청구인이 주장하는 프리미엄 지급사실이 객관적인 증빙으로 입증되지 아니하는 점 등을 종합할 때, 이를 취득가액에 포함하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려움
【문서번호】조심2013중1151, 2013.07.30
【주문】
심판청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분개요
가. 청구인은 OOO(건물전유면적 84.98㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2010.12.22. 양도하고, 2011.2.17. 해당 양도소득세를 비과세하는 것으로 예정신고한 뒤, 2011.11.14. 쟁점아파트 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원(매입가액과 부대비용 OOO원, 프리미엄 OOO원)으로 하여 수정신고하였다.
나. 처분청은 위 프리미엄 OOO원(이하 “쟁점프리미엄”이라 한다)에 관한 매매계약서가 허위인 것으로 보아 취득가액에서 동 금액을 차감하여 2012.12.17. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.28. 이의신청을 거쳐 2013.2.27. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
(1) 청구인은 2005년에 OOO를 임대분양받았으나, 당시 주식회사 OOO의 한○○ 차장과 협의하여 건강상 이유로 타인에게 2007년에 매매하였고, 2006년도에 쟁점아파트를 은○○로부터 분양전환전 쟁점프리미엄을 지급하고 취득하였다.
(2) 청구인은 쟁점프리미엄을 지급하는 대신 아들인 이○○ 소유의 OOO(이하 “주공아파트 703호”라 한다)를 전세주기로 하고 전세보증금과 프리미엄을 상계하였다(은○○는 현재 아들명의로 된 주공아파트 703호에 입주하여 주거하고 있고, 쟁점아파트 최초 분양자는 청구인이 아님).
(3) 은○○의 아들이 보관하고 있는 전세계약서를 첨부하여 제출하니 쟁점프리미엄을 쟁점아파트 취득가액에 반영하여야 한다.
나. 처분청 의견
주식회사 OOO으로부터 분양전환 임대아파트는 임대기간 중 전세권이 변경되기 위해서는 해당 주소지로 전입이 되어야만 명의변경이 가능한 것으로 확인되고, 쟁점아파트의 최초 분양자 김○○의 주민등록등본을 보면 2002.8.28. 전입한 이력이 있으며, 청구인도 최초 분양받은 OOO아파트 302동 101호에 2002.7.2. 전입한 이력이 있는 것으로 종합하여 볼 때,
첫째, 전소유자라고 주장하는 은○○의 주민등록등본상 쟁점아파트에 전입한 이력이 없는 것으로 보아 분양전환전(임대기간중) 쟁점아파트의 전세권을 은○○는 보유한 사실이 없는 것으로 판단되고, 중간 매수자라는 다른 객관적 증빙서류의 제출이 없는 등 신고당시 및 이의신청시 제출한 매매계약서는 허위인 것으로 확인된다.
둘째, 2006년 지급하기로 한 프리미엄(또는 전세보증금)에 대한 전세계약아파트의 임대계약서상 임대기간이 2009.7.17.부터 2012.2.16.까지로 명시되어 있고, 은○○의 주민등록등본상 전세계약아파트로 전입한 시기가 2010.3.4.로 확인된다.
셋째, 2009.8.27. 이○○(청구인의 아들)와 은○○가 체결한 월세계약서를 보면 특약사항에 보증금 OOO원을 청구인의 통장OOO로 입금하기로 한 내용이 있어 보증금과 프리미엄 OOO원을 상계하기로 하였다는 청구주장은 객관적 설명이 부족하고, 청구인이 주장하는 내용을 은○○에게 확인하고자 하였으나 현재 병중(뇌졸증)으로 정확한 내용을 확인하기가 불가(전화통화 한바 말이 어눌하며 본인은 장애인으로 청구인의 보살핌을 받고 있다고 함)하였으며, 청구인이 제출한 서류로 사실내용을 확인하고자 하나 청구에 대한 명확한 증빙서류 및 사실관계에 대한 객관적 설명이 부족하여 청구주장을 받아들이기 어렵다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구인이 프리미엄(취득부대비용 포함)으로 OOO원을 지급하고 쟁점아파트를 취득하였는지 여부
나. 관련법령
(1) 소득세법(2010.1.1. 법률 제9924호로 개정된 것)
제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 각호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(2) 소득세법 시행령(2009.12.31. 대통령령 제21934호로 개정된 것)
제89조 [자산의 취득가액 등] ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
제163조 [양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 신고한 양도소득세 내역과 이에 대한 처분청 경정내역은 다음과 같다.
