| 000님 주택 임대사업 관련 양도소득세 계산(안) | ||||||||||
| 1. 사실관계 | ||||||||||
| 구분 | 내용 | 비고 | ||||||||
| 주소 | 000시 00구 00로 00길 0 (00동 200) | 다세대주택 | ||||||||
| 양도물건 | 203호 | 303호 | 각각 12.02㎡ | |||||||
| 양도자 | 김00 | |||||||||
| 매수인 | 김00 가족 | |||||||||
| 의무임대기간 | 8년 | 장기일반임대주택(2018년 9월 전환) | ||||||||
| 취득일 | 2014.01.20 | 사용승인일 | ||||||||
| 양도일 | 2025-1월 예정 | |||||||||
| 면적 사용 현황 | 1층 상가 + 2,3층 임대 + 4,5층 실거주 | 25.1월 재개발 고시 예정 | ||||||||
| 특이사항 | ①2014년 11월 28일 단기주택 임대사업자 등록 후 2018년 9월 18일 장기일반 민간임대주택 사업자 변경 ②2020년 302호에 대하여 임대료 5.32% 인상하였으나, 계약 당일 5% 미만으로 수정신고 (실질: 5% 미만 인상) |
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| 2. 양도 예상안 | ||||||||||
| * 총 취득가액 | ||||||||||
| 구분 | 금액 | 비고 | ||||||||
| 취등록세 | 15,931,380 | |||||||||
| 공사 감리비 | 3,000,000 | 000 건축사무소 | ||||||||
| 공사 설계비 | 7,000,000 | 000 | ||||||||
| 기초 공사비 | 470,000,000 | 00종합건설 | ||||||||
| 샷시 설치비 | 4,100,000 | 00공사 | ||||||||
| 총 취득가액 | 500,031,380 | 합계 | ||||||||
| * 신축건물 감가상각비는 종합소득금액 계산시 필요경비로 반영하지 않았으므로, 총 취득가액에서 차감하지 않았음 | ||||||||||
| (1) 세액계산(매도가 1.6억 가정) | ||||||||||
| 세목 | 양도소득세 | 납세의무자 | 양도자 | 000 | 신고납부기한 | 2025.03.31 | ||||
| 구분 | 203호 | 303호 | 비고 | |||||||
| 양도가액 | 160,000,000 | 160,000,000 | 예상 매도가 | |||||||
| 취득가액 | 30,955,378 | 30,955,378 | 호수별 취득가액 참조* | |||||||
| 필요경비 | ||||||||||
| 양도차익 | 129,044,622 | 129,044,622 | ||||||||
| 장기보유특별공제 | 64,522,311 | 64,522,311 | 8년이상 임대 50% | |||||||
| 양도소득금액 | 64,522,311 | 64,522,311 | ||||||||
| 기본공제 | 2,500,000 | |||||||||
| 양도소득 과세표준 | 126,544,622 | |||||||||
| 세율 | 35% | |||||||||
| 산출세액 | 28,850,618 | |||||||||
| 지방소득세액 | 2,885,062 | |||||||||
| 총 부담세액 | 31,735,680 | |||||||||
| 구분 | 203호 | 303호 | 비고 | |||||||
| 취득세 과세표준 | 160,000,000 | 160,000,000 | ||||||||
| 세율 | 1.1% | 1.1% | 주택 취득세1%+지방교육세0.1% | |||||||
| 납부할 세액 | 1,760,000 | 1,760,000 | ||||||||
| (2) 세액계산(매도가 2억 가정) | ||||||||||
| 세목 | 양도소득세 | 납세의무자 | 양도자 | 000 | 신고납부기한 | 2025.03.31 | ||||
| 구분 | 203호 | 303호 | 비고 | |||||||
| 양도가액 | 200,000,000 | 200,000,000 | 예상 매도가 | |||||||
| 취득가액 | 31,258,721 | 31,258,721 | 호수별 취득가액 참조* | |||||||
| 필요경비 | ||||||||||
| 양도차익 | 168,741,279 | 168,741,279 | ||||||||
| 장기보유특별공제 | 84,370,640 | 84,370,640 | 8년이상 임대 50% | |||||||
| 양도소득금액 | 84,370,640 | 84,370,640 | ||||||||
| 기본공제 | 2,500,000 | |||||||||
| 양도소득 과세표준 | 166,241,279 | |||||||||
| 세율 | 38% | |||||||||
| 산출세액 | 43,231,686 | |||||||||
| 지방소득세액 | 4,323,169 | |||||||||
| 총 부담세액 | 47,554,855 | |||||||||
| 구분 | 203호 | 303호 | 비고 | |||||||
| 취득세 과세표준 | 200,000,000 | 200,000,000 | ||||||||
| 세율 | 1.1% | 1.1% | 주택 취득세1%+지방교육세0.1% | |||||||
| 납부할 세액 | 2,200,000 | 2,200,000 | ||||||||
| 3. 증여 예상안 | ||||||||||
| (1) 세액계산(감정가 1.5억 가정) | ||||||||||
| 세목 | 증여세 | 납세의무자 | 수증자 | 가족 | 신고납부기한 | 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내 | ||||
| 구분 | 203호 | 303호 | 비고 | |||||||
