박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 회계

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안녕하세요. 민간임대주택 명의변경(프리미엄) 에 대한 과세 에 대해 질문이있어 글올립니다. 부동산에서는 기타소득으로 과세해야한다는데, 
검색해보니 양도소득과 기타소득으로 나뉘는것같더라구요.
필요경비가 있는지, 종소세때 프리미엄전액이 합산되는지..등 모르는게많아서 혹시 해당건에대해 경험 있으셨던 세무사님들 고견 부탁드립니다.

A>

정확히 명의변경 프리미엄이라는 것이 해석을 찾아보면 아마도 아래 내용이 아닐까 판단해봅니다^^

1. 질의내용 요약

1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 임대의무기간이 경과하거나 또는 경과하지 아니하고 주택공급회사와 주택공급계약(매매계약)을 체결하지 아니한 상태에서 임차인이 임차인의 권리를 인정하여 제3자에게 권리금을 받고 양도하였을 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도소득세가 과세되는지 또는 다른 소득(1998년 양도)으로 과세되는지 여부

2. 임대주택에 거주한 무주택임차인 등에게 있는 임대주택의 우선매각권(우선매수권)이 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는지 여부.

3. 임차인이 주택공급계약체결 전에 건설임대주택회사에 월세대신 보증금을 납부한 경우에 이러한 보증금도 분양전환금으로 보아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는지 여부

양도, 서일46014-11052 , 2002.08.19

[ 제 목 ]
부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도소득세가 과세되는지 여부

[ 요 지 ]
건설임대주택을 임대의무기간이 경과하거나 경과하지 아니하고 주택공급회사와 주택공급계약을 체결하지도 아니한 상태에서 제3자에게 양도하는 경우에는, 이를 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.

[ 회 신 ]
임대주택법에 의한 공공건설임대주택의 임차인이 동법 제15조의 규정에 의한 임대주택 우선매수권을 임대의무기간이 경과하거나 경과하지 아니하고 주택공급회사와 주택공급계약을 체결하지도 아니한 상태에서 제3자에게 양도하면서 그에 대한 대가를 수령하는 경우에는 이를 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다.

000님 양도소득세 산정안 Ⅰ. 개요 2015.05.01 2019.02.07 2020.06.19 ~ 2022.09.26 2023.04.12       미정

00동 주택 취득 00동 주택 취득 조정대상지역 00동 주택 양도 00동 주택 양도 1. 00동 주택 소    재    지 00도 00시 00동 371-3번지 취  득  일  자 2015년 5월 취 득 가 액 169,182,407원  양  도  일  자 2023년 4월 양 도 가 액 205,300,000원 보  유  기  간 7년 면         적 건물 131.32㎡ / 토지 317㎡ 참  고  사  항 토지를 매입하여 신축한 주택으로 어머니께 양도. 2. 00동 주택 소    재    지 00도 00시 00동 664-10번지 취  득  일  자 2019년 2월 취 득 가 액 300,977,210원 (예상) 양  도  일  자 2023년 6월 양 도 가 액 미정 (1세대 1주택 비과세 적용) 보  유  기  간 4년 면         적 건물 142.32㎡ / 토지 207.1㎡ 참  고  사  항 토지를 매입하여 신축한 주택으로 00동 주택을 양도한 뒤 1세대 1주택 비과세 적용받아 양도 예정

Ⅱ. 양도소득세 구분 금액 비고 건물 토지 양도가액 56,298,796 149,001,204 205,300,000 취득시 기준시가 취득가액 51,746,978 156,900,000 건물만 환산취득가액 필요경비 1,701,907 0 취득시 기준시가*3% 건물 토지 합계 양도차익 2,849,910 -7,898,796 　                       56,730,240                      134,281,200                 191,011,440 장기보유특별공제 398,987 0 　 양도소득금액 2,450,923 -7,898,796 통산 -5,447,873 기본공제 0 양도차손으로 미적용 양도시 기준시가 양도소득 과세표준 0 　 세율 6% 　 건물 토지 합계 양도소득세 0 　                       61,720,400                      163,350,100                 225,070,500 지방소득세 0 　 총 부담세액 0 　

