| 별도 세대 독립세대 양도소득세 세무사 의견서 | |||||||||
| Ⅰ. 개요 | |||||||||
| 0. 타임라인 | |||||||||
| 2020.05.13 | 2020.10.23 | 2025.01.02 | |||||||
| 계약금 지급 | 매수 | 매도 | |||||||
| 2020.06.19 ~ 2022.09.26 | |||||||||
| 조정대상지역 지정 | |||||||||
| 1. 기초정보 | |||||||||
| 구 분 | 양도자 | 양수자 | 비고 | ||||||
| 성 명 | 000 | 000 | |||||||
| 주 소 | 경기도 00시 00로 000번길 00, 1층 | 경기도 00시 00구 00로 100, 00동 001호 | |||||||
| 전 화 번 호 | / | 010- | |||||||
| 소 재 지 | 경기도 00시 00구 00동 700번지 00마을 00 1000동 1000호 | ||||||||
| 취 득 시 기 | 2020년 10월 23일 | 취 득 가 액 | 342,000,000원 | ||||||
| 양 도 시 기 | 2025년 1월 2일 | 양 도 가 액 | 495,000,000원 | ||||||
| 보 유 기 간 | 4년 | 면 적 | 84.99 ㎡ | ||||||
| 조 정 대 상 지 역 여부 | O | 용 도 | 아파트 | ||||||
| Ⅱ. 양도소득세 산출 | |||||||||
| 구분 | 금액 | 비고 | |||||||
| 양도가액 | 495,000,000 | ||||||||
| 취득가액 | 347,636,540 | 양수금액+취득 부대비용 | |||||||
| 필요경비 | 2,190,300 | 양도시 중개비용 + 국민주택채권 | |||||||
| 양도차익 | 145,173,160 | ||||||||
| 장기보유특별공제 | 11,613,853 | 장기보유 특별공제 표1 적용 (4년이상 보유 8%) | |||||||
| 양도소득금액 | 133,559,307 | ||||||||
| 기본공제 | 2,500,000 | ||||||||
| 과세표준 | 131,059,307 | ||||||||
| 세율 | 35% | ||||||||
| 누진세액공제 | 15,440,000 | ||||||||
| 양도소득세 | 30,430,750 | ||||||||
| 지방소득세 | 3,043,070 | 산출세액 * 10% | |||||||
| 합계 | 33,473,820 | 납부기한 2025년 03월 31일 | |||||||
| Ⅲ. 쟁점사항 | |||||||||
| [쟁점 1] 조정대상지역 해당 여부 | |||||||||
| * 비과세 적용 1세대 1주택 요건 | |||||||||
| : 양도일 현재 1세대가 1주택을 보유한 경우로서 보유기간이 2년 이상 (+조정지역에 해당하는 부동산의 경우 거주기간이 2년 이상) | |||||||||
| → 양도대상 아파트에 실 거주한 기간이 없으므로 거주기간 요건 필요여부가 쟁점 | |||||||||
| ① 조정대상지역 해당 여부 판단 시기는 취득일(잔금지급일) | |||||||||
| → 아파트 취득당시 조정대상지역에 해당 | |||||||||
| ② 다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 | |||||||||
| 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에는 조정대상지역 지정 전과 동일하게 봄 | |||||||||
| → 1) 조정대상지역 공고 전 매매계약 체결 및 계약금 지급 -> O | |||||||||
| 2) 계약금 지급일 당시 무주택자 여부 -> △ | |||||||||
| 원칙 : 계약금 지급일 당시 1주택자인 부모님과 함께 거주하였으므로 1주택자에 해당하여 요건충족 X | |||||||||
| 다만, 부모님과 별도의 생활자금으로 생활하는 등 별도세대임을 주장하는 경우에는 계약금 지급일 당시 무주택자에 해당하여 요건 충족 O | |||||||||
| [쟁점 2] 취득시 별도 세대였음을 주장하는 경우 | |||||||||
| ① 취득시 세대주는000님이고 주택 소유주는 부모님 -> 별도 세대였음을 주장하는 경우 000님이 계약금 지급당시 1세대 무주택자가 되어, | |||||||||
| 1) [쟁점 1]의 ②의 단서 조항이 적용되어 조정대상지역에서 제외되고, | |||||||||
| 2) 거주기간 요건이 필요하지 않아 보유기간 2년 이상이므로 1세대 1주택 비과세 적용이 됨 → 납부세액 0원 | |||||||||
| ② 판례(대법원 1989.5.23. 선고 88누3826 판결) | |||||||||
| 생계를 같이하는 동거가족인가의 여부의 판단은 그 주민등록지가 같은가의 여하에 불구하고 현실적으로 한 세대내에서 거주하면서 생계를 | |||||||||
| 함께하고 동거하는가의 여부에 따라 판단되어야 할 것이다 | |||||||||
| ③ 소명 자료 검토사항 | |||||||||
| 1) 000님은 근로소득(6-7천만원), 어머니는 연금소득(3백만원), 아버지는 소득 없음 (2019년, 2020년) | |||||||||
| 2) 주거비, 의료비, 생활비 등을 각자 결제한 카드, 이체 내역 필요 | |||||||||
| 3) 000님의 근로소득 연말정산시 부모님을 부양가족으로 하여 공제를 받았는지 여부 확인 필요 | |||||||||
| Ⅳ. 의견 | |||||||||
| * 양도소득세 신고시, 취득당시 별도세대임을 증명하는 서류들(소득금액증명원, 카드사용내역, 통장 지출내역, 주민등록초본)을 완비한 후 | |||||||||
| 입증한다면 별도세대임을 인정받을 가능성이 높다고 판단됩니다. | |||||||||
| * 따라서, 준비 가능한 서류의 범위와 내용을 토대로 별도세대임을 주장할지 여부를 결정하는 것이 좋겠습니다. | |||||||||
| *** 위 내용은 현재(2025.02.05) 시행중인 법령 등에 근거하여 작성 되었습니다. *** | |||||||||
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