000님 양도소득세 절세 상담 의견서(안)
Ⅰ. 개요 1. 보유현황 구분 (1) 주택A (2) 주택B (3) 상가 소재지 서울특별시 00구 00동 650번지
1호 001차지구아파트 11동906호
00시 00구 00동 162-2
3차0000시티 제A동 1215호
서울00구 00동 709-5
0000텔 제B동 1301
호 조정대상지역 O O O 거주기간 없음 없음 없음 취득일자 2015-06-29 2015-07-01 2015-07-01 취득가액 740,000,000 350,900,000 120,370,779 명의자 양도희망일 2026년 말 이후 미정 미정 희망양도가액 3,000,000,000 600,000,000 270,000,000 특이사항 재건축 진행중 / 24년 말 입주예정 주택임대사업자 / 할인분양 (1.8천) 일반임대사업자 2. 사실관계 (1) 서울 00구 00동 아파트 - 2022년 현재 재건축 진행중… 2024년 말 입주예정 - 입주 후 2년만 거주한 뒤 2026년 매도 희망 - 공급계약서상 권리가액 852,179,256원 / 부담금 282,070,744원 - 관리처분인가일 2018년 4월 6일 (2) 00시 00구 00동 주택 (오피스텔) - 2015년 7월 매입임대주택 (의무임대기간 5년)으로 주택임대사업자 등록 및 임대개시 - 의무임대기간이 지나 자동말소상태 (3) 서울 00구 00동 상가
(오피스텔) - 일반임대사업자 물건으로, 현재 사업자번호가 있는 세입자가 사무실로 이용중 - 가장 우선적으로 매도 고려
[질문 1] 000 1단지 아파트 2026년 이후 매도시 양도소득세 예상 금액이 궁금합니다.
(답변) 구분 (CASE 1) 주택B부터 양도하는 경우
[00동 1세대 1주택 비과세 적용] (CASE 2)주택A부터 양도하는 경우 비고 양도가액 3,000,000,000 3,000,000,000 2026.07.01 이후 양도 가정 취득가액 1,022,070,744 1,022,070,744 취득일 2015.06.29 필요경비 17,426,240 17,426,240 양도차익 1,176,301,810 1,960,503,016 1세대 1주택 비과세 적용시
12억 초과분에 대해서만 과세 장기보유특별공제 542,439,478 403,578,925 11년 보유 , 2년 거주 양도소득금액 633,862,331 1,556,924,091 기본공제 2,500,000 2,500,000 과세표준 631,362,331 1,554,424,091 세율 42% 45% 중과배제 적용 산출세액 229,772,170 634,090,840 지방소득세액 22,977,210 63,409,080 합계 252,749,380 697,499,920 양도소득세와 지방소득세액 합계 양도소득세 산출세액의 근거는 아래와 같습니다. (1) 00동 오피스텔이 임대주택으로서 다음의 요건을 모두 만족한다면 양도소득세 중과배제 대상에 해당하여 00동 주택 또한 중과세율 적용배제되어 기본세율이 적용되며, 장기보유특별공제 역시 적용됩니다. 다주택자 양도소득세 중과배제 적용요건 ① 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)일 것. ② 의무임대기간을 준수할 것. · 2018년 3월 31일 이전 등록한 임대주택 : 5년 이상 ③ 임대료 혹은 임대보증금의 증액제한을 준수할 것. (증액율 5%이내) ④ 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것. (2) 다음의 요건을 모두 만족한 임대주택이 있는 경우 (자진말소 혹은 자동말소된 경우 말소일로부터 5년이내) 임대주택 외의 일반주택으로 2년 이상 거주한 사실이 있는 주택(이하 거주주택) 을 양도한다면 거주주택 비과세 요건을 적용받을 수 있습니다. 거주주택 비과세 특례 적용요건 ① 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 외의 지역은 3억원)일 것. ② 의무임대기간을 준수할 것. · 2020년 7월 10일 이전 등록한 임대주택 : 5년 이상 ③ 임대료 혹은 임대보증금의 증액제한을 준수할 것. (증액율 5%이내) ④ 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것. (3) 00동 오피스텔이 위 요건을 만족하더라도 자동말소후 5년이 되는 날까지 00동 주택의 거주요건(2년이상 거주)이 충족되지 않아 거 주주택 비과세는 적용받을 수 없습니다. 그러나 두 주택 모두 둘 중 나중에 양도하는 주택에 대해서는 거주기간에 관계없이 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. (4) 양도 순서에 따라 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 주택이 달라지게 되며, 00동 주택 양도소득세는 00동 오피스텔을 먼저 양 도하는 경우 252,749,380원 (지방소득세 포함), 00동 주택을 먼저 양도하는 경우 697,499,920원 (지방소득세 포함) 입니다. 사례 00동 주택 양도관련 총 부담세액 00동 오피스텔 먼저 양도 252,749,380 00동 아파트 먼저 양도 & 중과배제 요건 충족 697,499,920 00동 아파트 먼저 양도 & 중과배제 요건 미충족 1,328,032,150
[질문 2] 00동 오피스텔 관련하여 세금에 유리하도록 등록 여부 등 조언 주실 부분이 있으면 알려주시기 바랍니다.
