[CASE 2] 협의이혼 시 어머니 ⇬ 아버지 재산분할의 경우 협의하여 재산분할로 아버님이 집을 모두 소유하는 것으로 한다면(명의 이전) 등록세만 내면 되는 것으로 알고 있습니다. ▸이혼시 재산분할은 양도소득세 및 증여세 모두 과세되지 아니한다 (소기통 88-0…1) 아버님의 발생하는 과세문제 : 취득세 구분 금액 비고 취득세 10,125,000원 「민법」상 이혼시 재산분할로 인한 취득세율 1.5% 적용. 등록세 0 취득세 과세대상은 등록세 과세대상 제외. 지방교육세 2,025,000원 0.3% 세율 적용함. 농어촌특별세 0 면적 85㎡ 이하 과세대상 제외. 합 계 12,150,000원
[CASE 3] 자녀(00님)에게 증여하는 경우 (전세보증금 7억원 포함) ▸증여일부터 10년 이내에 상속의 경우00 아파트를 사전증여재산으로 보아 상속재산가액에 포함되며, 증여 당시의 증여세는 상속세 산출과정의 증여세액공제로 반영됩니다. 1-1. 000님의 발생하는 과세문제 : 증여세 구분 금액 비고 증여재산가액 1,350,000,000원 2020년 08월 실거래가 기준 재차증여재산가액 0 채무인수액 700,000,000원 전세보증금 7억원 증여세 과세가액 650,000,000원 증여재산공제 50,000,000원 직계비속 5천만원 증여세 과세표준 600,000,000원 세율 30% 산출세액 120,000,000원 세액공제 3,600,000원 신고세액공제 3% 총 부담세액 116,400,000원 1-2. 000님의 발생하는 과세문제 : 취득세 구분 금액 비고 취득세 162,000,000원 3주택자 12% 중과세율 반영. 등록세 0 취득세 과세대상은 등록세 과세대상 제외. 지방교육세 5,400,000원 0.4% 세율 적용함. 농어촌특별세 0 면적 85㎡ 이하 과세대상 제외. 합 계 167,400,000원 1-2. 부모님의 발생하는 과세문제 : 양도소득세 구분 금액 비고 양도가액 350,000,000원 전세보증금 7억원 ✕ 부모님 각 지분 50% 취득가액 206,111,111원 양도가액 상응 비율 26% 필요경비 0 취득세, 중개수수료, 법무사 대행비, 세무사 상담료 등 양도차익 143,888,889원 장기보유특별공제 17,266,667원 보유기간 6년 양도소득금액 126,622,222원 기본공제 2,500,000원 과세표준 124,122,222원 세율 24% 양도소득세 24,029,330원 지방소득세 2,402,930원 총 부담세액 26,432,260원 어머님·아버님 각각의 부담세액임. [CASE 4] 자녀에게 저가 양도의 경우 최근 부동산 경기가 안 좋아서 급매 형태로 자녀인 제가 저가에 매매하는 경우의 세금 급매시 시세의 얼마까지 최저금액으로 가능할까요? ▸자녀(특수관계인)에게 저가양도시 양도가액의 설정 시가보다 저가양도하여 부당행위계산부인에 해당시 양도가액 : 시가로 간주함. 부당행위계산이라 보는 기준 : (시가-실제거래가액) ≥ [시가의 5% 또는 3억원] 특수관계인으로부터 재산을 저가양수 하는 경우 (시가-양수대가) ≥ Min(시가의 30%, 3억) 인 경우 (시가-양수대가)- Min(시가의 30%, 3억)을 증여재산가액으로 본다. ➤ 시가의 96%로 양도가액을 설정함. 1. 000님의 발생하는 과세문제 : 취득세 구분 금액 비고 취득세 162,000,000원 3주택자 12% 중과세율 반영. 등록세 0 취득세 과세대상은 등록세 과세대상 제외. 지방교육세 5,400,000원 0.4% 세율 적용함. 농어촌특별세 0 면적 85㎡ 이하 과세대상 제외. 합계 167,400,000원 2. 부모님의 발생하는 과세문제 : 양도소득세 구분 금액 비고 양도가액 648,000,000원 시가의 96%로 양도가액 설정 취득가액 397,500,000원 취득가액 ✕ 부모님 각 지분 50% 필요경비 0 취득세, 중개수수료, 법무사 대행비, 세무사 상담료 등 양도차익 250,500,000원 장기보유특별공제 30,060,000원 보유기간 6년 양도소득금액 220,440,000원 기본공제 2,500,000원 과세표준 217,940,000원 세율 38% 양도소득세 62,877,200원 지방소득세 6,287,720원 총 부담세액 69,164,920원 어머님·아버님 각각의 부담세액임. [CASE 5] 부모님이 대출(전세보증금 7억 외의 금액)을 받아 자녀에게 양도하는 경우 1. 000님의 발생하는 과세문제 : 취득세 구분 금액 비고 취득세 162,000,000원 3주택자 12% 중과세율 반영. 등록세 0 취득세 과세대상은 등록세 과세대상 제외. 지방교육세 5,400,000원 0.4% 세율 적용함. 농어촌특별세 0 면적 85㎡ 이하 과세대상 제외. 