박정규 세무사 & 박연주 회계사와 함께하는 세금과 회계

Q>

안녕하세요. 민간임대주택 명의변경(프리미엄) 에 대한 과세 에 대해 질문이있어 글올립니다. 부동산에서는 기타소득으로 과세해야한다는데, 
검색해보니 양도소득과 기타소득으로 나뉘는것같더라구요.
필요경비가 있는지, 종소세때 프리미엄전액이 합산되는지..등 모르는게많아서 혹시 해당건에대해 경험 있으셨던 세무사님들 고견 부탁드립니다.

A>

정확히 명의변경 프리미엄이라는 것이 해석을 찾아보면 아마도 아래 내용이 아닐까 판단해봅니다^^

1. 질의내용 요약

1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 임대의무기간이 경과하거나 또는 경과하지 아니하고 주택공급회사와 주택공급계약(매매계약)을 체결하지 아니한 상태에서 임차인이 임차인의 권리를 인정하여 제3자에게 권리금을 받고 양도하였을 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도소득세가 과세되는지 또는 다른 소득(1998년 양도)으로 과세되는지 여부

2. 임대주택에 거주한 무주택임차인 등에게 있는 임대주택의 우선매각권(우선매수권)이 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는지 여부.

3. 임차인이 주택공급계약체결 전에 건설임대주택회사에 월세대신 보증금을 납부한 경우에 이러한 보증금도 분양전환금으로 보아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는지 여부

양도, 서일46014-11052 , 2002.08.19

[ 제 목 ]
부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도소득세가 과세되는지 여부

[ 요 지 ]
건설임대주택을 임대의무기간이 경과하거나 경과하지 아니하고 주택공급회사와 주택공급계약을 체결하지도 아니한 상태에서 제3자에게 양도하는 경우에는, 이를 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것임.

[ 회 신 ]
임대주택법에 의한 공공건설임대주택의 임차인이 동법 제15조의 규정에 의한 임대주택 우선매수권을 임대의무기간이 경과하거나 경과하지 아니하고 주택공급회사와 주택공급계약을 체결하지도 아니한 상태에서 제3자에게 양도하면서 그에 대한 대가를 수령하는 경우에는 이를 “부동산을 취득할 수 있는 권리”의 양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것입니다.

000님 양도소득세 산정안 Ⅰ. 개요 2015.05.01 2019.02.07 2020.06.19 ~ 2022.09.26 2023.04.12       미정

00동 주택 취득 00동 주택 취득 조정대상지역 00동 주택 양도 00동 주택 양도 1. 00동 주택 소    재    지 00도 00시 00동 371-3번지 취  득  일  자 2015년 5월 취 득 가 액 169,182,407원  양  도  일  자 2023년 4월 양 도 가 액 205,300,000원 보  유  기  간 7년 면         적 건물 131.32㎡ / 토지 317㎡ 참  고  사  항 토지를 매입하여 신축한 주택으로 어머니께 양도. 2. 00동 주택 소    재    지 00도 00시 00동 664-10번지 취  득  일  자 2019년 2월 취 득 가 액 300,977,210원 (예상) 양  도  일  자 2023년 6월 양 도 가 액 미정 (1세대 1주택 비과세 적용) 보  유  기  간 4년 면         적 건물 142.32㎡ / 토지 207.1㎡ 참  고  사  항 토지를 매입하여 신축한 주택으로 00동 주택을 양도한 뒤 1세대 1주택 비과세 적용받아 양도 예정

Ⅱ. 양도소득세 구분 금액 비고 건물 토지 양도가액 56,298,796 149,001,204 205,300,000 취득시 기준시가 취득가액 51,746,978 156,900,000 건물만 환산취득가액 필요경비 1,701,907 0 취득시 기준시가*3% 건물 토지 합계 양도차익 2,849,910 -7,898,796 　                       56,730,240                      134,281,200                 191,011,440 장기보유특별공제 398,987 0 　 양도소득금액 2,450,923 -7,898,796 통산 -5,447,873 기본공제 0 양도차손으로 미적용 양도시 기준시가 양도소득 과세표준 0 　 세율 6% 　 건물 토지 합계 양도소득세 0 　                       61,720,400                      163,350,100                 225,070,500 지방소득세 0 　 총 부담세액 0 　

