| 별도 세대 독립세대 양도소득세 세무사 의견서 | |||||||||
| Ⅰ. 개요 | |||||||||
| 0. 타임라인 | |||||||||
| 2020.05.13 | 2020.10.23 | 2025.01.02 | |||||||
| 계약금 지급 | 매수 | 매도 | |||||||
| 2020.06.19 ~ 2022.09.26 | |||||||||
| 조정대상지역 지정 | |||||||||
| 1. 기초정보 | |||||||||
| 구 분 | 양도자 | 양수자 | 비고 | ||||||
| 성 명 | 000 | 000 | |||||||
| 주 소 | 경기도 00시 00로 000번길 00, 1층 | 경기도 00시 00구 00로 100, 00동 001호 | |||||||
| 전 화 번 호 | / | 010- | |||||||
| 소 재 지 | 경기도 00시 00구 00동 700번지 00마을 00 1000동 1000호 | ||||||||
| 취 득 시 기 | 2020년 10월 23일 | 취 득 가 액 | 342,000,000원 | ||||||
| 양 도 시 기 | 2025년 1월 2일 | 양 도 가 액 | 495,000,000원 | ||||||
| 보 유 기 간 | 4년 | 면 적 | 84.99 ㎡ | ||||||
| 조 정 대 상 지 역 여부 | O | 용 도 | 아파트 | ||||||
| Ⅱ. 양도소득세 산출 | |||||||||
| 구분 | 금액 | 비고 | |||||||
| 양도가액 | 495,000,000 | ||||||||
| 취득가액 | 347,636,540 | 양수금액+취득 부대비용 | |||||||
| 필요경비 | 2,190,300 | 양도시 중개비용 + 국민주택채권 | |||||||
| 양도차익 | 145,173,160 | ||||||||
| 장기보유특별공제 | 11,613,853 | 장기보유 특별공제 표1 적용 (4년이상 보유 8%) | |||||||
| 양도소득금액 | 133,559,307 | ||||||||
| 기본공제 | 2,500,000 | ||||||||
| 과세표준 | 131,059,307 | ||||||||
| 세율 | 35% | ||||||||
| 누진세액공제 | 15,440,000 | ||||||||
| 양도소득세 | 30,430,750 | ||||||||
| 지방소득세 | 3,043,070 | 산출세액 * 10% | |||||||
| 합계 | 33,473,820 | 납부기한 2025년 03월 31일 | |||||||
| Ⅲ. 쟁점사항 | |||||||||
| [쟁점 1] 조정대상지역 해당 여부 | |||||||||
| * 비과세 적용 1세대 1주택 요건 | |||||||||
| : 양도일 현재 1세대가 1주택을 보유한 경우로서 보유기간이 2년 이상 (+조정지역에 해당하는 부동산의 경우 거주기간이 2년 이상) | |||||||||
| → 양도대상 아파트에 실 거주한 기간이 없으므로 거주기간 요건 필요여부가 쟁점 | |||||||||
| ① 조정대상지역 해당 여부 판단 시기는 취득일(잔금지급일) | |||||||||
| → 아파트 취득당시 조정대상지역에 해당 | |||||||||
| ② 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 | |||||||||
| 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에는 조정대상지역 지정 전과 동일하게 봄 | |||||||||
| → 1) 조정대상지역 공고 전 매매계약 체결 및 계약금 지급 -> O | |||||||||
| 2) 계약금 지급일 당시 무주택자 여부 -> △ | |||||||||
| 원칙 : 계약금 지급일 당시 1주택자인 부모님과 함께 거주하였으므로 1주택자에 해당하여 요건충족 X | |||||||||
| 다만, 부모님과 별도의 생활자금으로 생활하는 등 별도세대임을 주장하는 경우에는 계약금 지급일 당시 무주택자에 해당하여 요건 충족 O | |||||||||
| [쟁점 2] 취득시 별도 세대였음을 주장하는 경우 | |||||||||
| ① 취득시 세대주는000님이고 주택 소유주는 부모님 -> 별도 세대였음을 주장하는 경우 000님이 계약금 지급당시 1세대 무주택자가 되어, | |||||||||
| 1) [쟁점 1]의 ②의 단서 조항이 적용되어 조정대상지역에서 제외되고, | |||||||||
| 2) 거주기간 요건이 필요하지 않아 보유기간 2년 이상이므로 1세대 1주택 비과세 적용이 됨 → 납부세액 0원 | |||||||||
