카테고리 없음2025. 1. 27. 11:44

재건축 강남 아파트 아파트 양도소득세 계산 및 세무사 의견서

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 아파트 양도소득세 의견서
         
Ⅰ. 기초정보        
1. 사실관계         
         
주택 소재지 서울특별시 00구 00동 000 100동 000호 비고
종전주택 취득일 07-16  
종전주택 사업계획승인일 03-11 관리처분인가일 X
재건축 후 입주일 03-29 사용승인일(2007.05.25)
양도일 11-20 　
보유기간 23년 　
거주기간 17년 　
종전주택 취득가액 330,000,000 　
종전주택 필요경비 　 8,400,000 　 취득세 등
양도가액 2,690,000,000 　
용도 공동주택 　
건물면적 105.5㎡ 부수토지 면적 증가 X
         
2. 사실관계 정리        
- 000님과 000님은 거주주택(0000) 외 장기일반임대주택을 각각 1채씩 보유하고 있음.  
- 주민등록초본 상 사실관계를 바탕으로 재건축 전 거주사실 없고, 2001년 03월 29일부터 거주한 사실 확인  
- 000님의 장기일반임대주택은 양도 당시 5년이상 임대기간 미충족하였지만 소득세법시행령 제155조의 22항에 따라 거주주택을 먼저 양도하고 추후 임대기간요건을
   충족한다면 비과세가 가능함. (사후관리 필수)      
         
         
3. 그 외 주택 보유 현황        
         
내용 00000동 1001호 00000동 1100호 비고
보유자 000 000 　
임대개시일 02-15 07-13 실제 임대개시일
소재지 00구 000로 300 00구 000로 300 　
기준시가 6억 이하 후첨
임대기간 5년 이상 4년 이상 후첨
임대료 증가율 5% 이내 후첨
사용 현황 임대중 후첨
         
3. 적용 가능한 세제혜택        
         
구분 내용 적용여부 관련 법령
비과세관련 거주주택 비과세 특례 000 O / 000 O 『소득세법 시행령』제155조제20항
소득공제 관련 장기보유특별공제율 표2 O 『소득세법』제95조제2항
         
4. 결론        
- 000님, 000님은 거주주택 비과세를 적용하여 비과세하지만, 고가주택으로 12억 초과분은 과세됨.  
- 000님, 000님은 10년이상 보유, 거주 요건을 충족하여 장기보유특별공제율 표2 적용으로 최대 80%까지 공제 가능함.   
         
Ⅱ. 양도소득세 계산안        
1. 기본사항        
구분 00동000 아파트  
종전주택 취득가액 330,000,000  
종전주택 필요경비 8,400,000  
종전주택 취득일 07-16  
사업계획승인일 03-11  
종전주택 평가액(권리가액) 613,193,824  
분담금(납부) 150,175,540  
옵션비용 및 취득세 8,383,000  
기타필요경비 17,754,000  
양도일자 11-20  
양도가액 2,690,000,000  
         
2. 000님,000님의 양도소득세 산출      
구분 사업계획승인일 전 사업계획승인일 후 　
종전주택분 종전주택분 청산금 납부분 합계
양도가액 306,596,912 1,345,000,000 　
취득가액 165,000,000 381,684,682 　
기타필요경비 4,200,000 13,068,500 　
양도차익 137,396,912 763,307,394 186,939,424 1,087,643,730
과세 양도차익 76,104,609 422,798,519 103,546,372 602,449,501
보유기간 23년 21년 　
거주기간 17년 17년 　
장기보유특별공제 60,883,687 338,238,816 82,837,098 481,959,601
양도소득금액 15,220,922 84,559,704 20,709,274 120,489,900
기본공제 2,500,000 2,500,000
과세표준 117,989,900 117,989,900
세율 35% 35%
누진공제 15,440,000 15,440,000
산출세액 25,856,465 25,856,465
지방소득세액 2,585,647 2,585,647
1인 합계 28,442,112
2인 합계 56,884,223
         
4. 결론        
- 000님, 000님 각각 부담세액은 지방세 포함 28,442,100원으로 총 납부하실 세액은 56,884,200원  
- 국세는 납부기한 (2025-01-31) 경과 후 2개월 이내에 50%까지 분할 납부가능하여 각각 12,928,230원씩 분납 가능  
- 지방세 양도소득분은 분할 납부 안되어, 5,171,280원 전액 납부    
         
         

강남에 있는 아파트들중 재건축후 양도소득세 상담은 상세히 받으시길

Posted by 박정규 세무사
카테고리 없음2025. 1. 22. 17:20

주택 임대사업 관련 양도소득세 세무사 절세 상담

  000님 주택 임대사업 관련 양도소득세 계산(안)
                     