토지와 건물 모두 환산취득가를 적용하는 경우 구분 금액 비고  * 환산취득가액을 적용하는 경우에는 가산세 규정이 있으나 비과세에 해당하여 해당하지 않을것으로 판단됨  양도가액 205,300,000 205,300,000   취득일 양도일 취득가액 169,182,407 　 개별주택가격 178,000,000 216,000,000 필요경비 5,340,000 취득시 기준시가*3% 양도차익 30,777,593 　 환산취득가 169,182,407 - 장기보유특별공제 36,933 　 양도소득금액 30,740,659   기본공제 2,500,000   양도소득 과세표준 28,240,659 　 세율 15% 　 양도소득세 2,976,098 　 지방소득세 297,609 　 총 부담세액 3,273,707 　 송혜섭님 양도소득세 산정안 Ⅰ. 개요 2015.05.01 2019.02.07 2020.06.19 ~ 2022.09.26 2023.04.12       미정

동 주택 취득  주택 취득 조정대상지역 00동 주택 양도 00동 주택 양도 1. 동 주택 소    재    지 00도 00시 00동 371-3번지 취  득  일  자 2015년 5월 취 득 가 액 169,182,407원  양  도  일  자 2023년 4월 양 도 가 액 205,300,000원 보  유  기  간 7년 면         적 건물 131.32㎡ / 토지 317㎡ 참  고  사  항 토지를 매입하여 신축한 주택으로 어머니께 양도. 2. 00동 주택 소    재    지 00도 00시 00동 664-10번지 취  득  일  자 2019년 2월 취 득 가 액 300,977,210원 (예상) 양  도  일  자 2023년 6월 양 도 가 액 미정 (1세대 1주택 비과세 적용) 보  유  기  간 4년 면         적 건물 142.32㎡ / 토지 207.1㎡ 참  고  사  항 토지를 매입하여 신축한 주택으로 00동 주택을 양도한 뒤 1세대 1주택 비과세 적용받아 양도 예정 Ⅱ. 양도소득세 구분 금액 비고 건물 토지 양도가액 56,298,796 149,001,204 205,300,000 취득시 기준시가 취득가액 51,746,978 156,900,000 건물만 환산취득가액 필요경비 1,701,907 0 취득시 기준시가*3% 건물 토지 합계 양도차익 2,849,910 -7,898,796 　                       56,730,240                      134,281,200                 191,011,440 장기보유특별공제 398,987 0 　 양도소득금액 2,450,923 -7,898,796 통산 -5,447,873 기본공제 0 양도차손으로 미적용 양도시 기준시가 양도소득 과세표준 0 　 세율 6% 　 건물 토지 합계 양도소득세 0 　                       61,720,400                      163,350,100                 225,070,500 지방소득세 0 　 총 부담세액 0 　

토지와 건물 모두 환산취득가를 적용하는 경우 구분 금액 비고  * 환산취득가액을 적용하는 경우에는 가산세 규정이 있으나 비과세에 해당하여 해당하지 않을것으로 판단됨  양도가액 205,300,000 205,300,000   취득일 양도일 취득가액 169,182,407 　 개별주택가격 178,000,000 216,000,000 필요경비 5,340,000 취득시 기준시가*3% 양도차익 30,777,593 　 환산취득가 169,182,407 - 장기보유특별공제 36,933 　 양도소득금액 30,740,659   기본공제 2,500,000   양도소득 과세표준 28,240,659 　 세율 15% 　 양도소득세 2,976,098 　 지방소득세 297,609 　 총 부담세액 3,273,707 　 송혜섭님 양도소득세 산정안 Ⅰ. 개요 2015.05.01 2019.02.07 2020.06.19 ~ 2022.09.26 2023.04.12       미정

