박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 회계

• (2005.7.27.) 정비구역 지정 및 고시(부산시 ○○구 주택재개발사업)
• (2006.7.10.) 사업시행인가
• (2007.12.21.) 관리처분계획인가
• (2013.2.) 주택재개발환지 등에 따라 공동주택 취득(예정)

「지방세특례제한법」제74조 제1항에서 주택재개발사업 등의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획, 관리처분계획 등(이하 “환지계획 등”이라 함)에 따라 취득하는 부동산 등에 대하여는 취득세를 면제하되, 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 관련 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다고 규정하는 있고, 「도시개발법」 제43조 제1항에서 시행자는 제40조 제5항에 따라 환지처분이 공고되면 공고 후 14일 이내에 관할등기소에 이를 알리고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서 제1항의 등기에 관하여는 대법원규칙으로 정하는 바에 따른다고 규정하고 있는 한편, 대법원(등기선례 3-821호, 1991.8.9.)은 ‘도시재개발사업의 시행에 의한 관리처분계획에 따라 대지 또는 건축시설을 분양받을 자는 분양처분의 고시가 있은 다음 날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하므로, 소유권보존등기는 위 분양을 받은 자의 명의로, 담보권에 관한 등기는 위 분양을 받은 자를 등기의무자로 하여 각 경료되어야 하는 것이며(다만 사업시행자가 등기신청인이 됨), 설사 첨부된 건축물대장 등본상 소유자 명의가 재개발사업시행자로 되어 있더라도 이는 위와 같은 등기를 함에 어떠한 영향을 미치지 아니한다’고 하고 있음.

위 규정 주택재개발사업 시행인가(지정)일 현재 부동산을 소유한 조합원이 환지계획 등에 따라 분양 취득하는 주택의 경우, 건축물대장 등본상 소유자 명의가 재개발사업시행자로 되어 있더라도 「도시개발법」 제43조 제1항 및 대법원 등기선례 3-821호(1991.8.9.)에 따라 소유권보존등기는 분양을 받은 자의 명의로 경료된다고 할 것임.

따라서, 주택재개발사업 조합원의 분양 주택 취득은 소유권보존을 통한 원시취득에 해당된다고 할 것이므로 비록, 조합원이 분양 주택을 취득하면서 청산금을 부담하는 경우라도 이를 유상거래를 원인으로 취득하였다고 보기는 어렵다(조세심판원 조심 2010지0929호, 2011.1.31. 참조)고 할 것임.

• 주택재개발사업 조합원이 분양 주택을 취득하면서 청산금을 부담한 경우, 청산금 부담분을 유상거래로 볼 수 있는지 여부
  　
• 갑설 : 유상거래가 아닌 원시취득에 해당함.

- 주택재개발조합의 조합원도 주택재건축사업의 조합원과 마찬가지로 자기 소유지분 토지 위에 주택을 신축하는 과정에서 주택신축에 따른 비용(분담금)을 자기 소유지분 만큼 부담하는 것이므로 자기가 스스로 비용을 들여 주택을 신축ㆍ취득한 것으로 보아야 하고, 조합원 소유의 종전 토지 등을 관리처분계획이라는 변환과정을 거쳐 환지 방식으로 대체하여 조합원 명의로 소유권보존등기가 이루어지므로 주택재개발 조합원의 자격으로 취득한 주택은 관리처분계획에 따른 원시취득이므로 비록 청산금(분담금)을 부담하였다 하더라도 타인과의 유상거래를 원인으로 한 주택의 취득으로 볼 수 없어 원시취득의 취득세율(28/1.000)을 적용함이 타당함(같은 취지의 조세심판원 조심 2010지0929호, 2011.1.31. 참조)
　

• 을설 : 유상거래에 의한 승계취득에 해당함.

- 주택재건축사업의 경우 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 규정한 것은 주택재건축조합 및 조합원에 대한 취득세 이중과세 문제와 조합원 자기 소유지분 토지 위에 주택을 신축하는 과정에서 주택신축에 따른 비용(분담금)을 자기 소유지분 만큼 부담하는 것은 자기가 스스로 비용을 들여 주택을 신축ㆍ취득한 것으로 원시취득으로 봄이 타당하나, 주택재개발사업의 경우 지방세특례제한법 제74조 제1항에 따라 종전 부동산의 소유자(조합원)가 환지계획 등에 따른 취득부동산(종전부동산의 권리가격 부분)은 취득세를 면제하고, 환지계획 등에 따른 취득부동산가액 합계액이 종전 부동산가액을 초과함으로 인한 청산금 및 그 초과액에 상당하는 부동산에 대하여만 과세하므로 이 부분에 해당하는 부동산은 주택재개발조합이 원시취득한 후 조합원이 승계취득하는 경우로 보아야 할 것임.
　

「지방세특례제한법」 제74조 제1항에서 주택재개발사업 등의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획, 관리처분계획 등(이하 “환지계획 등”이라 함)에 따라 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 면제하되, 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 관련 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다고 규정하고 있음. 「도시개발법」 제43조 제1항에서 ‘시행자는 제40조 제5항에 따라 환지처분이 공고되면 공고 후 14일 이내에 관할등기소에 이를 알리고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청하여야 한다고 규정하고 있고 같은 조 제2항에서 제1항의 등기에 관하여는 대법원 규칙으로 정하는 바에 따른다’고 규정하고 있음.

한편, 대법원(등기선례 3-821호, 1991.8.9.)은 ‘도시재개발사업의 시행에 의한 관리처분계획에 따라 대지 또는 건축시설을 분양받을 자는 분양처분의 고시가 있은 다음 날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하므로, 소유권보존등기는 위 분양을 받은 자의 명의로, 담보권에 관한 등기는 위 분양을 받은 자를 등기의무자로 하여 각 경료되어야 하는 것이며(다만 사업시행자가 등기신청인이 됨), 설사 첨부된 건축물대장 등본상 소유자 명의가 재개발사업시행자로 되어 있더라도 이는 위와 같은 등기를 함에 어떠한 영향을 미치지 아니한다’고 하고 있음.

위 규정에서 살펴본 바와 같이, 주택재개발사업 시행인가일 현재 부동산을 소유한 조합원이 환지계획 등에 따라 주택을 분양 취득하는 경우, 도시개발법 제43조 제1항 및 대법원 등기선례 3-821호(1991.8.9.)에 따라 소유권보존등기는 분양을 받은 자의 명의로 경료된다고 할 것이므로, 주택재개발사업 조합원의 분양 주택 취득은 소유권보존을 통한 원시취득에 해당된다고 할 것임. 따라서 주택재개발사업 조합원이 분양 주택을 취득하면서 청산금을 부담하는 경우라도 이를 유상거래를 원인으로 취득하였다고 볼 수는 없음(같은 취지 조심2010지0929호, 2011.1.31.).