토지와 건물 모두 환산취득가를 적용하는 경우 구분 금액 비고  * 환산취득가액을 적용하는 경우에는 가산세 규정이 있으나 비과세에 해당하여 해당하지 않을것으로 판단됨  양도가액 205,300,000 205,300,000   취득일 양도일 취득가액 169,182,407 　 개별주택가격 178,000,000 216,000,000 필요경비 5,340,000 취득시 기준시가*3% 양도차익 30,777,593 　 환산취득가 169,182,407 - 장기보유특별공제 36,933 　 양도소득금액 30,740,659   기본공제 2,500,000   양도소득 과세표준 28,240,659 　 세율 15% 　 양도소득세 2,976,098 　 지방소득세 297,609 　 총 부담세액 3,273,707 　 송혜섭님 양도소득세 산정안 Ⅰ. 개요 2015.05.01 2019.02.07 2020.06.19 ~ 2022.09.26 2023.04.12       미정

동 주택 취득  주택 취득 조정대상지역 00동 주택 양도 00동 주택 양도 1. 동 주택 소    재    지 00도 00시 00동 371-3번지 취  득  일  자 2015년 5월 취 득 가 액 169,182,407원  양  도  일  자 2023년 4월 양 도 가 액 205,300,000원 보  유  기  간 7년 면         적 건물 131.32㎡ / 토지 317㎡ 참  고  사  항 토지를 매입하여 신축한 주택으로 어머니께 양도. 2. 00동 주택 소    재    지 00도 00시 00동 664-10번지 취  득  일  자 2019년 2월 취 득 가 액 300,977,210원 (예상) 양  도  일  자 2023년 6월 양 도 가 액 미정 (1세대 1주택 비과세 적용) 보  유  기  간 4년 면         적 건물 142.32㎡ / 토지 207.1㎡ 참  고  사  항 토지를 매입하여 신축한 주택으로 00동 주택을 양도한 뒤 1세대 1주택 비과세 적용받아 양도 예정 Ⅱ. 양도소득세 구분 금액 비고 건물 토지 양도가액 56,298,796 149,001,204 205,300,000 취득시 기준시가 취득가액 51,746,978 156,900,000 건물만 환산취득가액 필요경비 1,701,907 0 취득시 기준시가*3% 건물 토지 합계 양도차익 2,849,910 -7,898,796 　                       56,730,240                      134,281,200                 191,011,440 장기보유특별공제 398,987 0 　 양도소득금액 2,450,923 -7,898,796 통산 -5,447,873 기본공제 0 양도차손으로 미적용 양도시 기준시가 양도소득 과세표준 0 　 세율 6% 　 건물 토지 합계 양도소득세 0 　                       61,720,400                      163,350,100                 225,070,500 지방소득세 0 　 총 부담세액 0 　

토지와 건물 모두 환산취득가를 적용하는 경우 구분 금액 비고  * 환산취득가액을 적용하는 경우에는 가산세 규정이 있으나 비과세에 해당하여 해당하지 않을것으로 판단됨  양도가액 205,300,000 205,300,000   취득일 양도일 취득가액 169,182,407 　 개별주택가격 178,000,000 216,000,000 필요경비 5,340,000 취득시 기준시가*3% 양도차익 30,777,593 　 환산취득가 169,182,407 - 장기보유특별공제 36,933 　 양도소득금액 30,740,659   기본공제 2,500,000   양도소득 과세표준 28,240,659 　 세율 15% 　 양도소득세 2,976,098 　 지방소득세 297,609 　 총 부담세액 3,273,707 　 송혜섭님 양도소득세 산정안 Ⅰ. 개요 2015.05.01 2019.02.07 2020.06.19 ~ 2022.09.26 2023.04.12       미정

