카테고리 없음2024. 10. 23. 16:34

일시적 1세대 2주택 양도소득세 세무사 상담 의견서

         
  000님 양도소득세액 계산(안)  
         
  Ⅰ. 개요      
         
   1. 보유현황      
         
  소재지 00도 00시 00읍 00리 산00-8 000마을 200동1000호  
         
  구분 내용 비고  
  취득일자 2024년 2월 26일 등기부등본 확인사항  
  양도일 2026년 2월 27일 1세대 1주택 비과세 요건 충족 가정  
  보유기간 2년 　  
  조정대상지역  해당없음 취득 당시 비조정대상지역  
         
  Ⅱ. 결론      
         
  - 000님께서는 다음의 요건을 갖추어 기존 주택과 신규주택을 매매하는 경우에는 2개 주택 모두 양도소득세 비과세 가능합니다.  
  1) 2025년 02월 26일 이후 신규주택을 매입할 것 → 매입요건    
  2) 2026년 02월 26일부터 신규주택 취득일로부터 3년 이내 기간 중에 기존주택을 양도할 것 → 양도요건과 비과세요건  
  3) 기존주택 양도 후에 신규주택 취득일로 부터 2년 이후에 신규주택을 양도할 것 → 신규주택 비과세 요건  
         
  Ⅲ. 질의 및 답변      
         
  [질의]      
  1주택을 보유한 상태에서 1주택을 추가로 구입한다면  2개 주택 모두 양도소득세 비과세 규정을 적용받는 방법이 궁금합니다.  
         
  [답변 1 ] → 기존 주택 양도      
  ▸일시적 2주택 비과세를 통해 기존 주택 양도시 비과세를 적용 받기 위해서는 다음의 3가지를 모두 충족해야합니다.  
         
  요건 내용 비고  
  매입요건 기존주택 취득일로 부터 1년 후 신규주택 매입 2025년 02월 26일 이후 신규주택 매입  
  양도요건 신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존주택 양도 신규주택 매입일로부터 3년이내 기존 주택 매도  
  비과세요건 기존주택 양도 당시 비과세 요건 충족 2026년 02월 26일 이후 기존주택 매도  
         
  ▸따라서 000님은       
  매입 요건을 충족하기 위해서 2025년 02월 26일 이후 신규주택을 매입해야되고    
  양도 요건을 충족하기 위해서 신규주택 매입일로부터 3년 이내 기존주택을 양도해야됩니다.  
  마지막으로 비과세요건을 충족하기 위해서 2026년 02월 26일~신규주택 매입일로부터 3년이 해당하는 기간 중에 기존주택을 양도해야합니다.
         
  [답변 2 ] → 신규 주택 양도      
         
  ▸위의 요건을 충족한 후 기존주택을 비과세를 받아 양도한 다음 신규주택도 비과세를 적용받기 위해서는 다음의 요건만 충족하면 됩니다.
  신규주택 취득일로부터 2년 이후 양도할 것( 취득 당시 비조정대상지역 가정)    
         
  Ⅳ. 추가설명      
         
  ▸세법 상 양도일과 취득일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.    
  ▸1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 양도가액 12억을 초과하는 경우 12억 초과분에 대해서는 과세됩니다.  
  ▸세법상 1세대란 배우자와 동일한 주소 또는 거소에서 실질적인 생계를 같이하는 자입니다.    
  만일 위에서 말씀드린 비과세 가능한 기간 중에 주택 소유한 자와 혼인 또는 그 외 가족들과 합가하여 생계를 함께하는 경우에는  
  위의 내용대로 비과세를 적용받을 수 없고 새로운 세팅이 필요합니다.    
***위 내용은 현재(2024.09.26) 시행중인 법령 등에 근거하여 작성 되었습니다. ***

 

Posted by 박정규 세무사
카테고리 없음2024. 10. 3. 10:47

가정용 어린이집 양도세 비과세 판단

         
  가정용 어린이집 양도세 비과세 판단 답변  
         
  1. 기초정보      
     
   
   
   
   
         
  2. 납세자 질의 사항      
         
  (1) 납세자 질의      
         
  1가구 2주택(A, B)자이며 그 중에서 A주택은 2008~현재 거주주택이며,     
  B주택의 경우 2016.5월 ~2021년 4월까지 가정 어린이집 운영을 하다가 개인의 사정상 폐업 후 21년 6~현재까지 개인 임대를 해 왔으며-  
  25년 3월 경부터 다시 가정 어린이집으로 운영을 계획하고 있습니다.    
         
