박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 회계

안녕하세요^^ 오늘은 신축주택양도세감면 대상에 대해 알아보도록

하겠습니다. 올해 연말까지 6억원 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하의

주택을 구입하면 5년간 양도소득세를 면제하는 내용의 조세특레법

개정안이 의결되었으며 법 시행인은 오는 5월 10일부터입니다.

4월 1일부터 취득한 신축주택, 미분양주택, 1가구 1주택자가 소유한

기존 주택을 샀다가 10일부터 되팔면 양도세를 내지않도 됩니다.

양도세란?

부동산 또는 부동산에 관한 권리와 같은 자산의 양도에 따라 발생하는

소득에 대하여 과세하는 세금으로 과세되는 범위로는 부동산의 양도소득,

부동산에 관한 권리의 양도소득, 주식 또는 출자지분의 양도소득,

기타자산의 양도소득 등이 있습니다.

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에

주소지 관할 세무서에 예정신고.납부를 하여야하며 확정신고는 당해연도에

부동산 등을 여러건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일

사이에 주소지 관할 세무서에 확정신고를 하여야합니다.

양도세 법정 신고기한은?

신축주택양도세감면대상 확인은 어떻게?

신축.미분양 주택은 사업자가 지방자치단체에 주택현황을 6월 30일까지

제출해야하는데 사업자는 매매계약 체결 즉시 매매계약서에 신축주택임을

확인하는 날인을 받아 계약자에게 교부하고 확인대장을 작성해 보관해야

합니다. 감면대상 주택은 실거래 가격이 6억원 또는 연면적 85㎡이하인

주택과 주거용 오피스텔인데 미분양주택의 경우 4월 1일 현재 분양계약이

체결되지않아 선착순으로 공급하는 주택 및 오피스텔을 말합니다.

주택을 재개발.재건축한 신축주택을 취득하는 경우도 감면되나?

- 조합원이 관리처분계획에 따라 취득하는 경우에는 감면대상에 해당되지

않습니다. 재개발.재건축된 주택을 제3자가 취득하는 경우 양도자의

1세대 1주택 여부를 확인하여 감면대상 여부를 판단하고 재건축.재개발

단지의 일반분양분은 신축.미분양 주택에 해당됩니다.

자기소유 토지위에 개인 주택을 신축한 경우 감면대상이 되나?

- 주택을 신축하여 취득한 본인은 감면대상이 되지않으나 이를 제 3자가

매입한 경우에는 신축주택에 해당됩니다.

1세대가 지분을 보유하는 경우 1세대 1주택 판정방법은?

- 부부가 동일 주택의 지분을 1/2씩 공유하는 경우 1세대 1주택에 해당되나

각기 다른 주택의 지분을 일부씩 보유하는 경우 1세대 다주택자에 해당됩니다.

오피스텔은 어떠한 경우 감면받을수 있나?

- 신축.미분양 오피스텔은 취득자가 취득일 후 60일 이내에 오피스텔 주소지에

본인 또는 임차인의 주민등록을 이전하거나 임대주택법에 따라 임대용 주택으로

등록하여야 감면받을 수 있습니다.

기존 오피스텔의 경우에는 주민등록이 되어있는 오피스텔 1채만 보유하고 있는

세대(일시적 2주택 세대 포함)의 오피스텔을 취득하여 신축.미분양 오피스텔과

동일하게 주민등록이전 또는 임대용 주택으로 등록하여야합니다.

안녕하세요^^ 오늘은 양도소득세 비과세 요건에 대해 알아보도록 하겠습니다.

양도소득세는 건물이나 토지 등 고정자산에 대한 영업권이나 특정 시설물에

대한 이용권, 회원권 등 재산의 소유권을 다른 사람에게 넘길때 생기는 양도

차익에 대해 부과되는 세금입니다. 양도소득세는 양도일이 속하는 달의

말일부터 2개월 이내에 예정신고 및 납부를 하여야하며 우편제출시 신고일자는

우편법에 의한 통신 일부인이 찍힌 날이며 양도소득세 확정신고 및 납부기한은

양도한 연도의 다음연도 5월 1일부터 31일까지입니다.

2010년 양도소득세를 예정신고납부할 경우 10%의 예정신고 세액공제가

폐지되고 예정신고를 하지않으면 무신고가산세가 부과됩니다.

다만 2010년에는 경과규정을 두어 2년이상 보유한 부동산을 양도한 경우에

5%의 예정신고세액공제를 적용하고 예정신고를 하지않으면 10~20%의

무신고가산세와 납부불성실가산세가 부과됩니다. 2011년 1월 1일 이후

양도분에 대해서는 예정신고세액공제가 완전 폐지되고 무신고시 20%의

가산세가 부과됩니다. 동일 연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는

예정신고와 함게 다음해 5월에 종합하여 확정신고를 해야합니다.

양도소득세 비과세 요건 <1세대 1주택의 경우>

- 양도일 현재 국내에서 2년이상 보유한 고가주택이 아닌 1세대 1주택의

양도에 대해서는 양도소득세가 비과세됩니다.

