오늘은 주제는 자녀가 부친에게 부동산 임대용역을 저가로 제공시 증여세 과세여부입니다
시가보다 낮은 대가를 지급하고 부동산 임대용역(불특정 다수인 간에 통상적인 지급 대가가 1천만원 이상인 것만 해당함)을 제공받음으로써 이익을 얻은 경우에는 증여세가 과세됨
【문서번호】서면상속증여-666, 2015.06.02
【질의】
(사실관계)
o 2013.8월 단독주택 취득하였으며, 총 취득가액은 38억원임(토지 36억원, 건물 2억원).
o 취득 후 주택임대사업 등록 및 임대하였고, 2014.7월 임대를 종료하였음.
o 2014.9월 해당 주택을 멸실하고, 신건물 착공하였으며 건물 신축비용은 15억원임.
o 2015.12월 신건물 준공예정임.
* 2015.12월 토지 공시지가 20억원(매매사례가액, 감정평가액 없음)
(질의내용)
o 신건물이 준공되면 다시 임대할 예정이며, 아버지에게 2015.12월 임대할 예정임. 이 경우 증여세를 부과되지 않기 위한 시가는 어떻게 계산하는지.
〈갑설〉 전세금 = (토지 36억원 + 건물신축가 15억원) × 50％ = 25.5억원
〈을설〉 전세금 = (토지 20억원 + 건물신축가 15억원) × 50％ = 17.5억원
【회신】
【관련 법령】
【관련 사례】
타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하고 부동산 임대용역(불특정 다수인 간에 통상적인 지급 대가가 1천만원 이상인 것만 해당함)을 제공받음으로써 이익을 얻은 경우에는「상속세 및 증여세법」 제42조 제1항에 따라 증여세가 과세되는 것이며, 이 때 증여재산가액은 같은 법 시행령 제31조의9제1항, 부동산 임대용역의 시가는 같은 조 제9항에 따라 각각 계산하는 것임.
【관련 법령】
○ 상속세 및 증여세법 제42조【그 밖의 이익의 증여 등】
① 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조, 제41조의3부터 제41조의5까지, 제44조 및 제45조에 따른 증여 외에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 이익으로서 대통령령으로 정하는 기준 이상의 이익을 얻은 경우에는 그 이익을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.
1. 타인에게 시가(제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 1억원 이상의 재산(부동산과 금전은 제외한다. 이하 이 호와 제2항에서 같다)을 사용하거나, 타인으로부터 시가보다 높은 대가를 받고 1억원 이상의 재산을 사용하게 함으로써 얻은 이익. 이 경우 그 이익은 시가와 실제 지급하거나 받은 대가의 차액으로 한다.
2. 타인에게 시가보다 낮은 대가를 지급하거나 무상으로 용역(불특정 다수인 간에 통상적인 지급 대가가 1천만원 이상인 것만 해당한다. 이하 이 호 및 제2항에서 같다)을 제공받거나, 타인으로부터 시가보다 높은 대가를 받고 용역을 제공함으로써 얻은 이익. 이 경우 그 이익은 시가와 실제 지급하거나 받은 대가의 차액으로 한다.
3. 출자ㆍ감자, 합병(분할합병을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ분할, 제40조 제1항에 따른 전환사채등에 의한 주식의 전환ㆍ인수ㆍ교환(이하 이 조에서 “주식전환등”이라 한다) 등 법인의 자본(출자액을 포함한다)을 증가시키거나 감소시키는 거래로 얻은 이익 또는 사업 양수ㆍ양도, 사업 교환 및 법인의 조직 변경 등에 의하여 소유지분이나 그 가액이 변동됨에 따라 얻은 이익. 이 경우 그 이익은 주식전환등의 경우에는 주식전환등 당시의 주식가액에서 주식전환등의 가액을 뺀 가액으로 하고, 주식전환등이 아닌 경우에는 소유지분이나 그 가액의 변동 전ㆍ후 재산의 평가차액으로 한다.
② 제1항 제1호 및 제2호를 적용할 때 재산의 사용기간 또는 용역의 제공기간이 정해지지 아니한 경우에는 그 기간을 1년으로 하고, 그 기간이 1년 이상인 경우에는 1년이 되는 날의 다음 날에 매년 새로 재산을 사용하거나 용역을 제공받은 것으로 본다.
③ 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 이 조에서 “특수관계인”이라 한다)이 아닌 자간의 거래로서 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. <개정 2011.12.31>
④ 미성년자 등 대통령령으로 정하는 자가 다음 각 호의 사유로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(공유물) 분할, 사업의 인가ㆍ허가, 주식ㆍ출자지분의 상장 및 합병 등 대통령령으로 정하는 사유(이하 이 조에서 “재산가치증가사유”라 한다)로 인한 그 재산가치의 증가에 따른 이익으로서 대통령령으로 정하는 기준 이상의 이익을 얻은 경우에는 그 이익을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. <개정 2011.12.31>
1. 타인으로부터 재산을 증여받은 경우
2. 특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우
3. 특수관계인으로부터 차입한 자금 또는 특수관계인의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산을 취득한 경우
⑤ 제4항에 따른 이익은 재산가치증가사유 발생일 현재의 해당 재산가액, 취득가액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다), 통상적인 가치상승분, 재산취득자의 가치상승 기여분 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 그 재산가치증가사유 발생일 전에 그 재산을 양도한 경우에는 그 양도한 날을 재산가치증가사유 발생일로 본다.