| 증여재산가액 | 150,000,000 | 150,000,000 | 예상 감정가액 | |||||||
| 증여세 대납액 | ||||||||||
| 증여재산 가산액 | 사전증여재산 없음을 가정 | |||||||||
| 증여세 과세가액 | 150,000,000 | 150,000,000 | ||||||||
| 증여재산공제 | 10,000,000 | 10,000,000 | 6촌 이내의 혈족에 해당 | |||||||
| 재해손실공제 | ||||||||||
| 감정평가 수수료공제 | 275,000 | 275,000 | 예상 감정평가 수수료 | |||||||
| 과세표준 | 139,725,000 | 139,725,000 | ||||||||
| 세율 | 10%,20% | 10%,20% | ||||||||
| 산출세액 | 17,945,000 | 17,945,000 | ||||||||
| 세대생략가산액 (기 할증과세액 차감) |
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| 산출세액 합계 | 17,945,000 | 17,945,000 | ||||||||
| 기납부세액(산출세액) | ||||||||||
| 신고세액공제 | 538,350 | 538,350 | 3% | |||||||
| 증여 부담세액(예상) | 17,406,650 | 17,406,650 | ||||||||
| 구분 | 203호 | 303호 | 비고 | |||||||
| 취득세 과세표준 | 150,000,000 | 150,000,000 | ||||||||
| 세율 | 3.5% | 3.5% | 증여 취득세 3.5% | |||||||
| 납부할 세액 | 5,250,000 | 5,250,000 | ||||||||
| 4. 질의 및 답변 | ||||||||||
| (질문 1). 재개발 대상 부동산 대지 지분이 적어도 입주권을 받을 수 있는지 궁금합니다. | ||||||||||
| ① 토지와 건물을 모두 소유한 경우, 대지지분과 상관없이 입주권을 받을 수 있습니다. | ||||||||||
| 토지 또는 건물만 소유한 경우, 토지 최소면적 기준(90m2) 등 충족시 조합원으로 인정 받을 수 있습니다. | ||||||||||
| (질문 2). 주택임대사업자가 '임대료 인상률 제한 5%'를 어기는 경우 매각 시 불이익이 있을까요? | ||||||||||
| ① 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 장기보유특별공제 혜택, 주택임대사업자 거주주택 비과세 등 혜택 적용 불가 | ||||||||||
| ② 장기임대주택의 임대료 증액상한 요건의 적용시기는 2019.02.12 이후 민감임대주택법상 임대주택으로 등록한 이후 최초로 체결하는 | ||||||||||
| 임대차계약의 임대료로서, 2019.02.12일 이후 5% 이상의 임대료 증액이 없으므로 요건 충족 | ||||||||||
| ③ 2020년 302호 5.32% 인상은 계약 신고 후, 수정 신고한 건으로서 실제로는 5% 이상의 임대료 인상이 없는 것으로 판단됩니다. | ||||||||||
| 『사전-2022-법규재산-0036 2022.12.02』 | ||||||||||
| *기존 월세:51만원 ▶ 변경 월세:55만원 ≫ 수정 후 16만원 환급으로 기존 월세와 동일하게 수정 | ||||||||||
| (질문 3). 매매 대금을 양수자에게 대여할 경우, 차용증을 작성하고 이자를 받아야 할까요? | ||||||||||
| ①. 증여가 아닌 대여관계임을 입증하기 위하여, 차용증은 작성하는 것이 바람직합니다. | ||||||||||
| ② 채권채무관계의 경우 본래 이자지급 사실이 확인되지 않으면 '금전 무상대출에 따른 증여'규정에 따라 증여세가 부과될 수 있습니다. | ||||||||||
| ③ 증여세가 부과되려면 미수령 이자금액이 연 1000만원을 넘어야 하는데, 매매예상대금 2억원에 적정이자율 4.6%를 | ||||||||||
| 적용하더라도 연 1000만원이 넘지 않으므로 증여세가 과세되지 않습니다. | ||||||||||
| ④ 채권 채무관계임을 입증하기 위하여 매월 소액의 이자내역을 기록하시는 것을 권고드립니다. | ||||||||||
| (질문 5). 동생에게 양도 시, 양수인(동생)이 주택임대사업자 등록을 하지 않은 채 매도하여도 불이익은 없을까요? | ||||||||||
| ① 의무임대기간을 채우지 못하는 경우 주택 임대사업자 혜택을 받지 못하거나 사후관리의 대상이 됩니다. | ||||||||||
| ② 양수인이 주택임대사업자의 지위를 이어받아 그 혜택을 유지하고자 임대사업자 등록을 하는 경우가 있습니다. | ||||||||||
| ③ 그러나, 000님의 경우 단기임대기간이 50%만 인정된다고 하더라도 24.12월 말 기준 8년의 의무임대기간을 충족하므로, | ||||||||||
| 양수인이 주택임대사업의 의사가 없다면 등록하실 필요는 없습니다. | ||||||||||
| (질문 6). 재개발이 진행되어 멸실되는 시점까지 주택임대사업자를 유지하는 것이 유리한지, 아니면 아예 말소를 하는 것이 유리한지 궁금합니다. | ||||||||||
| ①. 주택임대사업자는 조세특례제한법 제 97조의 3에 따라 장기보유특별공제를 받으실 수 있습니다. | ||||||||||
| ② 8년 이상의 경우 50%, 10년 이상의 경우 70%를 적용받을 수 있는데 24년 말 기준으로 임대기간이 8년이고 착공일이 3-4년 이후이므로 | ||||||||||
| 주택임대사업자를 유지한다면, 10년의 임대기간을 채워 장기보유특별공제 70% 적용 가능합니다. | ||||||||||
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