(2) 쟁점아파트 등기부등본에는 2007.11.26. 청구인이 매매(거래가액 OOO원)를 등기원인으로 하여 소유권을 이전받았다가 2010.12.22. 이○○에게 매매(거래가액 OOO원)로 소유권을 이전한 것으로 나타난다.
(3) 매도인인 은○○와 매수인 청구인 간에 2013.10.13. 작성된 계약서에는 매매대금이 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원)으로 기재되어 있고, 특약사항에 상기 대금은 쟁점아파트에 대한 프리미엄이라고 기재되어 있다.
(4) 매도인 OOO주식회사 대표이사 노OOO과 매수인인 청구인 간에 2007.11.13. 계약체결한 쟁점아파트 공급계약서에는 공급가액이 OOO원으로 나타나고 있다.
(5) 처분청이 OOO에 문의하여 보내온 공문OOO에 의하면, 쟁점아파트(계약자 청구인)와 관련한 서류는 문서보존기한 5년 경과로 폐기처리되어 회신이 불가하나, 현 계약자인 청구인이 최초 당첨자가 아니라는 사실은 현재 당사 전산으로 확인되는 임대분양권 전매내역(OOO 3차 302동 101호 내역으로 당시 최초계약자는 청구인이고, 제3자에게 분양권을 매매한 사실이 확인됨. OOO 3차와 5차는 동시 청약신청 아파트로 1인 1건만 청약신청 가능함) 및 시화 5차 당첨자 명단내역 일부로 확인이 되고 있다(5차 504동 203호 청구인은 최초계약자가 아닌 5년 임대기간 중 기존계약자의 개인사유로 임대계약 해지된 세대를 대체계약 체결한 것으로 확인됨)는 내용이 나타난다.
(6) 청구인, 청구인의 아들 및 은○○의 주민등록내역은 다음과 같다.
(7) 청구인은 쟁점아파트를 취득하는데 쟁점프리미엄을 지급하였다고 주장하면서 다음과 같은 증빙을 제시하고 있다.
(가) 은○○가 2013.3.8. 작성한 각서에서 2006년경에 청구인으로부터 쟁점아파트 대금으로 OOO원을 받아야 하나, 그 대가로 아들 명의로 된 주공아파트 703호에 사는 조건으로 구두계약하였음을 증명하고 있다.
(나) 임대인인 이○○와 임차인인 은○○ 간에 2009.8.27. 계약체결한 월세계약서에는 은○○가 주공아파트 703호를 보증금 OOO원(계약금 OOO원은 계약시, 잔금 OOO원은 2009.9.17. 지불, 임대차기간 : 2009.9.17.∼2010.2.16.), 차임 OOO원에 임차하기로 계약한 내용이 나타나고, 임대인인 이○○와 임차인인 은○○ 간에 2010.1.13. 계약체결한 전세계약서에는 은○○가 주공아파트 703호를 보증금 OOO원(계약금 OOO원은 계약시, 잔금 OOO원은 2010.2.17. 지불, 임대차기간 : 2010.2.17.∼2012.2.16.)에 임차하기로 계약한 내용이 나타난다.
(8) 위의 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트 취득시 쟁점프리미엄을 은○○에게 지급하여 동 금액을 쟁점아파트 취득가액에 반영하여야 한다고 주장하면서 은○○의 각서를 제출하고 있으나, 전소유자라고 주장하는 은○○의 주민등록등본상 쟁점아파트에 전입한 이력이 없는 것으로 보아 은○○가 분양전환전(임대기간중) 쟁점아파트의 전세권을 보유한 사실이 없는 것으로 조사된 점, 청구인이 제시한 주공아파트 703호에 대한 월세 및 전세계약서에 임대차기간이 2009.7.17.부터 2012.2.16.까지로 나타나고, 은○○의 주민등록등본상 주공아파트 703호로 전입한 시기가 2010.3.4.로 나타나는 점 등에 비추어 볼 때 위 제출된 증빙만으로는 주공아파트 703호의 임대보증금과 쟁점프리미엄을 상계하였다는 청구주장이 입증되었다고 보기 어려우므로, 쟁점아파트를 취득하는데 쟁점프리미엄을 지급하였다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