  1. 사실관계                
                     
  구분 내용 비고
  주소 000시 00구 00로 00길 0 (00동 200)  다세대주택
  양도물건 203호 303호 각각 12.02㎡
  양도자 김00 　
  매수인 김00 가족  
  의무임대기간 8년 장기일반임대주택(2018년 9월 전환)
  취득일 2014.01.20 사용승인일
  양도일 2025-1월 예정 　
  면적 사용 현황 1층 상가 + 2,3층 임대 + 4,5층 실거주 25.1월 재개발 고시 예정
  특이사항 ①2014년 11월 28일 단기주택 임대사업자 등록 후 2018년 9월 18일 장기일반 민간임대주택 사업자 변경
②2020년 302호에 대하여 임대료 5.32% 인상하였으나, 계약 당일 5% 미만으로 수정신고 (실질: 5% 미만 인상)
 
                     
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
  2. 양도 예상안 　 　 　 　 　 　 　 　 　
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
  * 총 취득가액 　 　 　 　 　 　 　 　 　
  구분 금액 비고
   취등록세 15,931,380 　 　
  공사 감리비 3,000,000 000 건축사무소
  공사 설계비 7,000,000 000
  기초 공사비 470,000,000 00종합건설
  샷시 설치비 4,100,000 00공사
  총 취득가액 500,031,380 합계
  * 신축건물 감가상각비는 종합소득금액 계산시 필요경비로 반영하지 않았으므로, 총 취득가액에서 차감하지 않았음
      　 　 　 　 　 　 　 　
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
  (1) 세액계산(매도가 1.6억 가정)              
                     
  세목 양도소득세 납세의무자 양도자 000 신고납부기한 2025.03.31
                     
  구분 203호 303호 비고
  양도가액 160,000,000 160,000,000 예상 매도가
  취득가액 30,955,378 30,955,378 호수별 취득가액 참조*
  필요경비 　 　 　
  양도차익 129,044,622 129,044,622 　
  장기보유특별공제 64,522,311 64,522,311 8년이상 임대 50%
  양도소득금액 64,522,311 64,522,311 　
  기본공제 2,500,000 　
  양도소득 과세표준 126,544,622 　
  세율 35% 　
  산출세액 28,850,618 　
  지방소득세액 2,885,062 　
  총 부담세액 31,735,680 　
                  　 　
  구분 203호 303호 비고
  취득세 과세표준 160,000,000 160,000,000 　
  세율 1.1% 1.1% 주택 취득세1%+지방교육세0.1%
  납부할 세액 1,760,000 1,760,000 　
                     
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
  (2) 세액계산(매도가 2억 가정)              
  세목 양도소득세 납세의무자 양도자 000 신고납부기한 2025.03.31
                     
  구분 203호 303호 비고
  양도가액 200,000,000 200,000,000 예상 매도가
  취득가액 31,258,721 31,258,721 호수별 취득가액 참조*
  필요경비 　 　 　
  양도차익 168,741,279 168,741,279 　
  장기보유특별공제 84,370,640 84,370,640 8년이상 임대 50%
  양도소득금액 84,370,640 84,370,640 　
  기본공제 2,500,000 　
  양도소득 과세표준 166,241,279 　
  세율 38% 　
  산출세액 43,231,686 　
  지방소득세액 4,323,169 　
  총 부담세액 47,554,855 　
                  　 　
  구분 203호 303호 비고
  취득세 과세표준 200,000,000 200,000,000 　
  세율 1.1% 1.1% 주택 취득세1%+지방교육세0.1%
  납부할 세액 2,200,000 2,200,000 　
                     
                     
                     
  3. 증여 예상안                
                     
  (1) 세액계산(감정가 1.5억 가정)              
  세목 증여세 납세의무자 수증자 가족 신고납부기한 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내 
                     
