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주택재개발사업으로 인한 조합원 주택취득이 주택유상거래 해당 여부 | |
| 심영택 | |
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질의요지
사실관계
회신내용
사례
조합원의 분양주택 취득은 유상거래로 볼 수 없다고 한 사례(지방세운영과-384, 2013.2.7.) 「지방세특례제한법」제74조 제1항에서 주택재개발사업 등의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획, 관리처분계획 등(이하 “환지계획 등”이라 함)에 따라 취득하는 부동산 등에 대하여는 취득세를 면제하되, 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 관련 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다고 규정하는 있고, 「도시개발법」 제43조 제1항에서 시행자는 제40조 제5항에 따라 환지처분이 공고되면 공고 후 14일 이내에 관할등기소에 이를 알리고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에서 제1항의 등기에 관하여는 대법원규칙으로 정하는 바에 따른다고 규정하고 있는 한편, 대법원(등기선례 3-821호, 1991.8.9.)은 ‘도시재개발사업의 시행에 의한 관리처분계획에 따라 대지 또는 건축시설을 분양받을 자는 분양처분의 고시가 있은 다음 날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득하므로, 소유권보존등기는 위 분양을 받은 자의 명의로, 담보권에 관한 등기는 위 분양을 받은 자를 등기의무자로 하여 각 경료되어야 하는 것이며(다만 사업시행자가 등기신청인이 됨), 설사 첨부된 건축물대장 등본상 소유자 명의가 재개발사업시행자로 되어 있더라도 이는 위와 같은 등기를 함에 어떠한 영향을 미치지 아니한다’고 하고 있음. 관련 규정
[지방세특례제한법]
제40조의2 【주택거래에 대한 취득세의 감면】 유상거래를 원인으로 2013년 12월 31일까지 「지방세법」 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 9억원 이하인 주택을 취득하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세의 100분의 50을 경감한다. 다만, 제2호의 경우로 취득하여 취득세를 경감받고 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년 이내에 1주택으로 되지 아니한 경우에는 경감된 취득세를 추징한다. <개정 2013.1.1.> 1. 1주택이 되는 경우 2. 대통령령으로 정하는 일시적 2주택이 되는 경우 제74조 【도시개발사업 등에 대한 감면】 ① 「도시개발법」에 따른 도시개발사업과 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대하여는 취득세를 면제한다. 다만, 다음 각 호에 해당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다. 1. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 「도시 및 주거환경정비법」 등 관계 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우에는 그 청산금에 상당하는 부동산 2. 환지계획 등에 따른 취득부동산의 가액 합계액이 종전의 부동산 가액 합계액을 초과하는 경우에는 그 초과액에 상당하는 부동산. 이 경우 사업시행인가(승계취득일 현재 취득부동산 소재지가 「소득세법」 제104조의2 제1항에 따른 지정지역으로 지정된 경우에는 도시개발구역 지정 또는 정비구역 지정) 이후 환지 이전에 부동산을 승계취득한 자로 한정한다. ② 제1항 제2호의 초과액의 산정 기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다. ③ 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업과 주거환경개선사업을 시행하여 취득하는 대통령령으로 정하는 부동산에 대하여는 2015년 12월 31일까지 취득세를 면제한다. 다만, 그 취득일부터 5년 이내에 「지방세법」 제13조 제5항에 따른 과세대상이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우에는 면제된 취득세를 추징한다. 쟁점사항
- 주택재개발조합의 조합원도 주택재건축사업의 조합원과 마찬가지로 자기 소유지분 토지 위에 주택을 신축하는 과정에서 주택신축에 따른 비용(분담금)을 자기 소유지분 만큼 부담하는 것이므로 자기가 스스로 비용을 들여 주택을 신축ㆍ취득한 것으로 보아야 하고, 조합원 소유의 종전 토지 등을 관리처분계획이라는 변환과정을 거쳐 환지 방식으로 대체하여 조합원 명의로 소유권보존등기가 이루어지므로 주택재개발 조합원의 자격으로 취득한 주택은 관리처분계획에 따른 원시취득이므로 비록 청산금(분담금)을 부담하였다 하더라도 타인과의 유상거래를 원인으로 한 주택의 취득으로 볼 수 없어 원시취득의 취득세율(28/1.000)을 적용함이 타당함(같은 취지의 조세심판원 조심 2010지0929호, 2011.1.31. 참조)
