부동산임대업 기장대리의 경우 간주임대료를 과소신고하였다 하여 과세한 처분하는 경우가 종종있습니다.
청구인이 임차인으로부터 보증금을 전액 수령하지 못하였다는 주장만 할 뿐 이를 뒷받침 할 만한 증빙을 제시하지 못하고 있고, 간주임대료 대상 보증금은 실지 지급받았는지에 관계없이 계약에 의하여 받았거나 받기로 한 금액인 점에서 청구주장을 받아들이기 어려움
【문서번호】조심2013서4169, 2013.12.27
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인은 1986.3.15. 개업하여 서울특별시 강남구 대치동 및 삼성동 일대에서 부동산 임대업을 영위하는 사업자이다.
나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2012.8.30.부터 2012.11.27.까지 청구인에 대한 세무조사를 실시하여, 청구인이 부동산임대사업장 OOO’(이하 “쟁점사업장”이라 한다)의 임대보증금 OOO원(임대보증금 OOO원 중 OOO원만 신고)을 과소신고한 사실을 확인하고, 세무조사 결과를 처분청에 통보하였다.
다. 처분청은 조사청의 세무조사결과에 따라 2013.1.18. 청구인에게 쟁점사업장의 임대보증금을 OOO원으로 하여 간주임대료를 재계산 한 후 아래 <표1(생략)>와 같이 부가가치세를 경정ㆍ고지하였다.
라. 청구인은 이에 불복하여 2013.4.15. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
부동산임대용역을 공급하고 보증금을 받는 경우 간주임대료 상당액을 과세표준에 가산하는 것은 보증금을 받음으로서 계약기간 1년의 정기예금 이자 정도의 수입이 발생할 것으로 보는 것인바, 실제 받지 못한 보증금에 대하여도 수입이 발생한 것으로 보고 부가가치세를 부과하는 것은 잘못된 처분이다.
나. 처분청 의견
「부가가치세법」상 부동산임대용역의 과세표준은 임차인의 임대료 지급 가능 여부에 따라 확정되는 것이 아니라 임대용역을 제공하고 임대료를 받기로 한 때에 확정되는 것이며, 임차인은 2008.6.2.부터 현재까지 OOO’(서비스/골프연습장)라는 상호로 계속하여 사업을 영위하고 있고, 임대보증금을 OOO원으로 과세관청에 신고한 사실이 확인되었다. 또한 청구인과 임차인이 2008.5.26. 작성한 부동산임대차계약서상 임대보증금이 OOO원으로 명시되어 있으므로 임대보증금을 OOO원으로 보아 부가가치세를 부과한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
실제 지급받지 못한 임대보증금을 간주임대료 계산시 차감하여야 한다는 청구주장의 당부
나. 관련법령
이 건 과세요건 성립당시의 관련법령은 다음과 같다.
(1) 부가가치세법 제13조【과세표준】① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각호의 가액의 합계액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가
2. 금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가
⑤ 제1항부터 제4항까지 외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 부가가치세법 시행령 제48조【과세표준의 계산】① 법 제13조 제1항에 규정하는 과세표준에는 거래상대자로부터 받은 대금ㆍ요금ㆍ수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치있는 것을 포함한다.
제49조의2【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. 이 경우 국가 또는 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간에 한한다)를 받아 대여하는 경우에 기획재정부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금 또는 임대보증금으로 보지 아니한다.
{(당해 기간의 전세금 또는 임대보증금) × (과세대상기간의 일수) × [계약기간 1년의 정기예금 이자율(당해 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재) / 365(윤년의 경우에는 366)]} ＝ 과세표준
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인과 임OOO이 2008.5.26. 체결한 쟁점사업장 임대차계약서에 의하면, 보증금이 OOO원, 월세금이 OOO원으로 나타나고, 쟁점사업장 임차인 임OOO은 OOO’라는 상호로 OOO빌딩을 사업장소재지로 하여 2008.6.2. 골프연습장을 개업하고 임대보증금을 OOO원으로 신고한 것으로 나타나며, 조사청의 청구인에 대한 개인사업자 조사종결보고서(2012년 11월)에 의하면, 청구인은 쟁점사업장 임대보증금을 OOO원으로 신고한 것으로 나타난다.
(2) 살피건대, 청구인은 실제 지급받지 못한 임대보증금이 있으므로 간주임대료 계산시 해당금액 상당액을 차감하여야 한다는 주장이나「부가가치세법 시행령」제49조의2(부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례) 제1항에 의하면 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 임대보증금을 받는 경우에는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 당해 기간의 임대보증금에 소정의 정기예금 이자율을 곱하는 방법으로 과세표준을 계산하도록 규정하고 있으며, 그 과세표준 계산방법 중 임대보증금은 임대용역을 제공한 대가로 받기로 한 임대보증금이라고 할 것이므로, 임대보증금 중 실제 수령하지 아니한 보증금을 간주임대료 계산시 차감하여야 한다는 청구주장은 위 관련법령의 규정에 비추어 받아들이기 어렵다고 할 것이다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
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