  구분 203호 303호 비고
  증여재산가액 150,000,000 150,000,000 예상 감정가액
  증여세 대납액 　 　 　
  증여재산 가산액 　 　 사전증여재산 없음을 가정
  증여세 과세가액 150,000,000 150,000,000 　
  증여재산공제 10,000,000 10,000,000 6촌 이내의 혈족에 해당
  재해손실공제 　 　 　
  감정평가 수수료공제 275,000 275,000 예상 감정평가 수수료
  과세표준 139,725,000 139,725,000 　
  세율 10%,20% 10%,20% 　
  산출세액 17,945,000 17,945,000 　
  세대생략가산액
(기 할증과세액 차감)		 　 　 　
  산출세액 합계 17,945,000 17,945,000 　
  기납부세액(산출세액) 　 　 　
  신고세액공제 538,350 538,350 3%
  증여 부담세액(예상) 17,406,650 17,406,650 　
                  　 　
  구분 203호 303호 비고
  취득세 과세표준 150,000,000 150,000,000 　
  세율 3.5% 3.5% 증여 취득세 3.5%
  납부할 세액 5,250,000 5,250,000 　
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
  4. 질의 및 답변 　 　 　 　 　 　 　 　 　
    　 　 　 　 　 　 　 　 　
  (질문 1). 재개발 대상 부동산 대지 지분이 적어도 입주권을 받을 수 있는지 궁금합니다.  　 　 　
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
    ①  토지와 건물을 모두 소유한 경우, 대지지분과 상관없이 입주권을 받을 수 있습니다. 　 　 　
            토지 또는 건물만 소유한  경우, 토지 최소면적 기준(90m2) 등 충족시 조합원으로 인정 받을 수 있습니다. 　
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
  (질문 2). 주택임대사업자가 '임대료 인상률 제한 5%'를 어기는 경우 매각 시  불이익이 있을까요? 　 　
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
    ①  종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 장기보유특별공제 혜택, 주택임대사업자 거주주택 비과세 등 혜택 적용 불가
    ② 장기임대주택의 임대료 증액상한 요건의 적용시기는 2019.02.12 이후 민감임대주택법상 임대주택으로 등록한 이후 최초로 체결하는 
      임대차계약의 임대료로서, 2019.02.12일 이후 5% 이상의 임대료 증액이 없으므로 요건 충족 　 　
    ③ 2020년 302호 5.32% 인상은 계약 신고 후, 수정 신고한 건으로서 실제로는 5% 이상의 임대료 인상이 없는 것으로 판단됩니다.
          『사전-2022-법규재산-0036 2022.12.02』 　 　 　 　 　 　
       *기존 월세:51만원 ▶ 변경 월세:55만원 ≫ 수정 후 16만원 환급으로 기존 월세와 동일하게 수정 　 　 　
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
  (질문 3). 매매 대금을 양수자에게 대여할 경우, 차용증을 작성하고 이자를 받아야 할까요? 　 　 　
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
    ①. 증여가 아닌 대여관계임을 입증하기 위하여, 차용증은 작성하는 것이 바람직합니다. 　 　 　
    ② 채권채무관계의 경우 본래 이자지급 사실이 확인되지 않으면 '금전 무상대출에 따른 증여'규정에 따라 증여세가 부과될 수 있습니다.
    ③ 증여세가 부과되려면 미수령 이자금액이 연 1000만원을 넘어야 하는데, 매매예상대금 2억원에 적정이자율 4.6%를 
       적용하더라도 연 1000만원이 넘지 않으므로 증여세가 과세되지 않습니다. 　 　 　
    ④ 채권 채무관계임을 입증하기 위하여 매월 소액의 이자내역을 기록하시는 것을 권고드립니다. 　 　
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
  (질문 5). 동생에게 양도 시, 양수인(동생)이 주택임대사업자 등록을 하지 않은 채 매도하여도 불이익은 없을까요? 　
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
    ①  의무임대기간을 채우지 못하는 경우 주택 임대사업자 혜택을 받지 못하거나 사후관리의 대상이 됩니다. 　
    ② 양수인이 주택임대사업자의 지위를 이어받아 그 혜택을 유지하고자 임대사업자 등록을 하는 경우가 있습니다. 　
    ③ 그러나, 000님의 경우 단기임대기간이 50%만 인정된다고 하더라도 24.12월 말 기준 8년의 의무임대기간을 충족하므로,
       양수인이 주택임대사업의 의사가 없다면  등록하실 필요는 없습니다. 　 　 　 　
    　 　 　 　 　 　 　 　 　
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
  (질문 6). 재개발이 진행되어 멸실되는 시점까지 주택임대사업자를 유지하는 것이 유리한지, 아니면 아예 말소를 하는 것이 유리한지 궁금합니다.
  　 　 　 　 　 　 　 　 　 　
    ①. 주택임대사업자는 조세특례제한법 제 97조의 3에 따라 장기보유특별공제를 받으실 수 있습니다. 　 　
    ② 8년 이상의 경우 50%, 10년 이상의 경우 70%를 적용받을 수 있는데 24년 말 기준으로 임대기간이 8년이고 착공일이 3-4년 이후이므로 
       주택임대사업자를 유지한다면,  10년의 임대기간을 채워 장기보유특별공제 70% 적용 가능합니다. 　 　
Posted by 박정규 세무사

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