박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 회계

주택임대사업자 세금

임대주택 관련법은 민간임대주택에 관한 특별법입니다

임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하고 있습니다

15.12.29일부터 단기임대주택은 5년에서 4년이상으로 준공공임대주택은 10년에서 8년이상으로 축소하였습니다 명칭도 각각 단기민간임대주택과 장기일반민간임대주택으로 변하였습니다

종전의 임대주택법에 따라 등록한 임대주택은 종전법을 적용합니다 15년12월 28일이전 등록한사업자^^

오피스텔은 건축법상 주택이 아니므로 주택임대사업자로 등록할수 없는 것이 원칙이지만 민간임대주택에 관한 특별법에서는 전용85이하인 주거용 오피스텔에 한해 등록할수 있습니다

주택을 소유한 자가 주택임대사업자로 등록하려면 주소지 관할 지방자치단체에 방문 또는 렌트홈 홈페이지(임대사업다등록 신청 메뉴-공인인증서 필요)에서 신청하여야 합니다

등록시 건물등기부등본 매매계약서 등 임대차계약서 사본이 필요합니다

사업자등록 신청은 시군구청에서 임대사업 등록증을 받고 세무서에 별도 신청해야하지만 렌트홈에서 사업자등록을 신청할수 있도록 되어 있습니다

임대주택으로 이미 등록한 사업자가 추가로 주택 취득하여 등록하고자 하는 때에는 따로 임대사업자등록증을 발급하는 것이 아니라 기존 임대사업자등록증에 임대물건만 추가하고 사업자등록증은 정정할 필요가 없습니다.

취득시 취득세 감면 받을수 있고 재산세 감면 받을수 있습니다 인별 종부세 산정시 합산배제를 적용해주기도 합니다 종합소득세 신고 납부시에도 감면혜택이 있습니다

양도세도 17.8.3일 이후 조정대상지역 취득하는 주택이 비과세를 적용받으려면 2년 이상 거주요건 충족해야 하는데 임대사업자 등록한 주택은 거주요건 배제해줍니다

또한 양도소득세를 100% 감면해줍니다

주택을 취득하면 취득일부터 60일이내에 주택소재지 지자체에 취득세 신고 납부합니다

공동지분이라도 전체주택에 대한 가액을 기준으로 취득세율 적용합니다

취득세

매매 주택 6억이하 85 이하 초과 1.1/1.3

6~9억 2.2/2.4%

9억초과 3.3/3.5

매매 농지/ 농지외 나대지 임야 상가 3.4%/4.6%

무상 증여 일반/국민주택규모 4.0/3.8

상속 농지/농지외/국민주택규모 2.56%/3.16%/2.96%

주택임대사업자가 전용 60이하 공동주택 오피스텔 최초분양받아 취득 의무임대기간 준수 임대료 증액제한 준수 취득일보투 60일내 임대주택 등록하면 취득세 100% 감면(매매 상속 증여로 취득한 경우는 감면이 적용되지 않는다

재산세는 6월1일 과세기준일이고 7월 9월 고지하되 20만원이하일 경우 7월 일괄고지합니다

재산세는 전용면적에 따라 100%,75%,50% 감면됩니다

주택임대사업자가 의무 임대기간 내에 주택을 임대 외의 용도로 사용하거나 매각 증여하는 경우 감면받은 취득세가 추징됩니다

또 장기임대주택으로 등록한 주택임대사업자가 의무임대기간 내에 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 그 감면사유 소멸일로부터 5년 이내에 감면받은 재산세가 추징됩니다.

주택분 재산세는 종합부동산세와 다르게 인별이 아니라 물건별로 과세됩니다

종합부동센세 는 매년 6월1일 주택을 소유한 자에게 인별로 합산한 공시가격을 기준으로 6억원 1세대1주택자의 경우 9억원을 초과하는 금액에 대해 부과합니다

과세기주일인 6월1일 현재 지자체 임대사업자등록과 세무서 사업자등록을 한 상태에서 합산배제 신청기간인 9월 16일에서 30일 사이에 세무서에 신청해야합니다 최초1번만 하면 됩니다.

처분단계에서 혜택

양도소득세

1세대1주택 비과세 거주요건 배제

거주주택 비과세 특례

다주택자 양도세 중과배제

장기보유특별공제율 추가 특례

양도세 100% 감면

조정대상지역 내의 주택분양권을 양도할 경우는 보유기간에 관계없이 50% 중과세율을 적용합니다 오피스텔 분양권이나 조합원 입주권은 제외합니다

조정대상지역 내 신규 취득 주택에 대한 거주요건 적용여부는 취득일 현재를 기준으로 판정합니다

17.8.3일 이후에 조정대상지역 내 주택을 취득했다 할지라도 비과세 적용 함에 있어서 거주요건을 배제할수 있다 주택임대사업자가 그 해답입니다

주택임대사업자 등록의 세제혜택들은 대부분 면적 기준시가 요건 등이 있지만 거주요건 배제는 조건이 없습니다

일시적 2주택자의 중복보유기간이 3년인데 18년9월14일 이후 조정다상지역 내의 일시적 2주택자는 2년입니다

이는 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역인 경우에만 해당합니다

법인세 신고시 유의할 점 4편

외화환산이익 기본적으로 인정하지 않지만 예외적으로 하고자하면 신청서 제출해야함 5년간 ---개인은 무조건 인정 않함 법인만 예외적

전기손익수정이익 - 법인세 수정신고 납부한 부분은 익금불산입 (-유보, 기타사외유출)

전기손익수정손실 법인세 수정신고 한 부분은 손금불산입(유보 또는 기타) 중요한 오류의 경우에는 전기 재무제표를 변경하고 기초이월이익잉여금을 정정하여야 하나 일반적은 오류수정사항의 경우 당기 손익중 영업외 손익에 반영하고 법인세 수정신고 및 경정청구하여야 합니다

이익처분에 의한 상여금, 배당금은 지급시기 의제 3개월이 적용되므로 원천징수 시기에 주의하여야 합니다 -신고안한 가산세는 없고 납부에 대한 가산세만 있음 3%+날짜

이익처분 상여금중 종업원에 대한 성과배분 상여금은 손금산이 대상이므로 주주총회일 근로소득으로 손금산입합니다 (18년 이후 개시사업연도부터 손금산입 규정 폐지)

이연법인세는 세법상 없다고 보고 외부감사대상업체만 반영함

-삼일인포마인