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| 아파트 양도소득세 세무사 의견서 | ||||
| Ⅰ. 기초정보 | ||||
| 1. 사실관계 | ||||
| 주택 소재지 | 서울특별시 00구 0동 100번지 00 100동 006호 | 비고 | ||
| 종전주택 취득일 | 2016년 10월 05일 | 등본 확인 | ||
| 종전주택 관리처분계획인가일 | 2017년 10월 26일 | 구청 확인 완료 | ||
| 재건축 후 전입일 | 2024년 06월 28일 | 초본 확인 | ||
| 재건축 후 전출일 | 2025년 02월 09일 | 초본 확인 | ||
| 양도일 | 2025년 02월 28일 | 매매계약서상 잔금지급일 | ||
| 보유기간 | 8년 | |||
| 종전주택 취득가액 | 360,000,000 | 매매계약서 참고 | ||
| 종전주택 필요경비 | 5,619,000 | 취득세 등 | ||
| 양도가액 | 1,195,000,000 | 12억 이하 | ||
| 용도 | 아파트 | |||
| 1세대1주택 여부 | 여 | |||
| 조정대상지역 여부 | 부 | |||
| 건물면적 | 128.948㎡ | 토지면적 | 42.44㎡ | 부수토지 면적 증가 X |
| 2. 특이사항 정리 | ||||
| - 매매계약서 상으로는 조합원입주권을 양도하는 것으로 보이지만, 실질은 재건축 완료 후 주택을 양도하는 것임(000님 확인 및 초본상 전입일 확인 완료) | ||||
| - 부수토지 면적(기존): 42.44㎡ → 부수토지 면적(재건축 후): 27.981㎡(부수토지 면적 증가 없음) | ||||
| - 양도 당시 보유중인 다른 주택 없음 | ||||
| Ⅱ. 양도소득세 계산안 | ||||
| 1. 기본사항 | ||||
| 구분 | 00아파트 | 비고 | ||
| 종전주택 취득가액 | 360,000,000 | 종전주택 매매계약서 | ||
| 종전주택 필요경비 | 5,619,000 | 취득세 등 | ||
| 종전주택 취득일 | 2016년 10월 05일 | |||
| 종전주택 관리처분계획인가일 | 2017년 10월 26일 | |||
| 종전주택 평가액(권리가액) | 329,375,841 | 신규주택 매매계약서 | ||
| 분담금(납부) | 108,129,000 | 신규주택 매매계약서 | ||
| 옵션비용 및 취득세 | 296,000 | 신규주택 매매계약서 | ||
| 기타필요경비 | 5,970,000 | 공인중개사 수수료 비용 | ||
| 양도일자 | 2025년 02월 28일 | |||
| 양도가액 | 1,195,000,000 | |||
| 2. 양도소득세 산출 | ||||
| 구분 | 관리처분계획인가일 전 | 관리처분계획인가일 후 | ||
| 종전주택분 | 종전주택분 | 청산금 납부분 | 합계 | |
| 양도가액 | 329,375,841 | 1,195,000,000 | ||
| 취득가액 | 360,000,000 | 437,504,841 | ||
| 기타필요경비 | 5,619,000 | 6,266,000 | ||
| 양도차익 | -36,243,159 | 565,563,424 | 185,665,735 | 714,986,000 |
| 과세 양도차익 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 비과세 양도차익 | -36,243,159 | 565,563,424 | 185,665,735 | 714,986,000 |
| 보유기간 | 8년 | 7년 | ||
| 거주기간 | 0년 | 0년 | ||
| 장기보유특별공제 | - | - | - | - |
| 양도소득금액 | - | - | - | - |
| 기본공제 | - | - | ||
| 과세표준 | - | - | ||
| 세율 | 0% | 0% | ||
| 누진공제 | - | - | ||
| 산출세액 | - | - | ||
| 지방소득세액 | - | - | ||
| Ⅲ. 결론 | ||||
| - 양도일 현재 1세대 1주택자 비과세 요건을 충족하므로 양도소득세가 과세되지 않습니다. | ||||
| (1) 보유기간 요건 충족 → 8년 보유 | ||||
| (2) 1세대 1주택 요건 충족 → 000님께 확인 완료 | ||||
| * 준공된 재건축 아파트를 이전고시 전에 양도하는 경우 미등기양도자산으로 보지 않음(부동산거래관리과-10, 2010, 01, 05) | ||||
