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| 아파트 양도소득세 의견서 | ||||
| Ⅰ. 기초정보 | ||||
| 1. 사실관계 | ||||
| 주택 소재지 | 서울특별시 00구 00동 000 100동 000호 | 비고 | ||
| 종전주택 취득일 | 07-16 | |||
| 종전주택 사업계획승인일 | 03-11 | 관리처분인가일 X | ||
| 재건축 후 입주일 | 03-29 | 사용승인일(2007.05.25) | ||
| 양도일 | 11-20 | |||
| 보유기간 | 23년 | |||
| 거주기간 | 17년 | |||
| 종전주택 취득가액 | 330,000,000 | |||
| 종전주택 필요경비 | 8,400,000 | 취득세 등 | ||
| 양도가액 | 2,690,000,000 | |||
| 용도 | 공동주택 | |||
| 건물면적 | 105.5㎡ | 부수토지 면적 증가 X | ||
| 2. 사실관계 정리 | ||||
| - 000님과 000님은 거주주택(0000) 외 장기일반임대주택을 각각 1채씩 보유하고 있음. | ||||
| - 주민등록초본 상 사실관계를 바탕으로 재건축 전 거주사실 없고, 2001년 03월 29일부터 거주한 사실 확인 | ||||
| - 000님의 장기일반임대주택은 양도 당시 5년이상 임대기간 미충족하였지만 소득세법시행령 제155조의 22항에 따라 거주주택을 먼저 양도하고 추후 임대기간요건을 | ||||
| 충족한다면 비과세가 가능함. (사후관리 필수) | ||||
| 3. 그 외 주택 보유 현황 | ||||
| 내용 | 00000동 1001호 | 00000동 1100호 | 비고 | |
| 보유자 | 000 | 000 | ||
| 임대개시일 | 02-15 | 07-13 | 실제 임대개시일 | |
| 소재지 | 00구 000로 300 | 00구 000로 300 | ||
| 기준시가 | 6억 이하 | 후첨 | ||
| 임대기간 | 5년 이상 | 4년 이상 | 후첨 | |
| 임대료 증가율 | 5% 이내 | 후첨 | ||
| 사용 현황 | 임대중 | 후첨 | ||
| 3. 적용 가능한 세제혜택 | ||||
| 구분 | 내용 | 적용여부 | 관련 법령 | |
| 비과세관련 | 거주주택 비과세 특례 | 000 O / 000 O | 『소득세법 시행령』제155조제20항 | |
| 소득공제 관련 | 장기보유특별공제율 표2 | O | 『소득세법』제95조제2항 | |
| 4. 결론 | ||||
| - 000님, 000님은 거주주택 비과세를 적용하여 비과세하지만, 고가주택으로 12억 초과분은 과세됨. | ||||
| - 000님, 000님은 10년이상 보유, 거주 요건을 충족하여 장기보유특별공제율 표2 적용으로 최대 80%까지 공제 가능함. | ||||
| Ⅱ. 양도소득세 계산안 | ||||
| 1. 기본사항 | ||||
| 구분 | 00동000 아파트 | |||
| 종전주택 취득가액 | 330,000,000 | |||
| 종전주택 필요경비 | 8,400,000 | |||
| 종전주택 취득일 | 07-16 | |||
| 사업계획승인일 | 03-11 | |||
| 종전주택 평가액(권리가액) | 613,193,824 | |||
| 분담금(납부) | 150,175,540 | |||
| 옵션비용 및 취득세 | 8,383,000 | |||
| 기타필요경비 | 17,754,000 | |||
| 양도일자 | 11-20 | |||
| 양도가액 | 2,690,000,000 | |||
| 2. 000님,000님의 양도소득세 산출 | ||||
| 구분 | 사업계획승인일 전 | 사업계획승인일 후 | ||
| 종전주택분 | 종전주택분 | 청산금 납부분 | 합계 | |
| 양도가액 | 306,596,912 | 1,345,000,000 | ||
| 취득가액 | 165,000,000 | 381,684,682 | ||
| 기타필요경비 | 4,200,000 | 13,068,500 | ||
| 양도차익 | 137,396,912 | 763,307,394 | 186,939,424 | 1,087,643,730 |
| 과세 양도차익 | 76,104,609 | 422,798,519 | 103,546,372 | 602,449,501 |
| 보유기간 | 23년 | 21년 | ||
| 거주기간 | 17년 | 17년 | ||
| 장기보유특별공제 | 60,883,687 | 338,238,816 | 82,837,098 | 481,959,601 |
| 양도소득금액 | 15,220,922 | 84,559,704 | 20,709,274 | 120,489,900 |
| 기본공제 | 2,500,000 | 2,500,000 | ||
| 과세표준 | 117,989,900 | 117,989,900 | ||
| 세율 | 35% | 35% | ||
| 누진공제 | 15,440,000 | 15,440,000 | ||
| 산출세액 | 25,856,465 | 25,856,465 | ||
| 지방소득세액 | 2,585,647 | 2,585,647 | ||
| 1인 합계 | 28,442,112 | |||
| 2인 합계 | 56,884,223 | |||
| 4. 결론 | ||||
| - 000님, 000님 각각 부담세액은 지방세 포함 28,442,100원으로 총 납부하실 세액은 56,884,200원 | ||||
| - 국세는 납부기한 (2025-01-31) 경과 후 2개월 이내에 50%까지 분할 납부가능하여 각각 12,928,230원씩 분납 가능 | ||||
| - 지방세 양도소득분은 분할 납부 안되어, 5,171,280원 전액 납부 | ||||
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