| ② 판례(대법원 1989.5.23. 선고 88누3826 판결) | |||||||||
| 생계를 같이하는 동거가족인가의 여부의 판단은 그 주민등록지가 같은가의 여하에 불구하고 현실적으로 한 세대내에서 거주하면서 생계를 | |||||||||
| 함께하고 동거하는가의 여부에 따라 판단되어야 할 것이다 | |||||||||
| ③ 소명 자료 검토사항 | |||||||||
| 1) 000님은 근로소득(6-7천만원), 어머니는 연금소득(3백만원), 아버지는 소득 없음 (2019년, 2020년) | |||||||||
| 2) 주거비, 의료비, 생활비 등을 각자 결제한 카드, 이체 내역 필요 | |||||||||
| 3) 000님의 근로소득 연말정산시 부모님을 부양가족으로 하여 공제를 받았는지 여부 확인 필요 | |||||||||
| Ⅳ. 의견 | |||||||||
| * 양도소득세 신고시, 취득당시 별도세대임을 증명하는 서류들(소득금액증명원, 카드사용내역, 통장 지출내역, 주민등록초본)을 완비한 후 | |||||||||
| 입증한다면 별도세대임을 인정받을 가능성이 높다고 판단됩니다. | |||||||||
| * 따라서, 준비 가능한 서류의 범위와 내용을 토대로 별도세대임을 주장할지 여부를 결정하는 것이 좋겠습니다. | |||||||||
| *** 위 내용은 현재(2025.02.05) 시행중인 법령 등에 근거하여 작성 되었습니다. *** | |||||||||
카테고리 없음2025. 3. 3. 13:55
카테고리 없음2025. 2. 26. 18:26
| 분양권 양도소득세 세무사 상담 의견서(안) | ||||||
| 1. 개 요 | ||||||
| ① 000님(이하 "매도자")은 분양권을 공동명의로 2017-05-22일에 총매매금액 칠억구천사백만원에 승 | ||||||
| 계취득 하였음. | ||||||
| ② 분양권에 의한 신축주택은 2019-09-27 준공되었고, 2019-10-11 잔금 납부함. | ||||||
| ③ 2024-12-15 일자를 잔금일자로 하는 매도계약서를 매수인인 000(이하 "매수인")님과 2024-03-19일에 체결. | ||||||
| ④ 공동명의 보유 후 양도이므로, 양도소득세 누진세율 완화 및 기본공제 이중적용 세제혜택이 있습니다. | ||||||
| ⑤ 분양권으로 취득한 주택 취득당시는 잔금지급일인 2019-10-11이고, 이는 취득당시 조정대상지역에 해당하므로 1 | ||||||
| 세대 1주택 비과세 혜택 및 장기보유특별공제 우대율(표2)을 받기위해서는 2년이상의 거주가 필요함. | ||||||
| 2. 기초 정보 | ||||||
| 1) 기초 정보 | ||||||
| 구 분 | 내 용 | 비 고 | ||||
| 매도인 | 000 | 공동명의 | ||||
| 매수인 | 김00 | 단독명의, 매도인과 무관계 | ||||
| 매도 물건 | 아 파 트 | |||||
| 소재지 | 서울특별시 00구 00로 300 0000 제112동 제9층 제900호 | |||||
| 위외 주택 | 없음. | 납세자 확인사항 | ||||
| 분양권 취득일자 | 2017-05-22 | 잔금지급일 | ||||
| 신축주택 취득일자 | 잔금청산일 | 2019-10-11 | 늦은날 {잔금청산일, 빠른날(사용승인일 , 임시사용승인일, 사실상사용일)} | |||
| 사용승인일 | 2019-09-27 | |||||
| 사실상사용일 | ||||||
| 양도일자 | 2024-12-13 | 소유권이전등기 접수일 | ||||
| 보유기간 | 5 | 2019-10-11~2024-12-13 | ||||
| 거주기간 | 5 | 보유기간과 동일. (납세자 확인) | ||||
| 취득시 조정대상지역유무 | O (분양권으로 취득 - 신축주택 취득시기로 판단) | 2017.08.03~2023.01.05 | ||||
| 2) 양도가액 및 취득가액 | ||||||
| 양도가액 | 1,610,000,000 | 매도계약서 확인 | ||||
| 취득가액 | 취득가액 | 794,000,000 | 분양대금 납입내역서 | |||
| 옵션비용 | 4,228,000 | 분양대금 납입내역서 | ||||
| 취득세 | 17,549,470 | 취득세 납부확인서 | ||||
| 취득시 법무사 수수료 | 0 | 무료 | ||||
| 취득시 기타필요경비 | 347,434 | 법무사 영수증 | ||||
| 취득시 국민주택 매각차손 | 285,800 | 법무사 영수증 | ||||
| 보유시 필요경비 | 0 | 없음 | ||||
| 양도시 필요경비 | 9,972,000 | 중개수수료,세무사 수수료 | ||||
| 3. 양도소득세 계산 | ||||||