00동 주택 취득 00동 주택 취득 조정대상지역 00동 주택 양도 00동 주택 양도 1. 00동 주택 소    재    지 00도 00시 00동 371-3번지 취  득  일  자 2015년 5월 취 득 가 액 169,182,407원  양  도  일  자 2023년 4월 양 도 가 액 205,300,000원 보  유  기  간 7년 면         적 건물 131.32㎡ / 토지 317㎡ 참  고  사  항 토지를 매입하여 신축한 주택으로 어머니께 양도. 2. 00동 주택 소    재    지 00도 00시 00동 664-10번지 취  득  일  자 2019년 2월 취 득 가 액 300,977,210원 (예상) 양  도  일  자 2023년 6월 양 도 가 액 미정 (1세대 1주택 비과세 적용) 보  유  기  간 4년 면         적 건물 142.32㎡ / 토지 207.1㎡ 참  고  사  항 토지를 매입하여 신축한 주택으로 00동 주택을 양도한 뒤 1세대 1주택 비과세 적용받아 양도 예정 Ⅱ. 양도소득세 구분 금액 비고 건물 토지 양도가액 56,298,796 149,001,204 205,300,000 취득시 기준시가 취득가액 51,746,978 156,900,000 건물만 환산취득가액 필요경비 1,701,907 0 취득시 기준시가*3% 건물 토지 합계 양도차익 2,849,910 -7,898,796 　                       56,730,240                      134,281,200                 191,011,440 장기보유특별공제 398,987 0 　 양도소득금액 2,450,923 -7,898,796 통산 -5,447,873 기본공제 0 양도차손으로 미적용 양도시 기준시가 양도소득 과세표준 0 　 세율 6% 　 건물 토지 합계 양도소득세 0 　                       61,720,400                      163,350,100                 225,070,500 지방소득세 0 　 총 부담세액 0 　

토지와 건물 모두 환산취득가를 적용하는 경우 구분 금액 비고  * 환산취득가액을 적용하는 경우에는 가산세 규정이 있으나 비과세에 해당하여 해당하지 않을것으로 판단됨  양도가액 205,300,000 205,300,000   취득일 양도일 취득가액 169,182,407 　 개별주택가격 178,000,000 216,000,000 필요경비 5,340,000 취득시 기준시가*3% 양도차익 30,777,593 　 환산취득가 169,182,407 - 장기보유특별공제 36,933 　 양도소득금액 30,740,659   기본공제 2,500,000   양도소득 과세표준 28,240,659 　 세율 15% 　 양도소득세 2,976,098 　 지방소득세 297,609 　 총 부담세액 3,273,707 　

Ⅲ. 양도소득세 산정 (1). 00동 상가주택   구 분 유상취득 상속취득 경매취득 주택 상가 주택 상가 주택 상가 　 　 　 　 양도가액 337,625,897 562,374,103 112,541,966 187,458,034 225,083,932 374,916,068 　 　 　 　 취득가액 79,717,796 124,034,870 68,504,888 112,706,968 157,635,426 262,089,274 　 유상 상속 경매 필요경비 2,806,046 4,673,954 935,349 1,557,985 1,870,698 3,115,969 취득가액     187,572,667     175,818,523     408,938,034 양도차익 255,102,055 433,665,279 43,101,729 73,193,082 65,577,808 109,710,825 자본적지출      16,180,000        5,393,333      10,786,667 장기보유특별공제 76,530,616 130,099,584 12,068,484 20,494,063 - - 계     203,752,667     181,211,856     419,724,701 양도소득금액 178,571,438 303,565,695 31,033,245 52,699,019 65,577,808 109,710,825 　 　 　 　 565,869,397 65,577,808 109,710,825 　 유상 상속 경매 양도소득기본공제 　 2,500,000 　 필요경비 7,480,000 2,493,333 4,986,667 과세표준 565,869,397 63,077,808 109,710,825 　 　 　 　 　 　 　 　 세율 42% 70% 50%     　 　 　 산출세액                                                                              201,725,146 44,154,465 54,855,412     300,735,024 지방소득세 20,172,515 4,415,447 5,485,541 총부담세액 221,897,661 48,569,912 60,340,954 330,808,526 (2) 진도군 토지 구 분 양도소득세 비고 양도가액 40,094,120 　 취득가액 4,188,228 99% 필요경비 0 　 양도차익 35,905,892 　 장기보유특별공제 10,771,768 34년                      - 16% 양도소득금액 25,134,124 　         14,000,001 25%           1,260,000         50,000,001 34%           5,760,000 양도소득기본공제 0 -         88,000,001 45%         15,440,000 과세표준 25,134,124 　        150,000,001 48%         19,940,000        300,000,001 50%         25,940,000 세율 25% 　        500,000,001 52%         35,940,000 산출세액                                                                                 5,023,530 　     1,000,000,001 55%         65,940,000 지방소득세                                                                                    502,350 　 총부담세액                                                                                 5,525,880 　 (3) 합산 시 최종 세액 구분 고덕동 상가주택 00군 토지 최종 부담세액 양도소득세 300,735,024                                5,023,530 　 지방소득세 30,073,502                                   502,350 　 계 330,808,526                                5,525,880                      336,334,406