  질문1) 1가구 1주택인가요? 2주택인가요?    
  질문2) 1주택으로 인정이 될 경우 거주중인 A주택을 매도하면 양도 비과세 혜택이 가능한가요? 또한 필요 조건은?  
  질문3) A주택을 매도 이후 B주택(가정 어린이집))을 폐업과 매도를 할때 B주택의 양도세는 어떻게 되나요? 또한 필요 조건은?  
         
  (2) 답변      
         
  질문1 : 1가구 1주택인가요? 2주택인가요?    
         
  - 납세자분은 현재 1세대 2주택자 입니다.    
  - 납세자분은 현재 A주택 거주, B주택 일반주택임대로 이용 중이므로 과거에 B주택을 가정용 어린이집으로   
  사용하였는지와는 별개로, 현 시점에서 실제 용도가 사실상 주거용으로 이용되는 2개의 주택을 보유 중이라 1세대 2주택자 입니다.  
         
  질문2) 1주택으로 인정이 될 경우 거주중인 A주택을 매도하면 양도 비과세 혜택이 가능한가요? 또한 필요 조건은?  
  - 납세자분은 현재 1세대 2주택자에 해당하여 현 시점에서 먼저 양도하는 주택은 비과세 혜택이 불가능합니다.  
  - 다만 B주택은 과거에 가정용 어린이집으로 이용하였고 2025년 03월 이후에 가정용 어린이집으로 다시 운영한다면  
  다음의 요건을 갖춘 다음 2년 이상 거주한 A주택을 양도하면  『소득세법 시행령』 제155조 제20항에 따라 비과세 혜택(거주주택 비과세)이 가능합니다.
         
  ① 『소득세법』 제167조에 따라 어린이집으로 고유번호증을 발급받아 운영할 것    
  ② 『영유아보육법』 제13조 제1항에 따른 인가를 받아 운영할 것    
  ③ 인가받아 운영한 기간이 5년 이상이고, 운영하지 않은 기간이 6개월 이내에 일 것  
  ④ A주택 양도일 현재 어린이집으로 운영 중 일것    
         
  - 추가로 2025년 03월에 어린이집 운영을 시작 후 즉시 A주택을 양도하여도 『소득세법 시행령』 제155조 제21항에 따라서 비과세 가능합니다.
  - 다만 양도 이후 5년 이상 어린이집을 운영하지 않게되는 경우 A주택 양도소득세는 추징됩니다.  
  - 따라서 향후 어린이집 운영계획에 따라 판단하시면 됩니다.    
         
  질문3) A주택을 매도 이후 B주택(가정 어린이집))을 폐업과 매도를 할때 B주택의 양도세는 어떻게 되나요? 또한 필요 조건은?  
         
  - 2025년 03월에 어린이집 개원 이후 거주주택 비과세를 받아 A주택을 매도한다면 2025년 03월부터 5년 이상 어린이집을 운영해야  
  비과세가 유지됩니다.      
  - 만일 A주택을 거주주택 비과세 받아 양도 후 5년 이내에 어린이집을 폐업 후 매도한다면 A주택의 양도소득세가 추징됩니다.  
         
  - 또한 B주택을 1세대 1주택 비과세 적용 받기위해서는 조정대상지역 여부에 따라 거주기간 2년이 추가로 요구될 수 있습니다.  
  - 거주주택 비과세를 받아 A주택 양도하신 후 B주택도 1세대1주택을 요건을 갖춘 경우에는 양도가액 12억까지는 비과세됩니다.  
         
