| 입주권 양도소득세 세무사 세액계산서 | |||||||||
| Ⅰ. 개요 | |||||||||
| 1. 거래 당사자 기본 정보 | |||||||||
| 구 분 | 양도인 | 양수인 | 비고 | ||||||
| 성 명 | 000 | 000 | 000 | ||||||
| 주 소 | 서울특별시 00구 000로 110길 05,00호(00동,000아파트) | 00도 00시 00로 10, 000동 000호(00동, 000아파트) | |||||||
| 주 민 등 록 번 호 | |||||||||
| 전 화 번 호 | 000 | 000 | 000 | ||||||
| 2. 양도자산 기본 정보 | |||||||||
| 소 재 지 | 00도 00시 00동 00 00아파트 000동 000호 | ||||||||
| 취 득 시 기 | 2011년 11월 17일 | 양 도 시 기 | 2025년 4월 20일 | ||||||
| 취 득 가 액 | 380,000,000원 | 양 도 가 액 | 1,695,000,000원 | ||||||
| 취득시 기준시가 | 352,000,000원 | 양도시 기준시가 | 965,000,000원 | ||||||
| 보 유 기 간 | 13년 | 면 적 (토 지) | 48.697 ㎡ | ||||||
| 거 주 기 간 | 1년 | 면 적 (건 물) | 51.75 ㎡ | ||||||
| 관리처분계획 인가일 | 2025년 1월 8일 | 용 도 | 아파트 → 입주권 | ||||||
| 인가일 기준 감정평가액 | 1,200,800,000원 | 추가분담금 예정액 | 320,981,056원 | ||||||
| 1세대 1주택 여부 | O | 이주비 대출 | 720,000,000원 | ||||||
| * 거주기간이 2년 미만이나 상생임대인 적용으로 장기보유 특별공제 표2 적용 | |||||||||
| 3. 기타 비용 | |||||||||
| 취 득 세 | 4,180,000원 | 양도 중개비용 | 8,000,000원 | ||||||
| 법무사 비용 (취득) | 522,960원 | 법무사 비용 (신탁) | 370,000원 | ||||||
| 인 지 대 | 164,000원 | 국민주택채권 (신탁) | 1,130,000원 | ||||||
| 국민주택채권 (취득) | 333,040원 | ||||||||
| 4. 임대내역 → 상생임대인 요건 충족 : O | |||||||||
| 1차 임대 (직전 임대차 계약) | 2차 임대 (상생 임대차 계약) | 상생임대인 요건 | |||||||
| 계 약 일 | 2020년 10월 7일 | 2022년 10월 29일 | 충족 | ||||||
| 임 대 기 간 | 2020-11-10 ~ 2022-11-09 | 2022-11-10 ~ 2024-11-09 | 충족 | ||||||
| 2년 | 2년 | ||||||||
| 임 대 보 증 금 | 450,000,000원 | 472,500,000원 | 충족 | ||||||
| 보 증 금 인 상 률 | 5.00% | ||||||||
| 1) 직전임대차 계약 1년 6개월 이상 : 충족 | |||||||||
| 2) 상생임대차 계약 2년 이상 (계약일 2021.12.20 이후) : 충족 | |||||||||
| 3) 임대 보증금 인상률 5% 이하 : 충족 | |||||||||
| Ⅱ. 양도소득세 산출 | |||||||||
| 총 부담세액 | 72,258,180 | ||||||||
| 1. 실지취득가액 | |||||||||
| 구분 | 사업계획승인일 전 | 사업계획승인일 후 | 합계 | ||||||
| 양도가액 | 1,200,800,000 | 1,695,000,000 | |||||||
| 취득가액 | 384,866,960 | 1,200,800,000 | |||||||
| 필요경비 | 333,040 | 9,500,000 | |||||||
| 양도차익 | 전체 양도차익 | 815,600,000 | 484,700,000 | 1,300,300,000 | |||||
| 비과세 양도차익 | 577,415,929 | 343,150,442 | 920,566,372 | ||||||
| 과세 양도차익 | 238,184,071 | 141,549,558 | 379,733,628 | ||||||
| 장기보유특별공제 | 95,273,628 | 56,619,823 | 151,893,451 | ||||||
| 양도소득금액 | 142,910,442 | 84,929,735 | 227,840,177 | ||||||
| 기본공제 | 2,500,000 | 2,500,000 | |||||||
| 과세표준 | 225,340,177 | 225,340,177 | |||||||
| 세율 | 38% | ||||||||
| 누진세액공제 | 19,940,000 | ||||||||
| 양도소득세 | 65,689,260 | 65,689,260 | |||||||
| 지방소득세 | 6,568,920 | 6,568,920 | |||||||
| 합계 | 72,258,180 | 72,258,180 | |||||||
| * 분납 신청하는 경우 양도소득세 중 32,844,630원은 6/30까지, 39,413,550원(지방소득세 포함)은 8/31까지 납부 가능 | |||||||||
| 2. 환산취득가액 | |||||||||
| 구분 | 사업계획승인일 전 | 사업계획승인일 후 | 합계 | ||||||
| 양도가액 | 1,200,800,000 | 1,695,000,000 | |||||||