00동 주택 취득 00동 주택 취득 조정대상지역 00동 주택 양도 00동 주택 양도 1. 00동 주택 소    재    지 00도 00시 00동 371-3번지 취  득  일  자 2015년 5월 취 득 가 액 169,182,407원  양  도  일  자 2023년 4월 양 도 가 액 205,300,000원 보  유  기  간 7년 면         적 건물 131.32㎡ / 토지 317㎡ 참  고  사  항 토지를 매입하여 신축한 주택으로 어머니께 양도. 2. 00동 주택 소    재    지 00도 00시 00동 664-10번지 취  득  일  자 2019년 2월 취 득 가 액 300,977,210원 (예상) 양  도  일  자 2023년 6월 양 도 가 액 미정 (1세대 1주택 비과세 적용) 보  유  기  간 4년 면         적 건물 142.32㎡ / 토지 207.1㎡ 참  고  사  항 토지를 매입하여 신축한 주택으로 00동 주택을 양도한 뒤 1세대 1주택 비과세 적용받아 양도 예정 Ⅱ. 양도소득세 구분 금액 비고 건물 토지 양도가액 56,298,796 149,001,204 205,300,000 취득시 기준시가 취득가액 51,746,978 156,900,000 건물만 환산취득가액 필요경비 1,701,907 0 취득시 기준시가*3% 건물 토지 합계 양도차익 2,849,910 -7,898,796 　                       56,730,240                      134,281,200                 191,011,440 장기보유특별공제 398,987 0 　 양도소득금액 2,450,923 -7,898,796 통산 -5,447,873 기본공제 0 양도차손으로 미적용 양도시 기준시가 양도소득 과세표준 0 　 세율 6% 　 건물 토지 합계 양도소득세 0 　                       61,720,400                      163,350,100                 225,070,500 지방소득세 0 　 총 부담세액 0 　

토지와 건물 모두 환산취득가를 적용하는 경우 구분 금액 비고  * 환산취득가액을 적용하는 경우에는 가산세 규정이 있으나 비과세에 해당하여 해당하지 않을것으로 판단됨  양도가액 205,300,000 205,300,000   취득일 양도일 취득가액 169,182,407 　 개별주택가격 178,000,000 216,000,000 필요경비 5,340,000 취득시 기준시가*3% 양도차익 30,777,593 　 환산취득가 169,182,407 - 장기보유특별공제 36,933 　 양도소득금액 30,740,659   기본공제 2,500,000   양도소득 과세표준 28,240,659 　 세율 15% 　 양도소득세 2,976,098 　 지방소득세 297,609 　 총 부담세액 3,273,707 　

Ⅲ. 양도소득세 산정 (1). 00동 상가주택   구 분 유상취득 상속취득 경매취득 주택 상가 주택 상가 주택 상가 　 　 　 　 양도가액 337,625,897 562,374,103 112,541,966 187,458,034 225,083,932 374,916,068 　 　 　 　 취득가액 79,717,796 124,034,870 68,504,888 112,706,968 157,635,426 262,089,274 　 유상 상속 경매 필요경비 2,806,046 4,673,954 935,349 1,557,985 1,870,698 3,115,969 취득가액     187,572,667     175,818,523     408,938,034 양도차익 255,102,055 433,665,279 43,101,729 73,193,082 65,577,808 109,710,825 자본적지출      16,180,000        5,393,333      10,786,667 장기보유특별공제 76,530,616 130,099,584 12,068,484 20,494,063 - - 계     203,752,667     181,211,856     419,724,701 양도소득금액 178,571,438 303,565,695 31,033,245 52,699,019 65,577,808 109,710,825 　 　 　 　 565,869,397 65,577,808 109,710,825 　 유상 상속 경매 양도소득기본공제 　 2,500,000 　 필요경비 7,480,000 2,493,333 4,986,667 과세표준 565,869,397 63,077,808 109,710,825 　 　 　 　 　 　 　 　 세율 42% 70% 50%     　 　 　 산출세액                                                                              201,725,146 44,154,465 54,855,412     300,735,024 지방소득세 20,172,515 4,415,447 5,485,541 총부담세액 221,897,661 48,569,912 60,340,954 330,808,526 (2) 진도군 토지 구 분 양도소득세 비고 양도가액 40,094,120 　 취득가액 4,188,228 99% 필요경비 0 　 양도차익 35,905,892 　 장기보유특별공제 10,771,768 34년                      - 16% 양도소득금액 25,134,124 　         14,000,001 25%           1,260,000         50,000,001 34%           5,760,000 양도소득기본공제 0 -         88,000,001 45%         15,440,000 과세표준 25,134,124 　        150,000,001 48%         19,940,000        300,000,001 50%         25,940,000 세율 25% 　        500,000,001 52%         35,940,000 산출세액                                                                                 5,023,530 　     1,000,000,001 55%         65,940,000 지방소득세                                                                                    502,350 　 총부담세액                                                                                 5,525,880 　 (3) 합산 시 최종 세액 구분 고덕동 상가주택 00군 토지 최종 부담세액 양도소득세 300,735,024                                5,023,530 　 지방소득세 30,073,502                                   502,350 　 계 330,808,526                                5,525,880                      336,334,406