| 구 분 | 내 용 | 비 고 | ||||
| 총 납부세액 | 17,617,440 | 양도소득세 산출 참고 | ||||
| 신고·납부기한 | 2025-02-28 | 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월내 | ||||
| 구 분 | 금 액 | 비 고 | ||||
| 양도가액 | 805,000,000 | 실지거래가액 | ||||
| 취득가액 | 408,205,352 | 취득가액+취득세+기타필요경비+채권매각차손 | ||||
| 기타필요경비 | 4,986,000 | |||||
| 양도차익 | 99,777,358 | 1세대 1주택 비과세 적용. | ||||
| 장기보유특별공제 | 39,910,943 | 장기보유특별공제 우대율 적용. | ||||
| 양도소득금액 | 59,866,415 | |||||
| 기본공제 | 2,500,000 | |||||
| 양도소득 과세표준 | 57,366,415 | |||||
| 세율 | 24% | |||||
| 산출세액 | 8,007,930 | |||||
| 지방소득세액 | 800,790 | |||||
| 1인 총 부담세액 | 8,808,720 | |||||
| 2인 총 부담세액 | 17,617,440 | |||||
| 4. 쟁점 설명 | ||||||
| 1) 1세대 1주택 비과세 여부 | ||||||
| [ o ] => 해당사안은 취득당시 조정대상지역 주택이므로 1세대 1주택 비과세를 받기위해서는 국내 1주택만 보유한 | ||||||
| 상태에서 특정 요건(보유·거주 기간 등)을 충족해야 적용됩니다. 보유 및 거주 2년요건을 충족하므로 1세대1주택 | ||||||
| 비과세에 해당합니다. | ||||||
| 2) 장기보유 특별공제 표2 적용 여부 | ||||||
| [ o ] => 장기보유 특별공제(표2)는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 주택의 보유기간 중 거주기간이 2년이상 | ||||||
| 인경우에 적용합니다. 따라서 000님의 사안에서는 장기보유특별공제 우대공제율을 적용할 수 있습니다. | ||||||
| 3) 분양권 승계취득시 지출한 프리미엄 양도소득세 계산시 필요경비 반영여부. | ||||||
| [ o ] => 분양권을 양도한 양도자의 경우 양도가액은 양도일까지의 투입된 원가와 프리미엄가액을 합산한 금액으로 | ||||||
| 하는것입니다. 따라서, 그 분양권을 취득한 양수자의 경우 상기의 경우와 같이 프리미엄을 지급하고 분양권을 취득 | ||||||
| 하였다면 그 취득가액에는 프리미엄이 포함되는 것이 타당합니다. [국세청 질의회신 내용] | ||||||
카테고리 없음2025. 2. 6. 17:58
Q>
세무사님 안녕하세요.
퇴직금과 관련하여 조금 실무적인 질문을 올립니다. 실무서나 검색에서 잘 나오지 않아 업무를 해보신분이 계시다면 조언 해주시면 정말 감사할 것 같습니다
[사실관계]
1. 근로자 퇴직으로 퇴직Db형으로 지급
2. 단 퇴직Db형 적립액이 부족하여 퇴직금100 중 50은 db형으로 지급, 50은 일반계좌(irp계좌x)로 이체하는 상황입니다
3. Db형은 원천세이행신고서시 이연으로 체크해서 작성만 하므로, 당초 퇴직금을 드릴때 100퇴직금전체에 대한 퇴직소득세를 뽑아서 업체은행쪽에 전달드렸습니다.
[질문]
1. 이론적으로, 퇴직금100 중 db형지급50은 과세이연이 맞으므로 이연으로 신고하고, 일시계좌지급50은 소득세를 떼어서 신고해야 맞을 것으로 보입니다. 즉, 일시금지급한 50에 대한 퇴직소득세는 떼는 것이 맞을까요?
2. 사측은 db형에서 일부 지급한건 맞으니 근로자가 나중에 인출할때 퇴직소득세든 연금소득세든 퇴직금 전체 100에 대해떼이니 문제가 없다고 하시는데,제가 판단하기에는 향후 db에서 지급한 50에대해서만 떼일 것 같아서요
A>
DB형은 회사자금을 지급하는 것이므로 퇴직금 전체에 대해 퇴직소득세를 계산합니다. 이중 일시금으로 지급하는 금액에 대한 퇴직소득세는 납부해야하고 IRP로 이체되어 인출되지 아니한 금액은 과세이연됩니다.
예를 들어 퇴직금 100에 퇴직소득세가 10이라면 인출금 50에 5를 퇴직소득세로 납부하시고 나머지 과세이연된 퇴직소득세 5는 과세이연됩니다. 과세이연된 퇴직소득세는 추후 연금지급으로 신청하게되면 퇴직소득세가 연금소득세로 전환됩니다.
결론적으로 세무사님 말씀이 맞고 사측주장은 맞지 않습니다. 사측주장을 적용하려면 현금지급분을 퇴직금을 받은날로부터 60일내에 IRP계좌에 이체 후 퇴사자가 사측에 통보하면 가능할 듯 합니다.