| 취득가액 | 618,279,793 | 1,200,800,000 | |||||||
| 필요경비 | 10,560,000 | ||||||||
| 양도차익 | 전체 양도차익 | 571,960,207 | 494,200,000 | 1,066,160,207 | |||||
| 비과세 양도차익 | 404,927,580 | 349,876,106 | 754,803,687 | ||||||
| 과세 양도차익 | 167,032,627 | 144,323,894 | 311,356,521 | ||||||
| 장기보유특별공제 | 66,813,051 | 57,729,558 | 124,542,608 | ||||||
| 양도소득금액 | 100,219,576 | 86,594,336 | 186,813,912 | ||||||
| 기본공제 | 2,500,000 | 2,500,000 | |||||||
| 과세표준 | 184,313,912 | 184,313,912 | |||||||
| 세율 | 38% | ||||||||
| 누진세액공제 | 19,940,000 | ||||||||
| 양도소득세 | 50,099,280 | 50,099,280 | |||||||
| 지방소득세 | 5,009,920 | 5,009,920 | |||||||
| 합계 | 55,109,200 | 55,109,200 | |||||||
| * 분납 신청하는 경우 양도소득세 중 25,049,640원은 6/30까지, 30,059,560원(지방소득세 포함)은 8/31까지 납부 가능 | |||||||||
| Ⅲ. 쟁점사항 | |||||||||
| 1. 입주권 양도시의 세액 계산 | |||||||||
| (1) 해당 양도 건은 계약서상 ‘아파트’로 표시되어 있으나, 관리처분계획 인가일 이후 양도된 경우이므로 실질적으로는 '입주권' 양도에 해당합니다. | |||||||||
| (2) 입주권 양도의 경우, 관리처분계획 인가일을 기준으로 양도차익을 구분하여 계산해야 합니다. | |||||||||
| (3) 다만, 본 건은 추가분담금을 양수인이 부담하기로 계약하였고, 인가일과 양도일 사이의 간격이 짧아, 장기보유특별공제 적용 시 관리처분 인가일 | |||||||||
| 전·후 구분과 관계없이 동일한 세액이 산출됩니다. | |||||||||
| 2. 환산취득가액 적용에 대한 검토 | |||||||||
| (1) 의뢰인께서 환산취득가액 적용과 실질취득가액 적용 시의 세액 차이에 대한 비교를 요청하셨습니다. | |||||||||
| (2) 검토 결과, 기준시가를 적용한 환산취득가액이 실질취득가액보다 높아 양도차익이 줄어들며, 이에 따라 산출세액도 적게 계산됩니다. | |||||||||
| (3) 다만, 환산취득가액은 부동산 거래가액이 명확하지 않은 경우에 한해 예외적으로 인정되는 방식으로, 2005년 부동산 실명제 이후의 거래는 | |||||||||
| 거래 상대방 등 제3자의 자료로 실질 취득가액 확인이 용이하므로, 과세당국이 사후에 환산가액 적용을 부인하고 추징할 위험이 큽니다. | |||||||||
| (4) 따라서 본 사안에서는 환산취득가액 적용은 권장드리지 않습니다. | |||||||||
| 3. 양도가액 산정 시 이주비 및 추가분담금의 처리 | |||||||||
| (1) 총 양도가액 1,695,000,000원 중 720,000,000원은 양수인이 이주비대출을 승계하는 방식으로 상계하여 잔금 지급을 완료하였습니다. | |||||||||
| (2) 약 3억 원의 추가분담금은 양도일 이후 납입기일이 도래하고, 이를 양수인이 부담하기로 하여 양도가액에서 제외하였습니다. | |||||||||
| (참고) 국세청 유권해석(서면인터넷방문상담4팀-1906, 2005.10.19.) | |||||||||
| 재건축아파트의 입주권 양도시 양도가액에는 양도일 이후 납입기일이 도래하여 양수자가 부담하는 추가 분담금액은 포함하지 아니하고 | |||||||||
| 양도자가 받은 이주비 및 대출금은 양도가액에서 차감하지 아니함 | |||||||||
| 4. 상생임대인 제도에 따른 장기보유특별공제(표2) 적용 검토 | |||||||||
| (1) 장기보유특별공제 표2를 적용받기 위해서는 1세대 1주택자로서 보유기간 3년 이상이면서 거주기간 2년 이상의 요건을 모두 충족해야 합니다. | |||||||||
| (2) 그러나 의뢰인의 경우 거주기간이 1년에 불과하여, 일반적인 조건으로는 표2 적용이 불가합니다. | |||||||||
| (3) 다만, 상생임대인 요건을 충족할 경우 거주기간 요건이 면제되어 표2 적용이 가능하므로 다음과 같이 요건 충족 여부를 검토하였습니다. | |||||||||
| ① 1년 6개월 이상의 직전계약 : 충족 | |||||||||
| ② 12.12.20 이후에 계약한 2년 이상의 상생임대차 계약 : 충족 | |||||||||
| ③ 임대보증금 상승률 5% 이하 : 충족 | |||||||||
| (4) 위와 같이 모든 요건을 충족하므로, 상생임대인 제도를 통해 표2의 장기보유특별공제(최대 40%, 보유 10년 기준)를 적용할 수 있습니다. | |||||||||
| *** 위 내용은 현재(2025.05.29) 시행중인 법령 등에 근거하여 작성 되었습니다. *** | |||||||||
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