1. 유상취득 분 증빙 비율 총 금액 취득가액 반영액 비고 매매계약서  1/3                    550,000,000          183,333,333.33 다운계약서 작성 취득세  1/3                       3,840,000             1,280,000.00 　 등록세  1/3                       6,912,000             2,304,000.00   법무사 비용 및 인지세  1/3                       1,966,000                655,333.33 법무사 영수증 참고 합계 　 　              187,572,667 　 2. 상속취득 분 증빙 비율 총 금액 취득가액 반영액 비고 상속세 신고서  1/3                    354,095,480              118,031,827   취득세  1/3                       9,658,390                 3,219,463 　 등록세  1/3                       3,162,960                 1,054,320 　 상속등기 변호사비용  1/3                       3,270,806                 1,090,269 법무법인 전문(이체) 상속재산분할소송 변호사비용 100%                      50,490,000                50,490,000 법무법인 열린 상속유류분반환소송 변호사비용 35%                       5,500,000                 1,932,644 법무법인 열린 합계 　 　 　              175,818,523 　 3. 경매 취득 분 증빙 비율 총 금액 취득가액 반영액 비고 추가지분 취득대가 100%                    338,479,014              338,479,014 배당표 총 배당액-한진희 배당액 취득세 100%                      62,382,270                62,382,270   공유물분할청구소송 변호사비용 100%                       6,600,000                 6,600,000 법무법인 링컨로펌 경매신청 변호사비용 100%                          317,000                    317,000 법무법인 선화 경매신청등기  100%                       1,159,750                 1,159,750   합계 　 　 　              408,938,034 　 4. 자본적 지출 증빙 비율 총 금액 취득가액 반영액 비고 옥상 및 외벽 방수공사  2/3                       7,000,000             4,666,666.67 가사리방수 계약서 (이체기록x) 외벽 방수공사 및 도장  2/3                       8,500,000             5,666,666.67 칠만공사 계약서 (이체기록o) 방수, 샷시, 방화문  2/3                      11,000,000             7,333,333.33 백광설비 거래명세표 (이체기록x) 보일러, 창문, 화장실, 방수, 열선 등  2/3                      16,540,000           11,026,666.67 킹철물 견적서 (이체기록o) 외벽 방수공사 및 도장  2/3                       5,500,000             3,666,666.67 이준로 견적서 (이체기록o) 합계 　                      48,540,000 　 　 4. 필요경비 증빙 비율 금액 비고 공인중개사 현금영수증  2/3                      13,860,000             9,240,000.00 중개수수료 세무법인 현금영수증 100%                       1,100,000             1,100,000.00 신고수수료 합계 　                      14,960,000     　

해외주식 양도 거래시 유의할점

외국환거래법상 거주자가 해외증권사를 통해서 자본거래를하면 외국환거래법상 문제될 수 있는 것으로 알고 있어서 검토 해보시는게 좋을 것 같습니다

 미국 국적인 분으로 미국에서 살다가 들어오셔서 기존 미국 주식을 양도한거라 외국환 거래법은 문제가 안될것 같아요. 

