| 양도소득세 거주주택 비과세 특례 적용 여부 판단 | |||||
| [사실관계] | |||||
| 거주주택 | 장기임대주택(23채) | ||||
| 취득 | 2015 | ||||
| 전 세대원 거주 | 2016.08.26 | ||||
| 2017.12.21 | 매입임대주택 포괄양수 | ||||
| 2018.02.19 | 매입임대주택(5년) 잔여 임대기간 임대 |
지자체 임대사업자 등록 | |||
| 2018.02.22 | 세무서 사업자등록 | ||||
| 2020.03.30 | |||||
| 임대 | 2021 | 자동말소 | |||
| ~ | 임대 | ||||
| 2024.04 | (예정)장기임대사업자등록 | ||||
| 매도 | 2024.06 | ||||
| [Q1] 거주주택 비과세를 적용 받을 수 있을까요? | |||||
| [A1] 아래의 요건을 충족하기 때문에 거주주택 비과세 특례 적용이 가능합니다. | |||||
| 1. 거주주택 요건 | |||||
| 장기임대주택 외 주택 수 | 1주택 | ○ | |||
| 거주기간 | 사업자등록을 한 날부터 2년 이상 거주 | ○ | |||
| 자동말소 후 5년 내에 양도 여부* | ○ | ||||
| 과거 거주주택 비과세 적용여부 | 2019.2.12 이전 취득 -> 평생 1회 적용 제한 없음 |
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| * 자동말소(2호 이상 임대하는 경우 최초 등록 주택의 말소) 이후 5년이내에 양도시 거주주택 비과세 가능(소득령 155조 23항) | |||||
| 2. 장기임대주택 요건 | |||||
| 가액요건 | 기준시가 6억원(비수도권 3억원) 이하 | ○ | |||
| 증액제한 | 임대료(임대보증금) 증액율 5% 범위 이내 | ○ | |||
| 등록요건 | 지방자치단체 + 세무서 | ○ | |||
| 임대기간 | 5년 이상 임대** | ○ | |||
| ** 자동말소 된 경우 임대의무기간이 종료된 날 임대기간요건(5년)을 갖춘것으로 본다. | |||||
| [Q2] 거주기간 중 자녀를 출산했는데, 자녀는 2년 거주기간을 채우지 못했는데도 거주주택 비과세를 받을 수 있나요? | |||||
| [A2] 신생아 출생 전에는 세대원이 000님, 000님 두분이 전부이므로 두 분께서 이전에 거주하고 계셨다면, | |||||
| 거주기간 2년 이상을 채웠다고 보아 비과세 적용 가능합니다. | |||||
| [Q3] 임대사업자 포괄 양수로 임대주택을 취득했는데 거주주택 비과세를 받을 수 있나요? | |||||
| [A3] 장기임대주택을 민간임대주택법에 따라 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계햐여 취득하고 임대등록이 자동말소된 | |||||
| 경우로서 등록말소된 이후 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 거주주택 비과세 | |||||
| 적용이 가능합니다.(서면-2022-법규재산-2182) | |||||
| [Q4] 2024.04월에 재등록해도 거주주택 비과세를 받을 수 있나요? | |||||
| [A4] 자동말소된 임대주택을 민간임대주택법에 따라 재등록해도 자동말소일로부터 5년 이내 거주주택을 양도하면 | |||||
| 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 자동말소된 임대주택을 재등록했다고 해서 이미 부여받은 세제혜택이 | |||||
| 사라지는 것은 아니기 때문입니다. | |||||
| [관계법령 및 판례] | |||||
| 「소득세법시행령 제155조[1세대 1주택의 특례]」 | |||||
| <20> 제 167조의 3 제 1항 제2호에 따른 주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 | |||||
| 1. 거주주택 : 보유기간 중 거주기간(임대사업자 등록을 한날 이후의 거주기간)이 2년 이상일 것 | |||||
| 2. 장기임대주택 : 사업자등록, 민간임대주택 등록 및 임대료등 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것 | |||||
| 위 요건을 충족하고 거주주택을 양도하는 경우(생애 한 차례로 한정)에는 국내에 1주택을 소유하는 | |||||
| 것으로 본다. | |||||
| 「소득세법시행령 제167조의 3[1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위]」 | |||||
| <1> 2. 가. 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 기준시가의 | |||||
| 합계액이 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 않고 임대료등 | |||||
| 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 주택. | |||||
| 「기획재정부 재산세제과-151」 | |||||
| 소득령 155조 23조와같이 장기임대주택이 자진 및 자동말소된 이후 특례요건(임대료 증액제한 준수, 세무서의 | |||||
| 사업자등록 유지)을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우 소득령 155조의 20에 따른 특례 | |||||
| 적용가능 | |||||
| *** 해당 의견서는 2024.04.19 기준으로 시행 중인 법령 및 예규를 바탕으로 작성 하였습니다. | |||||