합계 167,400,000원 2. 부모님의 발생하는 과세문제 : 양도소득세 구분 금액 비고 양도가액 675,000,000원 시가 13억 5천만원 ✕ 부모님 각 지분 50% 취득가액 397,500,000원 취득가액 ✕ 부모님 각 지분 50% 필요경비 0 취득세, 중개수수료, 법무사 대행비, 세무사 상담료 등 양도차익 277,500,000원 장기보유특별공제 33,300,000원 보유기간 6년 양도소득금액 244,200,000원 기본공제 2,500,000원 과세표준 241,700,000원 세율 38% 양도소득세 71,906,000원 지방소득세 7,190,600원 총 부담세액 79,096,600원 어머님·아버님 각각의 부담세액임. Ⅲ. 00 00 아파트 양도소득세 산출내역 [협의이혼✕] 다주택자로서 양도하는 경우 구분 금액 비고 양도가액 2,880,000,000원 2022년 5월 실거래가 반영 취득가액 170,000,000원 1999년 3월 취득가액 반영 필요경비 0 취득세, 중개수수료, 법무사 대행비, 세무사 상담료 등 양도차익 2,710,000,000원 장기보유특별공제 813,000,000원 보유기간 24년 양도소득금액 1,897,000,000원 기본공제 2,500,000원 과세표준 1,894,500,000원 세율 45% 양도소득세 786,585,000원 지방소득세 78,658,500원 총 부담세액 865,243,500원 [협의이혼○] 1세대 1주택 비과세 특례 적용하는 경우 구분 금액 비고 양도가액 2,880,000,000원 2022년 5월 실거래가 반영 취득가액 170,000,000원 1999년 3월 취득가액 반영 필요경비 0 취득세, 중개수수료, 법무사 대행비, 세무사 상담료 등 양도차익 1,580,833,333원 1세대 1주택에 해당하는 고가주택의 양도차익임. 장기보유특별공제 1,264,666,667원 보유기간 24년 양도소득금액 316,166,667원 기본공제 2,500,000원 과세표준 313,666,667원 세율 38% 양도소득세 99,253,330원 지방소득세 9,925,330원 총 부담세액 109,178,660원 *** 위 내용은 현재 (2023.06.16) 시행중인 법령 등에 근거하여 작성 되었습니다. ***
Q>
안녕하세요. 민간임대주택 명의변경(프리미엄) 에 대한 과세 에 대해 질문이있어 글올립니다. 부동산에서는 기타소득으로 과세해야한다는데,
검색해보니 양도소득과 기타소득으로 나뉘는것같더라구요.
필요경비가 있는지, 종소세때 프리미엄전액이 합산되는지..등 모르는게많아서 혹시 해당건에대해 경험 있으셨던 세무사님들 고견 부탁드립니다.
A>
정확히 명의변경 프리미엄이라는 것이 해석을 찾아보면 아마도 아래 내용이 아닐까 판단해봅니다^^
1. 질의내용 요약
1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 임대의무기간이 경과하거나 또는 경과하지 아니하고 주택공급회사와 주택공급계약(매매계약)을 체결하지 아니한 상태에서 임차인이 임차인의 권리를 인정하여 제3자에게 권리금을 받고 양도하였을 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도소득세가 과세되는지 또는 다른 소득(1998년 양도)으로 과세되는지 여부
2. 임대주택에 거주한 무주택임차인 등에게 있는 임대주택의 우선매각권(우선매수권)이 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는지 여부.
3. 임차인이 주택공급계약체결 전에 건설임대주택회사에 월세대신 보증금을 납부한 경우에 이러한 보증금도 분양전환금으로 보아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는지 여부
양도, 서일46014-11052 , 2002.08.19
[ 제 목 ]
부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도소득세가 과세되는지 여부
[ 요 지 ]
건설임대주택을 임대의무기간이 경과하거나 경과하지 아니하고 주택공급회사와 주택공급계약을 체결하지도 아니한 상태에서 제3자에게 양도하는 경우에는, 이를 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.
[ 회 신 ]
임대주택법에 의한 공공건설임대주택의 임차인이 동법 제15조의 규정에 의한 임대주택 우선매수권을 임대의무기간이 경과하거나 경과하지 아니하고 주택공급회사와 주택공급계약을 체결하지도 아니한 상태에서 제3자에게 양도하면서 그에 대한 대가를 수령하는 경우에는 이를 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다.