Posted by 박정규 세무사
카테고리 없음2024. 9. 13. 17:59

1주택1신축주택(입주권) 양도소득세 세무사 상담

  000님 1주택1신축주택(입주권) 양도소득세 의견서  
   
                     
  Ⅰ사실관계                
                     
  구분 종전주택 신축주택(입주권 전환) 비고  
  소재지 서울특별시 00구 서울특별시 00구 　  
  취득시기 2015-08-01 2022-03-01 준공일/사용승인일  
  양도가액 1,350,000,000 x 　  
  취득가액 600,000,000 x 　  
  양도일자 2024-09-13 x 　  
  보유기간 9 2 　  
  거주기간 0 2 　  
  취득시 조정대상지역유무 x o 　  
  명의자 남편 아내 　  
  비고 위외 보유주택 없음. 　  
                     
  Ⅱ 쟁점 판단.                
  [Q1] 24년 9월 13일자로 종전주택 매도시에 비과세 혜택을 받을 수 있을까요?        
  [A] 네 소득세법 시행령 156조의 2 4항에 따라 아래의 요건을 모두 충족한다면, 종전주택 매도시 비과세 혜택을 받을 수 있습  
  니다. 000님의 사안은 모든 요건을 충족해 일시적2주택 특례 적용이 가능하며 매도가액 12억원까지는 비과세 받을 수 있습니다.  
                     
  구분 내용 충족여부  
  입주권 취득요건 종전주택 취득일로부터 1년 지난후 입주권 취득할것. o  
  종전주택 양도요건 1 입주권 취득일로부터 3년이 지나 종전주택 양도할것. o  
  종전주택 양도요건 2 신축주택 완성되기 전후 3년이내 종전주택 양도할것. o  
  세대전원 이사요건 신축주택 완공일로부터 그주택으로 3년이내 세대전원이 이사할것. o  
  세대전원 거주요건 세대전원 이사후 1년이상 거주할것. o  
                     
  ※ 부가설명                
  ▶ 입주권 취득요건 : 종전주택취득일은 15년 8월이고, 입주권 취득일은 18년 2월이므로 요건 충족함.      
  ▶ 종전주택 양도요건 1 : 입주권 취득일(17년 12월) 로부터 3년이 지나 양도(24년 9월) 이므로 요건 충족함.    
  ▶ 종전주택 양도요건 2 : 신축주택 완성일(22년 3월)로부터 3년이내(24년 9월) 종전주택 양도하므로 요건 충족함.    
  ▶ 세대전원 이사요건 : 신축주택 완성일(22년 3월)로부터 3년이내 세대전원이 이사하였으므로 요건 충족함.    
  ▶ 세대전원 거주요건 : 세대전원 이사후 1년이상 거주하였므로 요건 충족함.        
  ☞ 해당 법령중 3년이내 양도요건은 23년에 개정된 내용으로(기존2년), 23년 1월 12일 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용합니다.  
   [소득세법 시행령 부칙 제8조]              
                     
  [Q2] 매도 예상가액 13억5천만원으로 양도시에 예상 세금은 얼마일까요?        
  [A]                  
                     
  양도가액 1,350,000,000 예상 양도가액  
  취득가액 600,000,000 취득세등 확인 불가  
  필요경비 0 확인 불가  
  양도차익 83,333,333 1세대 1주택 비과세  
  장기보유특별공제 14,999,999 표1 적용. 거주하지 않음.  
  양도소득금액 68,333,334 　  
  양도소득기본공제 2,500,000 　  
  과세표준 65,833,334 　  
  세율 24% 　  
  산출세액 10,040,000 　  
  세액감면 0 　  
  결정세액 10,040,000 　  
  지방소득세 1,004,000 　  
  총부담세액 11,044,000 　  
                     
  [Q3] 언제까지 매도해야 비과세가 가능할까요?             
  [A] 위 말씀드린 소득세법 시행령 156조의 2 4항 요건 종전주택 양도요건중 신축주택 완성후 3년이내 종전주택을 양도해야 비과  
  세 혜택을 받으실 수 있습니다. 따라서 사안의 예상 매도 기한은 2025년 2월 28일까지입니다.      
                     
  [Q4] 입주후 3년 이내 양도세 비과세 라는 말이 계약일 기준인가요? 아님 잔금을 기준인가요?      
  [A] 소득세법상 양도 또는 취득시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하는 일정한 사유를 제외하고는 해당 자산의 대금 청산  
  일을 기준으로 합니다. 따라서 잔금기준일입니다.            
  [소득세법 제 98조 양도 또는 취득의 시기]              
                     
Posted by 박정규 세무사

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