1. 유상취득 분 증빙 비율 총 금액 취득가액 반영액 비고 매매계약서  1/3                    550,000,000          183,333,333.33 다운계약서 작성 취득세  1/3                       3,840,000             1,280,000.00 　 등록세  1/3                       6,912,000             2,304,000.00   법무사 비용 및 인지세  1/3                       1,966,000                655,333.33 법무사 영수증 참고 합계 　 　              187,572,667 　 2. 상속취득 분 증빙 비율 총 금액 취득가액 반영액 비고 상속세 신고서  1/3                    354,095,480              118,031,827   취득세  1/3                       9,658,390                 3,219,463 　 등록세  1/3                       3,162,960                 1,054,320 　 상속등기 변호사비용  1/3                       3,270,806                 1,090,269 법무법인 전문(이체) 상속재산분할소송 변호사비용 100%                      50,490,000                50,490,000 법무법인 열린 상속유류분반환소송 변호사비용 35%                       5,500,000                 1,932,644 법무법인 열린 합계 　 　 　              175,818,523 　 3. 경매 취득 분 증빙 비율 총 금액 취득가액 반영액 비고 추가지분 취득대가 100%                    338,479,014              338,479,014 배당표 총 배당액-한진희 배당액 취득세 100%                      62,382,270                62,382,270   공유물분할청구소송 변호사비용 100%                       6,600,000                 6,600,000 법무법인 링컨로펌 경매신청 변호사비용 100%                          317,000                    317,000 법무법인 선화 경매신청등기  100%                       1,159,750                 1,159,750   합계 　 　 　              408,938,034 　 4. 자본적 지출 증빙 비율 총 금액 취득가액 반영액 비고 옥상 및 외벽 방수공사  2/3                       7,000,000             4,666,666.67 가사리방수 계약서 (이체기록x) 외벽 방수공사 및 도장  2/3                       8,500,000             5,666,666.67 칠만공사 계약서 (이체기록o) 방수, 샷시, 방화문  2/3                      11,000,000             7,333,333.33 백광설비 거래명세표 (이체기록x) 보일러, 창문, 화장실, 방수, 열선 등  2/3                      16,540,000           11,026,666.67 킹철물 견적서 (이체기록o) 외벽 방수공사 및 도장  2/3                       5,500,000             3,666,666.67 이준로 견적서 (이체기록o) 합계 　                      48,540,000 　 　 4. 필요경비 증빙 비율 금액 비고 공인중개사 현금영수증  2/3                      13,860,000             9,240,000.00 중개수수료 세무법인 현금영수증 100%                       1,100,000             1,100,000.00 신고수수료 합계 　                      14,960,000