안녕하세요 오늘은 절세했던 사례의 일부만 보여드리겠습니다
| 토지 | 명의자 | 0000님00) | 건물 | 명의자 | 000님(00) | |
| 취득방법 | 증여 | 취득방법 | 원시취득 | |||
| 취득가액 | 275,808,000원 | 취득가액 | 환산취득가액 | |||
| 취득일자 | 2014년 12월 22일 | 취득일자 | 2016년 7월 12일 | |||
| 보유기간 | 9년 | 보유기간 | 7년 | |||
| * 취득가액 가정 : 토지 - 기준시가를 증여재산가액으로 하여 증여세 신고 가정, 취득가액에 취득세(4%)가산 | ||||||
| 건물 - 건물신축비용 관련 증빙 없다고 가정 | ||||||
| [기준시가 안분] 토지 : 건물 / 67.2% : 32.8% | ||||||
| 구분 | 토지 | 건물 | ||||
| 양도가액 | 1,344,000,000원 | 656,000,000원 | ||||
| 취득가액 | 275,808,000원 | 579,466,667원 | ||||
| 필요경비* | 13,440,000원 | 8,403,945원 | ||||
| 양도차익 | 1,054,752,000원 | 68,129,388원 | ||||
| 장기보유특별공제 | 189,855,360원 | 9,538,114원 | ||||
| 양도소득금액 | 864,896,640원 | 58,591,274원 | ||||
| 기본공제 | 2,500,000원 | 2,500,000원 | ||||
| 과세표준 | 862,396,640원 | 56,091,274원 | ||||
| 세율 | 42% | 24% | ||||
| 양도소득세 | 326,266,588원 | 7,701,905원 | ||||
| 지방소득세 | 32,626,659원 | 770,191원 | ||||
| 총 부담세액 | 358,893,247원 | 8,472,096원 | ||||
| 합산세액 | 367,365,342원 | |||||
| * 필요경비 : 양도시 부동산 중개수수료 2천만원 양도가액에 따라 토지에 안분함 , 건물은 환산취득가액 사용으로 필요경비 개산공제 적용. | ||||||
| [감정평가액 안분] 토지 : 건물 / 83.2% : 16.8% | ||||||
| 구분 | 토지 | 건물 | ||||
| 양도가액 | 1,664,000,000원 | 336,000,000원 | ||||
| 취득가액 | 275,808,000원 | 296,800,000원 | ||||
| 필요경비* | 16,640,000원 | 8,403,945원 | ||||
| 양도차익 | 1,371,552,000원 | 30,796,055원 | ||||
| 장기보유특별공제 | 246,879,360원 | 4,311,448원 | ||||
| 양도소득금액 | 1,124,672,640원 | 26,484,607원 | ||||
| 기본공제 | 2,500,000원 | 2,500,000원 | ||||
| 과세표준 | 1,122,172,640원 | 23,984,607원 | ||||
| 세율 | 45% | 15% | ||||
| 양도소득세 | 439,037,688원 | 2,337,691원 | ||||
| 지방소득세 | 43,903,769원 | 233,769원 | ||||
| 총 부담세액 | 482,941,457원 | 2,571,460원 | ||||
| 합산세액 | 485,512,917원 | |||||
| * 필요경비 : 양도시 부동산 중개수수료 2천만원 양도가액에 따라 토지에 안분함 , 건물은 환산취득가액 사용으로 필요경비 개산공제 적용. | ||||||
| [결론] 토지와 달리 건물은 취득가액에 환산취득가액을 사용하게 되는데, 건물의 취득일과 양도일 사이에 기준시가 변동이 | ||||||
| 크지않아 양도차익이 작고, 저율의 세율 구간이 적용됩니다. | ||||||
| 따라서, 건물에 대한 안분비율이 높은 기준시가를 적용하고, 기준시가로 안분한 금액에서 30%이상 차이가 나지 않는 | ||||||
| 선에서 최대한 건물에 많은 금액의 양도대금을 분배합니다. | ||||||
| 제한식① | 토지가액(기준시가±30%) | 940,800,000원 | ~ | 1,747,200,000원 | ||
| 제한식② | 건물가액(기준시가±30%) | 459,200,000원 | ~ | 852,800,000원 | ||
| 제한식③ | 토지가액 + 건물가액 = 2,000,000,000원 | |||||
| 토지 1,147,200,000원과 건물 852,800,000원으로 안분계산된 금액에서 차이 금액이 30% 이내가 되도록 소액 조정하여, | ||||||
| ∴ | 토지가액 = | 1,148,000,000 | 건물가액 = | 852,000,000원 | ||
| 구분 | 토지 | 건물 | ||||
| 양도가액 | 1,148,000,000원 | 852,000,000원 | ||||
| 취득가액 | 275,808,000원 | 752,600,000원 | ||||
| 필요경비* | 11,480,000원 | 8,403,945원 | ||||
| 양도차익 | 860,712,000원 | 90,996,055원 | ||||
| 장기보유특별공제 | 154,928,160원 | 12,739,448원 | ||||
| 양도소득금액 | 705,783,840원 | 78,256,607원 | ||||
| 기본공제 | 2,500,000원 | 2,500,000원 | ||||
| 과세표준 | 703,283,840원 | 75,756,607원 | ||||
| 세율 | 42% | 24% | ||||
| 양도소득세 | 259,439,212원 | 12,421,585원 | ||||
| 지방소득세 | 25,943,921원 | 1,242,159원 | ||||
| 총 부담세액 | 285,383,133원 | 13,663,744원 | ||||
| 합산세액 | 299,046,877원 | |||||
| * 필요경비 : 양도시 부동산 중개수수료 2천만원 양도가액에 따라 토지에 안분함 , 건물은 환산취득가액 사용으로 필요경비 개산공제 적용. | ||||||
기준시가와 감정평가에 따른 양도세 절세 방법 에대한 사례였습니다
