 외 일반주택을 보유한 자가 일반주택을 장기임대주택으로 등록하고 2년 이상 거주한 종전주택을 양도하면서 비과세 여부 판단 시 | |||||||||
| 장기임대주택은 주택수에서 제외되므로 거주주택이면서 일시적 2주택의 종전주택인 00는 비과세 적용 | |||||||||
| (2) A주택: 00아파트(임대주택->거주주택) | |||||||||
| * 1세대 1주택 비과세 | |||||||||
| ○ 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세 비과세 | |||||||||
| 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외 / 17.08.03 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상 | |||||||||
| ○ 00아파트의 경우 실지거래가액이 12억원 이하로 예상되며, 취득일 현재 조정대상지역 내 주택으로서 1세대1주택 비과세 요건을 적용받기 위해서는 2년 이상 보유, | |||||||||
| 2년 이상 거주 요건을 충족하여야 함. 만약 거주요건을 충족하지 못한 경우 장기보유특별공제액은 법 제85조 제2항 표1을 적용하게 되어 납부세액 증가(45,435,896원) | |||||||||
| ○ 장기임대주택을 보유하고 있는 경우 최초 거주주택(00주택)을 양도하는 경우만 비과세를 허용(1회)하며, 임대주택을 거주주택으로 전환한 경우에는 전체 양도차익에 대해 과세 | |||||||||
| 다만, 최종적으로 임대주택(00아파트) 1채만 보유하게 된 후 거주주택으로 전환시에는 직전 거주주택 양도일 이후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 | |||||||||
| 1세대1주택 비과세 규정을 적용합니다. | |||||||||
| ○ 이 경우 장기보유특별공제액은 법 제95조 제2항 표2를 적용한다. (1세대1주택 공제율) | |||||||||
| * 해당 의견서는 요청하신 가정에 따라 계산한 것이며, 2024년 11월 29일 현행 세법을 적용하였습니다. | |||||||||
| Ⅰ. 관련 법령 | |||||||||
| 1) 1세대 1주택의 범위 (「소득세법 시행령」제154조 ) | |||||||||
| 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간이 2년 이상의 것이며, | |||||||||
| 조정대상지역에 있는 주택의 경우 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것임. | |||||||||
| 2) 비과세 양도소득 (「소득세법」제89조 ) | |||||||||
| 다음 중 어느하나에 해당하는 주택(실지거래가액 합계 12억 초과하는 고가주택은 제외)과 이에 딸린 토지의 양도로 발생하는 소득 | |||||||||
| ①1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 | |||||||||
| ②1세대가 1주택을 양도하기전에 상속등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 | |||||||||
| 조합원입주권을 1개 보유한 1세대가 다음중 하나의 요건을 만족하여 양도하는 경우의 양도소득 | |||||||||
| (조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세함.) | |||||||||
| ①양도일 현재 다른 주택이나 분양권을 보유하지 아니하는 경우 | |||||||||
| ② 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 | |||||||||
| 양도하는 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다. | |||||||||
| 3) 1세대 1주택 특례 (「소득세법 시행령」제155조제2항) | |||||||||
| ① 대 상 자 | : 1세대 1주택 요건을 만족하는 1주택자 | ||||||||
| ② 소유주택 | : 기존 일반 주택 + 상속 받은 주택 | ||||||||
| ③ 요 건 | : 일반주택을 먼저 양도하는 경우 | ||||||||
| 4) 다주택자 중과세 배제 (「소득세법 시행령」제167조제3항, 제10항) | |||||||||
| 다주택자의 조정대상지역 내 주택에 대해 양도시의 중과세 내용은 다음과 같습니다. | |||||||||
| ① 장기보유특별세액공제의 적용 배제 | |||||||||
| ②중과세율 적용 ( 2주택자: 기본세율 + 20%, 3주택자: 기본세율+30%) | |||||||||
| 다만, 소득령에 따라 1세대 1주택 특례의 대상에 해당하는 상속받은 주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 | |||||||||
| 아니한 경우 다주택자 중과세 대상의 주택에 포함하지 않습니다. | |||||||||
카테고리 없음2024. 12. 29. 17:18