(답변) (1) 00동 오피스텔을 장기일반민간임대주택으로 등록 후 거주주택 비과세 요건을 만족하고, 00동 주택에서 2년이상 거주하면 거주주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 의무임대기간을 채우기 전이라도 거주주택 비과세 규정을 적용받을 수 있으나, 양도 후 요건을 만족하 지 못하면 양도소득세 추징이 발생합니다. (2) 00동 오피스텔을 먼저 양도하는 경우,00동 주택에 대해 거주기간에 관계없이 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다. 00동 오피스텔이 중과배제 적용요건을 만족했다면, 00동 오피스텔 양도에 대해 양도시기에 관계없이 중과배제를 적용받을 수 있습니다.
[질문 3] 00동 오피스텔 최대한 빨리 매도시 양도세 예상 금액이 궁금합니다.
답변) 구분 (CASE 1) 주택B부터 양도하는 경우 (CASE 2)주택A부터 양도하는 경우
[00동 1세대 1주택 비과세 적용] 비고 양도가액 600,000,000 600,000,000 2023.6.30 이전 양도 가정 취득가액 350,900,000 350,900,000 취득일 2015.07.01 필요경비 682,800 682,800 양도차익 248,417,200 248,417,200 장기보유특별공제 34,778,408 69,556,816 보유기간 7년 양도소득금액 213,638,792 178,860,384 기본공제 2,500,000 2,500,000 과세표준 211,138,792 176,360,384 세율 38% 38% 산출세액 60,832,740 - 지방소득세액 6,083,270 - 합계 66,916,010 - 양도소득세와 지방소득세액 합계 양도소득세 산출 근거는 다음과 같습니다. (1) 00동 오피스텔을 먼저 양도하는 경우 요건을 만족한다면 양도소득세 중과배제를 적용받을 수 있습니다. 만약 다주택자 양도소득세 중 과배제 적용요건을 만족하지 못하더라도 2023년 5월 9일까지 양도하는 경우 한시적 중과배제 규정을 적용받을 수 있습니다. 중과배제 적용 시 양도소득세는 66,916,010원 (지방소득세액 포함) 입니다. (2) 00동 주택을 먼저 양도한 뒤 00동 오피스텔을 양도하는 경우 1세대 1주택에 해당하며, 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택이므로 거주기간 2년을 채우지 않더라도 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이 경우 양도소득세는 발생하지 않습니다.
[질문 4] 00동 오피스텔 관련하여 더 유리한 매도 시점이 있는지 어드바이스 부탁드립니다.
(답변) (1) 00동 주택의 양도차익이 크므로 00동 주택 양도에서 발생하는 양도세를 줄여야합니다. 00동 주택을 26년에 양도할 시 양도소득세 를 줄이기 위해서는 1세대 1주택 비과세를 적용받아야합니다. 따라서00동 오피스텔을 00동 주택보다 먼저 양도하길 추천드립니다. (2)00동 오피스텔 매도시 중과배제 요건을 모두 만족하는 경우라면 양도시기에 제한 없이 중과배제를 적용받을 수 있습니다. 만약 요건을 만족하지 못하는 경우, 23년 5월 9일까지 한시적으로 적용받을 수 있는 중과배제 적용을 위해서 5월 9일 전까지 잔금을 치르거나 등기를 이전해야합니다.
[질문 5] 00 아파트 매도시 1가구 1주택으로 간주되기 위해 00동 주거용오피스텔을 꼭 먼저 매도해야하는지 궁금 합니다
(답변) (1) 현재 00 아파트가 1세대 1주택으로 간주되기위해서는 2025년 7월까지 00동 주택의 거주기간이 2년 이상이어야합니다. 따라서 현재로서는 00동 주거용 오피스텔을 먼저 매도해야만 00동 주택에 대해 1세대 1주택으로 인정됩니다. 00동 주택에서의 2년 거주기간을 채우는 2026년에는 이미 거주주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는 기간(주택임대사업자 자동말소 후 5년)이 지난 이후이기에 1세대 1주택으로 간주되지않습니다. (2) 00동 오피스텔을 장기일반민간임대주택으로 다시 등록하시면 00아파트 1세대 1주택 비과세 혜택 적용 가능합니다. (생애 1회) 다만, 2년거주 요건을 충족하고, 00동 오피스텔은 장기임대주택의 요건, 의무임대기간 및 임대료 상향한도 등 임대주택의 요건을 만족해야합니다.
[질문 6] 00구 오피스텔 양도시 양도세 ①예상 금액과 ②매도 시점 관련 조언을 구합니다.
(답변) 구분 00구 오피스텔 비고 양도가액 270,000,000 2023년 6월 30일 이전 양도 가정 취득가액 120,370,779 취득일 2015.07.01 필요경비 4,982,600 양도차익 144,646,621 장기보유특별공제 20,250,526.94 보유기간 7년 양도소득금액 124,396,094 기본공제 2,500,000 과세표준 121,896,094 세율 35% 산출세액 27,763,630 지방소득세액 2,776,360 합계 30,539,990 양도소득세와 지방소득세액 합계 (1) 00구 오피스텔 양도시 양도소득세액은 30,539,990원입니다.(지방소득세 포함) (2) 00구 오피스텔은 상가로, 1세대 1주택 등 주택 매도 순서는 고려하지않아도 됩니다. 다만, 주택과 같은 과세기간에 매도하신다면 부동산을 2회 이상 양도하여 적용되는 합산과세 규정에 의해 양도소득세 세부담이 늘어나게 됩니다. 따라서, 같은 과세기간 내에 잔금 을 치르거나 등기를 이전하지 않는 것을 추천드립니다.
