- 「지방세특례제한법」 제31조 제3항에서 임대사업자가 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제45조에서는 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있는 바, 임대사업자 등이 과세기준일 현재 건축 중인 공동주택의 토지도 임대목적에 직접 사용하는 것으로 보아 감면할 수 있는지 여부
회신내용
사례
- 「지방세특례제한법(이하 ‘지특법’)」 제31조 제3항에서 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축 또는 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 재산세를 감면한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제45조에서는 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있음.
조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이며, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하여야 할 것임(대법원 2003두7392, 2004.5.28. 판결 외 다수).
살피건데 지특법 제31조 제3항 규정은 “토지”나 “건축물”이 아닌 주택 중에서 임대용 공동주택에 한하여 재산세를 감면하는 규정이고, 지특법 시행령 제45조 규정은 토지에 대한 재산세의 감면 규정이므로 법규해석상 적용대상이 서로 다른 것임.
따라서 임대용 공동주택을 건축 중인 경우에는 지특법 시행령 제45조 규정을 적용하기 보다는 지특법 제31조 제3항에서 규정하고 있는 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에 한해서 감면대상으로 판단하는 것이 합리적이라고 할 것임.
관련 규정
[ 지방세법 ]
제104조 【정의】 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “토지”란 「측량․수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.
2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.
3. “주택”이란
「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.
[ 지방세특례제한법 ]
제31조 【임대주택 등에 대한 감면】 ③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축․매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 재산세를 감면한다.
[ 지방세특례제한법 시행령]
제45조 【직접 사용의 범위】 법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다.
쟁점사항
임대용 공동주택을 건축 중인 경우 지특법 제31조 제3항의 재산세 감면규정에 해당하는지 여부
갑설 : 임대목적에 직접 사용하는 것으로 볼 수 없어 감면 불가
- 「지방세법」 제104조 제3호는 “‘주택’이란 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다”고 규정하고 있고, 「주택법」 제2조 제1호는 “‘주택’이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다”고 규정하고 있어, 건축 중의 임대주택은 그 실체가 없고, 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 없기 때문에 주택으로 볼 수 없음. 또한, 「지방세특례제한법」 제31조 제3항에서 “국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축․매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우”로 규정하고 있기 때문에 순서상 “임대용 공동주택을 건축․매입한 이후” 및 “오피스텔을 매입한 이후”에 임대 목적으로 직접 사용하는 경우로 보아야 함. 더욱이, 임대주택 감면은 국민의 장기적인 주거안정 지원을 위해 「임대주택법」에 따른 임대주택의 재산세를 감면하는 것으로 재산세 과세기준일 현재 「임대주택법」 제2조 제4호 및 제6조에 따라 임대주택으로 등록하지 않은 주택은 「임대주택법」에 따른 임대주택으로 볼 수 없으므로 재산세 감면대상에서 제외하는 것이 타당(지방세운영과-3924,2011.8.19.)한 점 등을 종합적으로 고려해볼 때 건축 중인 임대주택의 토지는 임대 목적에 직접 사용하는 것으로 볼 수 없어 감면 적용이 불가능함.
을설 : 임대목적에 직접 사용하는 것으로 보아 감면 적용
- 「지방세특례제한법」 시행령 제45조에서 “법 또는 다른 법령에서의 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다”고 규정하고 있으므로 과세기준일 현재 임대사업자 등이 건축 중인 임대주택의 토지도 임대 목적에 직접 사용하는 것으로 보아 건축허가서 상의 전용면적비율로 안분하여 감면하는 것이 타당함.
검토
「지방세특례제한법」 제31조 제3항에서 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축 또는 매입하여 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우 재산세를 감면한다고 규정하고 있으며, 「지방세특례제한법」 시행령 제45조에서는 토지에 대한 재산세의 감면규정을 적용할 때 직접 사용의 범위에는 해당 감면대상 업무에 사용할 건축물을 건축 중인 경우를 포함한다고 규정하고 있음. 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이며, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하고, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하여야 함(☆대법원 2003두7392, 2004.5.28. 판결 외 다수).
살피 건데, 지특법 제31조 제3항 규정은 “토지”나 “건축물”이 아닌 주택 중에서 임대용 공동주택에 한하여 재산세를 감면하는 규정이고, 지특법 시행령 제45조 규정은 토지에 대한 재산세의 감면 규정이므로 법규해석상 적용대상이 서로 다름.
따라서, 임대용 공동주택을 건축 중인 경우에는 지특법 시행령 제45조 규정을 적용하기 보다는 지특법 제31조 제3항에서 규정하고 있는 과세기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에 한해서 감면대상으로 판단하는 것이 합리적임.
-심영택 선생님-
