재건축 아파트 1세대 1주택 비과세 판단

재건축 아파트 1세대 1주택 비과세 판단(안)
[Q] 재건축으로 취득한 아파트를 1세대 1주택 비과세로 양도하고 싶습니다.
거주요건 충족을 위해 일부 세대원만 거주해도 될까요?
[A] 원조합원으로 취득한 신규주택의 취득시기는 구주택을 취득한 때(2012.02.03)로
조정대상지역 지정 전이기 때문에 거주요건을 충족하지 않아도 됩니다
다만, 증가한 부수토지 면적만큼은 취득시기를 건물의 준공일(2024년말 예정)로 보아
거주요건이 충족되어야 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
소득세법상 취학 등 부득이한 사유가 있다면 세대원 일부만 거주하여도
거주요건은 충족되는 것이나, 대상 학교에서 초등학교 및 중학교를 제외하고 있으므로
전세대원이 거주하지 않는 이상 거주요건을 충족한다고 볼 수 없습니다.
=> 증가된 부수토지 면적만큼은 1세대 1주택 비과세가 불가능 합니다.
[사실관계]
1) 2012.02.03 000님 00구 00동 빌라 취득(건물 면적 : 62.37㎡, 토지 면적 : 35.6㎡)
2) 2017.08.03 00 전지역 조정대상지역 지정
3) 2019.04.03 관리처분인가로 조합원입주권으로 변경(건물 면적 : 74.95㎡, 토지 면적 : 41.05㎡)
4) 2024년 말 준공인가 예정
5) 해당 주택에 거주사실 없음-> 초등학교 자녀 학업상의 이유로 배우자, 자녀를 제외한
000님만 해당 주택에 전입 예정
[쟁점 1] 원조합원일 경우 신규주택 취득시기
(1) 관리처분계획인가에 따라 원조합원이 취득한 신축주택은 종전주택의 연속으로 보며,
신축주택의 취득시기는 구주택을 취득한 때입니다.
(2) 단, 당초 주택부수토지 면적보다 증가한 부수토지 면적은 새로운 취득으로 보아,
증가한 부수토지 면적의 취득시기는 건물의 준공일이 됩니다.(부동산거래관리-1538)
(비교. 증가한 건물면적의 취득시기는 구주택을 취득한 때로 동일)
[쟁점 2] 학업상의 이유로 세대원 일부만 거주시 거주요건 충족 여부
(1) 소득세법시행규칙 제71조[1세대 1주택의 범위] 3호
"기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유"란
세대의 구성원 중 일부또는 세대전원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로
다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.
1. 초ㆍ중등교육법에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 고등교육법에 따른 학교에의 취학
(2) 000님의 경우 초등학교 및 중학교 취학상의 사정으로 세대원 일부만 거주하는 상황이므로
1세대 1주택 비과세 거주요건을 충족했다고 볼 수 없습니다.
☞ 증가한 부수토지 면적만큼은 거주요건을 충족하지 못하여 1세대 1주택 비과세가 불가합니다.
※ 증가한 부수 토지의 양도차익 계산※
1) 증가된 부수토지의 양도차익
= 청산금납부분 양도차익*증가된 토지의 기준시가/(증가된 토지 기준시가+건물 기준시가)
(재산-3428, 2018.10.23)
2) 장기보유특별공제 계산 및 단기보유 세율 적용여부 판단시,
보유기간은 사용승인일부터 계산합니다.