*1세대가 국내에 1주택을 보유할 것

*2년이상 보유할 것

*양도가액이 9억원을 초과하지 아니할 것

*주택의 부수토지로서 도시지역내의 경우에는 건물이 정착된 면적의 5배,

도시지역 밖의 경우에는 10배 이내의 토지 포함

양도소득세 비과세 항목

- 양도소득세의 경우 단기 투기 거래를 줄이기위한 목적으로 비과세 항목이 많은데

현행 세법에서는 1가구 1주택 소유자가 주택을 3년이상 보유했을 경우 양도세가

면제되나 서울과 과천 및 수도권 5대 신도시는 제외됩니다. 그리고 파산선고에 의한

처분으로 인하여 발생하는 소득도 비과세 대상이며 농지 소재지에 8년이상 거주하면서

직접 경작한 농지를 양도할 경우 양도소득세가 비과세되고 경작상 필요에 의해 경작하던

농지를 팔고 다른 농지를 샀을때 종전 농지에 대해서도 양도소득세를 물지않습니다.

양도세 절세를 위해서는 양도시기의 검토가 중요한데 양도시기에 따라 양도소득세

세율이 크게 다르며 장기보유특별공제 여부도 달라집니다. 특히 1세대 1주택의

비과세 적용과 8년 자경농지의 양도, 농지의 대토 등의 감면은 양도 부동산의 보유기간이

매우 중요하므로 양도하기 전에 양도의 시기를 검토하여 조정해야 합니다.

1년 미만 보유한 부동산을 양도하는 경우 50%의 무거운 세율을 적용하지만 보유기간이

1년이상 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 6~35%의 누진세율을 적용하므로 양도시기를

조정할 수 있다면 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 또 부동산 중개 수수료, 법무사 등기

수수료, 기타 비용등에 대한 증빙을 갖추면 필요경비로 공제를 받을 수 잇으며 양도하기

전에 반드시 세무전문가와 충분하게 상담을 하고 검토하는 것이 좋습니다.

안녕하세요^^ 오늘은 양도세면제조건과 함께 절세방법에 대해

알아보도록 하겠습니다.양도세는 부동산 등 자산의 양도에 따라

발생한 소득에 과세하는 세금으로 부동산을 양도한 경우

양도세 납세의무자는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에

주소지 관할세무서에 양도세를 예정신고 및 납부하여야합니다.

요즘 4.1 부동산 종합 대책에 대한 관심이 높은데 특히 양도세

면제 혜택 대상이 어떻게 되는지 또 언제부터 혜택을 받을 수 있는지에

대해 궁금하신 분들이 많이계십니다. 양도세 면제의 경우에는 당초

9억원 이하 전용면적 85제곱미터 이하를 동시에 만족해야만 혜택을

받을 수 있었는데 수정안에서는 주택가격은 6억원 이하 또는 전용면적

85제곱미터 이하로 바뀌면서 두조건 중 하나만 충족해도 양도세

면재 혜택을 받을 수 있다고 합니다.

생애최초 주택구입자 양도세면제조건

- 생애최초 주택구입자의 경우 부부합산 연간소득이 6000만원에서

7000만원으로 상향이 되었으며 대상 주택 기준은 6억원 이하,

전용면적 85제곱미터 이하에서 면적제한이 사라져 6억원 이하의

주택일 경우 양도세 면제 혜택을 무조건 받을 수 있습니다.

양도세 절세방법

- 양도세를 절세하기위헤서는 양도차익을 줄이는 것이 무엇보다

중요한데 이를 위해서는 양도가액을 낮추고 취득가액을 올리는 한편

기타 필요 경비를 많이 인정받으면 됩니다.

기타필요경비를 지출할 시에는 영수증을 보관하고 있다면 양도세를

아낄 수 있는데 여기서 기타필요경비란 취득이나 양도시 필수적으로

발생한 비용을 의미하는 것으로 인테리어 비용이나 취득세, 공인중개사,

법무사수수료 등이 이에 해당이 되는점을 참고하시길 바랍니다.

또한 섀시 공사나 거실확장공사 및 발코니 확장공사, 상하수도의 배관공사,

불박이장, 보일러 교체 등의 자본적 지출도 기타필요경비로 볼 수 있으며

세무신고비용이나 계약서 작성비용, 공증비용, 소개비로 필요경비로

인정받을 수 있다는 점을 알아두시는 것이 유리합니다.

자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기위하여

지출한 수선비 등에 해당하는 사항은 비용 지출시 영수증을 반드시

받아두어야하며 이를 양돗세 신고시 증빙자료로 제출하면 양도세를

절약할 수 있다는 점을 참고하시길 바랍니다.

자신이 거래하고자하는 주택이 세제 감면 대상인지 여부를 확실하게 아는 것이

가장 중요하며 주택가격을 확실하게 파악해두어야 하빈다.

이번 양도세 감면의 경우 1가구 1주택자의 주택을 살 경우에만 적용이 된다는

점을 유의하고 일단 계약을 걸어놓고 사태 추이를 지켜보면서 잔금을

치르는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다.