| 000님 1주택1신축주택(입주권) 양도소득세 의견서 | ||||||||||
| Ⅰ사실관계 | ||||||||||
| 구분 | 종전주택 | 신축주택(입주권 전환) | 비고 | |||||||
| 소재지 | 서울특별시 00구 | 서울특별시 00구 | ||||||||
| 취득시기 | 2015-08-01 | 2022-03-01 | 준공일/사용승인일 | |||||||
| 양도가액 | 1,350,000,000 | x | ||||||||
| 취득가액 | 600,000,000 | x | ||||||||
| 양도일자 | 2024-09-13 | x | ||||||||
| 보유기간 | 9 | 2 | ||||||||
| 거주기간 | 0 | 2 | ||||||||
| 취득시 조정대상지역유무 | x | o | ||||||||
| 명의자 | 남편 | 아내 | ||||||||
| 비고 | 위외 보유주택 없음. | |||||||||
| Ⅱ 쟁점 판단. | ||||||||||
| [Q1] 24년 9월 13일자로 종전주택 매도시에 비과세 혜택을 받을 수 있을까요? | ||||||||||
| [A] 네 소득세법 시행령 156조의 2 4항에 따라 아래의 요건을 모두 충족한다면, 종전주택 매도시 비과세 혜택을 받을 수 있습 | ||||||||||
| 니다. 000님의 사안은 모든 요건을 충족해 일시적2주택 특례 적용이 가능하며 매도가액 12억원까지는 비과세 받을 수 있습니다. | ||||||||||
| 구분 | 내용 | 충족여부 | ||||||||
| 입주권 취득요건 | 종전주택 취득일로부터 1년 지난후 입주권 취득할것. | o | ||||||||
| 종전주택 양도요건 1 | 입주권 취득일로부터 3년이 지나 종전주택 양도할것. | o | ||||||||
| 종전주택 양도요건 2 | 신축주택 완성되기 전후 3년이내 종전주택 양도할것. | o | ||||||||
| 세대전원 이사요건 | 신축주택 완공일로부터 그주택으로 3년이내 세대전원이 이사할것. | o | ||||||||
| 세대전원 거주요건 | 세대전원 이사후 1년이상 거주할것. | o | ||||||||
| ※ 부가설명 | ||||||||||
| ▶ 입주권 취득요건 : 종전주택취득일은 15년 8월이고, 입주권 취득일은 18년 2월이므로 요건 충족함. | ||||||||||
| ▶ 종전주택 양도요건 1 : 입주권 취득일(17년 12월) 로부터 3년이 지나 양도(24년 9월) 이므로 요건 충족함. | ||||||||||
| ▶ 종전주택 양도요건 2 : 신축주택 완성일(22년 3월)로부터 3년이내(24년 9월) 종전주택 양도하므로 요건 충족함. | ||||||||||
| ▶ 세대전원 이사요건 : 신축주택 완성일(22년 3월)로부터 3년이내 세대전원이 이사하였으므로 요건 충족함. | ||||||||||
| ▶ 세대전원 거주요건 : 세대전원 이사후 1년이상 거주하였므로 요건 충족함. | ||||||||||
| ☞ 해당 법령중 3년이내 양도요건은 23년에 개정된 내용으로(기존2년), 23년 1월 12일 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용합니다. | ||||||||||
| [소득세법 시행령 부칙 제8조] | ||||||||||
| [Q2] 매도 예상가액 13억5천만원으로 양도시에 예상 세금은 얼마일까요? | ||||||||||
| [A] | ||||||||||
| 양도가액 | 1,350,000,000 | 예상 양도가액 | ||||||||
| 취득가액 | 600,000,000 | 취득세등 확인 불가 | ||||||||
| 필요경비 | 0 | 확인 불가 | ||||||||
| 양도차익 | 83,333,333 | 1세대 1주택 비과세 | ||||||||
| 장기보유특별공제 | 14,999,999 | 표1 적용. 거주하지 않음. | ||||||||
| 양도소득금액 | 68,333,334 | |||||||||
| 양도소득기본공제 | 2,500,000 | |||||||||
| 과세표준 | 65,833,334 | |||||||||
| 세율 | 24% | |||||||||
| 산출세액 | 10,040,000 | |||||||||
| 세액감면 | 0 | |||||||||
| 결정세액 | 10,040,000 | |||||||||
| 지방소득세 | 1,004,000 | |||||||||
| 총부담세액 | 11,044,000 | |||||||||
| [Q3] 언제까지 매도해야 비과세가 가능할까요? | ||||||||||
| [A] 위 말씀드린 소득세법 시행령 156조의 2 4항 요건 종전주택 양도요건중 신축주택 완성후 3년이내 종전주택을 양도해야 비과 | ||||||||||
| 세 혜택을 받으실 수 있습니다. 따라서 사안의 예상 매도 기한은 2025년 2월 28일까지입니다. | ||||||||||
| [Q4] 입주후 3년 이내 양도세 비과세 라는 말이 계약일 기준인가요? 아님 잔금을 기준인가요? | ||||||||||
| [A] 소득세법상 양도 또는 취득시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하는 일정한 사유를 제외하고는 해당 자산의 대금 청산 | ||||||||||
| 일을 기준으로 합니다. 따라서 잔금기준일입니다. | ||||||||||
| [소득세법 제 98조 양도 또는 취득의 시기] | ||||||||||
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