⑥ 제4항을 적용할 때 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 상속세나 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 특수관계인이 아닌 자 간의 증여에 대하여 같은 항을 적용한다. 이 경우 제4항 중 기간에 관한 규정은 없는 것으로 본다. <개정 2011.12.31>
⑦ 제1항, 제3항, 제4항 및 제6항을 적용할 때 1억원 이상인 재산의 범위, 소유지분 또는 그 가액의 변동 전ㆍ후 그 재산의 평가차액 산정방법, 주식전환등 당시의 주식가액 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2011.12.31>
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제31조의9 【그 밖의 이익의 증여 등】
① 법 제42조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기준 이상의 이익”이란 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 이익을 말한다. <개정 2010.2.18, 2012.2.2, 2015.2.3>
1. 법 제42조 제1항 제1호 및 제2호 중 무상으로 재산을 사용하거나 용역을 제공받은 경우: 다음 각 목의 구분에 따라 계산한 금액
가. 타인의 재산을 무상으로 사용하여 금전 등을 차입할 때 담보로 제공한 경우: 무상으로 사용한 재산의 가액에 제31조의7제2항에 따른 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액
나. 가목 외의 경우: 무상으로 재산을 사용하거나 용역을 제공받음에 따라 지급하거나 지급받아야 할 시가 상당액 전체
2. 법 제42조 제1항 제1호 및 제2호 중 시가보다 낮은 대가를 지급하고 재산을 사용하거나 용역을 제공받은 경우: 시가와 대가와의 차액이 시가의 100분의 30 이상인 경우의 해당 차액 상당액
3. 법 제42조 제1항 제1호 및 제2호 중 시가보다 높은 대가를 받고 재산을 사용하게 하거나 용역을 제공한 경우: 대가와 시가와의 차액이 시가의 100분의 30 이상인 경우의 해당 차액 상당액
4. 법 제42조 제1항 제3호 중 주식전환등의 경우: 주식전환등을 할 당시의 주식가액(제30조 제4항 제1호 및 제2호에 따라 계산한 가액을 말한다)에서 주식전환등의 가액을 뺀 금액이 1억원 이상인 경우의 해당 금액
5. 법 제42조 제1항 제3호 중 제4호 외의 경우: 소유지분 또는 그 가액의 변동 전ㆍ후에 있어서 해당 재산의 평가차액이 변동 전 해당 재산가액의 100분의 30 이상이거나 그 금액이 3억원 이상인 경우의 해당 평가차액. 이 경우 해당 평가차액은 다음 각 목에 따라 계산한다.
가. 지분이 변동된 경우: (변동 후 지분 － 변동 전 지분) × 지분 변동 후 1주당 가액(제28조, 제29조, 제29조의2 및 제29조의3을 준용하여 계산한 가액을 말한다)
나. 평가액이 변동된 경우: 변동 후 가액 － 변동 전 가액
② 법 제42조 제1항 제1호 전단에서 “1억원 이상인 재산”이라 함은 법 제4장의 규정에 의하여 평가한 가액이 1억원 이상인 경우의 당해 재산을 말한다. <개정 2012.2.2>
③ 법 제42조 제3항에서 “대통령령으로 정하는 특수관계인”이란 이익을 얻은 자와 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다. <개정 2012.2.2>
④ 법 제42조 제3항에서 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. <신설 2013.9.9>
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 인수ㆍ합병 거래
가. 「조세특례제한법 시행령」 제5조 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 기업에 대한 인수ㆍ합병일 것
나. 인수가액 또는 합병가액이 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률 시행령」 제176조의5 제1항에 따라 산정한 가액 이내일 것
2. 그 밖에 사회통념에 비추어 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우
⑤ ∼ ⑧ (생략)
⑨ 제1항을 적용하는 경우 용역의 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 불특정다수인간 통상적인 지급대가에 의한다. 다만, 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 어느 하나에 의하여 계산한 금액에 의한다. <신설 2004.12.31, 2005.8.5, 2008.2.29, 2012.2.2, 2013.9.9>
1. 부동산임대용역의 경우 : 부동산가액(법 제4장의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다)×1년간 부동산 사용료를 감안하여 기획재정부령이 정하는 율
2. 부동산임대용역외의 경우 : 「법인세법 시행령」 제89조 제4항 제2호의 규정에 의하여 계산한 금액
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조【부동산의 평가】
① ∼ ③ (생략)
④ 법 제61조 제1항 제4호 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액을 말한다. <신설 2010.2.18, 2011.7.25>
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 가액
가. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 해당 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용 상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조 제7항에 따른 주택가격 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액
나. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 고려하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액
2. 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액이나 둘 이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의뢰하여 산정된 감정가액을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액
(이하생략)
【관련 사례】
○ ＜재산-259, 2012.7.13.＞
특수관계인이 아닌 자간의 거래로서 거래의 관행상 정당한 사유 없이 무상 또는 시가보다 낮은 대가를 지급하고 부동산 임대용역(불특정 다수인 간에 통상적인 지급 대가가 1천만원 이상인 것만 해당함)을 제공받음으로써 이익을 얻은 경우에는「상속세 및 증여세법」 제42조 제1항 제2호ㆍ제3항이 따라 증여세가 과세되는 것이며, 이 때 증여재산가액은 같은 법 시행령 제31조의9제1항, 부동산 임대용역의 시가는 같은 조 제8항에 따라 각각 계산하는 것임.
○ ＜재산-84, 2011.2.18.＞
「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속ㆍ증여재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은 법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액(이하 “매매 등 가액”)은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 당해 재산에 대한 매매 등 가액이 없는 경우로서 상속개시일 전 6개월(증여재산의 경우에는 3개월)부터 신고일 까지의 기간 중에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매 등 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 같은 법 제61조의 규정에 의하여 평가하는 것임.