- 주택재건축사업의 경우 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 본다고 규정한 것은 주택재건축조합 및 조합원에 대한 취득세 이중과세 문제와 조합원 자기 소유지분 토지 위에 주택을 신축하는 과정에서 주택신축에 따른 비용(분담금)을 자기 소유지분 만큼 부담하는 것은 자기가 스스로 비용을 들여 주택을 신축ㆍ취득한 것으로 원시취득으로 봄이 타당하나, 주택재개발사업의 경우 지방세특례제한법 제74조 제1항에 따라 종전 부동산의 소유자(조합원)가 환지계획 등에 따른 취득부동산(종전부동산의 권리가격 부분)은 취득세를 면제하고, 환지계획 등에 따른 취득부동산가액 합계액이 종전 부동산가액을 초과함으로 인한 청산금 및 그 초과액에 상당하는 부동산에 대하여만 과세하므로 이 부분에 해당하는 부동산은 주택재개발조합이 원시취득한 후 조합원이 승계취득하는 경우로 보아야 할 것임. 검토
「지방세특례제한법」 제74조 제1항에서 주택재개발사업 등의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자가 환지계획, 관리처분계획 등(이하 “환지계획 등”이라 함)에 따라 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 면제하되, 종전의 부동산 가액의 합계액을 초과하여 관련 법령에 따라 청산금을 부담하는 경우 그 청산금에 상당하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과한다고 규정하고 있음. 「도시개발법」 제43조 제1항에서 ‘시행자는 제40조 제5항에 따라 환지처분이 공고되면 공고 후 14일 이내에 관할등기소에 이를 알리고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청하여야 한다고 규정하고 있고 같은 조 제2항에서 제1항의 등기에 관하여는 대법원 규칙으로 정하는 바에 따른다’고 규정하고 있음. 유사사례
[ 사례 1 ]
토지 등의 소유자로 구성된 조합원이 자기 소유지분 토지 위에 주택을 신축하는 과정에서 주택신축에 따른 비용(분담금)을 자기소유 지분만큼 부담하는 것은 자기가 스스로 비용을 들여 주택을 신축 취득한 것이라고 한 사례(조심2010지0929호, 2011.1.31.) “유상거래를 원인으로 취득ㆍ등기하는 주택”이라 함은 주택을 소유하고 있는 자와 이를 취득하려고 하는 자가 서로 합의에 의하여 주택 인도와 대금지급이라는 당사자간의 급부이행을 통하여 취득ㆍ등기하는 주택을 의미한다고 봄이 타당하다 하겠으므로, 토지 등의 소유자로 구성된 조합원이 자기 소유지분 토지 위에 주택을 신축하는 과정에서 주택신축에 따른 비용(분담금)을 자기소유 지분만큼 부담하는 것은 자기가 스스로 비용을 들여 주택을 신축 취득한 것으로 보아야 하겠고, 더구나 이러한 경우 주택은 조합원 개개인의 명의로 소유권보존등기가 이루어지므로 주택재개발 정비사업 조합원인 청구인이 조합원 자격으로 이 건 아파트를 취득한 것은 타인과의 유상거래를 통하여 주택을 취득한 것으로 볼 수는 없다 할 것임. [ 도시개발법 ]
제43조 【등기】 ① 시행자는 제40조 제5항에 따라 환지처분이 공고되면 공고 후 14일 이내에 관할등기소에 이를 알리고 토지와 건축물에 관한 등기를 촉탁하거나 신청하여야 한다. ② 제1항의 등기에 관하여는 대법원규칙으로 정하는 바에 따른다. ③ 제40조 제5항에 따라 환지처분이 공고된 날부터 제1항에 따른 등기가 있는 때까지는 다른 등기를 할 수 없다. 다만, 등기신청인이 확정일자가 있는 서류로 환지처분의 공고일 전에 등기원인(登記原因)이 생긴 것임을 증명하면 다른 등기를 할 수 있다. [ 대법원 등기선례 ]
○ (등기선례 3-821, 1991.8.9.) 도시재개발사업의 시행에 의한 관리처분계획에 따라 대지 또는 건축시설을 분양받을 자는 분양처분의 고시가 있은 다음 날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득(도시재개발법 제49조 제1항)하므로, 소유권보존등기는 위 분양을 받은 자의 명의로, 담보권에 관한 등기는 위 분양을 받은 자를 등기의무자로 하여 각 경료되어야 하는 것이며(다만 사업시행자가 등기신청인이 됨), 설사 첨부된 건축물대장 등본상 소유자 명의가 재개발사업시행자로 되어 있더라도 이는 위와 같은 등기를 함에 어떠한 영향을 미치지 아니한다. ○ (등기선례 3-820, 1990.11.12.) 도시재개발사업시행자가 도시재개발법 제41조의 규정에 의하여 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 정하여 건설부장관의 인가를 받은 후에라도 분양처분의 고시가 있기 전까지는 대지 또는 건축시설을 분양받을 권리의 양도가 허용되므로(도시재개발법 제46조, 제49조 제1항 참조), 권리양도계약에 따라 분양예정증명서상의 분양받을 자의 명의를 변경한 후 최종권리자 앞으로 대지 및 건축시설에 관한 소유권보존등기를 신청할 수 있다. ○ (등기선례 1-769, 1982.12.22.) 도시재개발사업에 의하여 축조된 건축시설에 관하여는 사업시행자가 그 건축시설 전부에 대하여 동시에 등기신청(촉탁)을 하여야 할 것이다. |
-심영택 선생님-
