박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 회계

1) 주택2의 임대사업자를 단기 (4년) 등록할 경우에도 → 1의 양도세 비과세 여부? A. 가능합니다. - 다음요건 충족한 임대주택과 거주주택 소유한 자가 2년이상 거주한 주택을 양 도시 임대주택을 없는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용가능 합니다. (소득세법 155조 20항 : 거주용 자가주택 과세특례) (1) 임대주택이 임대기일 당시 기준시가 6억원 이하 (2) 5년이상 임대 (3) 임대료 증액준수 및 임대사업자 등록
2) 재개발 후 "5"의 면적이 85㎡ 초과 경우 → 1의 비과세 효력 유지 여부 A. 가능합니다. - 상기 임대주택 요건규정에 면적은 명시되지 아니합니다.
3) (1) 1을 매도하고 재개발 후 "5"를 계속 임대하여 의무기간 (5년) 충족한 다음,
(2-1) "5"에 입주해서 거주 2년 후 매도 시 양도세 "5"는 비과세 여부 A. 직전 거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 비과세 가능합니다. (2-2) 그렇다면 위 계획대로 2019.07에 2를 임대사업자로 등록하고 그리고 2020.03에 1을 매도하여 비과세 혜택을 받고 추후에 "5"를 약15억에 매도하여 양도 차익이 8억이라 가정하면 차익 배분 방법? A. 기준시가 비율 안분 합니다.
(2-3) 만일 취득일 기준이라면 최초 본인이 취득한 2008.06인가? 아니면 아내가 본인으로부터 증여받은 2016.11인가? A. 주택[2]의 취득시점은 증여시점인 2016.11부터 기산 됩니다. (3) 한편 "5" 입주 전에 3과 4를 임대의무기간 경료에 따라 매도 시 3과 4 각각의 양도세는 일반세율적용 ? 장기보유특별공제는 ? A. 일반세율 적용되며, 6년 이상 임대후 양도 시 기본 장기보유특별공제에 추가 10%p 가산하여 공제가능 합니다. (4) 최종적으로 "5"에 입주 전 1주택자가 되어도 2)항의 의무 준수 여부 ? A. 2년 거주 준수하여야 합니다.
- 거주용 자가주택 전환과 별론으로, 조정대상지역에서 2017.8.3이후 취득한 주 택이 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 2년 거주요건을 충족하셔야 합니다. 주택[2]의 취득시점은 증여시점인 2018이므로 2년거주를 하셔야 합니다.