참고로 미국은 wash sale rule이 있어서 손익부터 우리나라랑 달라 검토가 필요하더라구요

Q>

양도소득세 다가구주택 관련 질문입니다. 

소령에 건축법상 다가구주택도 하나의 매매단위로 하면 단독주택으로 비과세 판정합니다. 

여기에서 다가구주택은 건축법상 별표1호 다목에 해당하는데 , 
별표1호 나목인 다중주택도 하나의 매매단위로 하면 단독주택으로 볼가요? 

1안) 건축법상 단독주택 중 하나 이므로 재론할 필요조차 없어서 언급이 없을뿐 하나의 주택으로 보는 단독주택이다. 
2안) 소령에 열거하지 않은 주택이므로 하나의 매매단위로 거래해도 단독주택이 아니다. 

참고로 건축법 시행령 별표1 은 다음과 같습니다. 
1. 단독주택
가.단독주택
나.다중주택
다.다가구주택     

A>

1안이 타당합니다
다만, 불법건축물인경우 실질이 다중주택에 해당하는지 별도판단해보셔야합니다 실질이 다세대에 해당되면 세금폭탄입니다

Q>

백화점 입정 가게 전문 세무사님이시지요?

신세계백화점 입점된 음식점업을 인수하려하는데 상대측에서 부가가치세 과세표준증명원에 기재된 매출액이 백화점 입점수수료 21%금액을 제한금액이라고 답변을 주셔서 의문점이들어 질의드립니다.

1.인수 전 상대 매출을 인수하는 당사자 입장에서 확인할방법이 있을까요?
(부가가치세 과세표준증명원은 이미 수취하였습니다)

2.신세계 백화점 입점업체 매출 신고시 수수료를 제한 금액으로 매출액을 신고하는지

A>

백화점 입점하면 수수료 제외하고 역세금계산서 발행합니다
확인 하려면 백화점에서 입점업체에 열어주는 포털에서 확인가능합니다. 입점업체별로 아이디 비번 있을거에요~

총매출액이 기재되어있었고
각종 관리비 입점수수료 금액이 매입세금계산서로 찍혀있었습니다.

원칙적으로 총액으로 매출 신고해야하지만 외부감사대상이 아닌이상 순액으로 매출 신고할거로 보입니다~

아시다시피 수수료 매장의 경우 매출액의 일부를 임차료로 지불하므로 그렇게 답변했다면 일반적이지 않습니다. 수수료 정산후 입금액을 매출액으로 오인하여 답변한 것이 아닌가 추측됩니다.

...정산후 입금액을 매출액으로 오인하여...-> ...입금액을 부가세과세표준으로 오인하여...

백화점 입점매장은 카드가 백화점으로 끊깁니다.

Q>

광고매체판매업 회사의 경우, 광고매체사로부터 광고지면이나 시간을 선결제(선충전)로 구입한 후 광고주나 광고대행사에 재판매합니다. 이 경우 선결제로 구입하는 광고매체구입비(?)를 어떤 계정과목으로 사용하면 될까요 ?

서비스업이라 판매비로 회계처리 하면 될것 같은데
외주비는 아닌것 같고 ,
마치 상품을 구입하는것과도 비슷하지만 원가로 처리하면 안된다고 생각하는데 고견 부탁드립니다. 
깜사합니다.

A>

기간미귀속분(선결제분)은 말씀하신대로 선급처리하시면 될것같고, 보통 매체 집행까지 같이 하는 대행사들은 광고매출원가로 구분합니다(매체광고원가)

재고자산처리없습니다. 
서비스업은 영업수익 영업비용으로  원가없이 재무제표작성하기도합니다.

물론 매출원가 하기도 합니다

Q>

질의1. 법인 명의 또는 법인의 지점 명의로 미용업 영업이 가능한지 여부

A>

답변 -   법인의 대표이사가 미용사 면허를 받은 경우 또는 지배인 등기를 한 법인 지점의 지배인이 미용사 면허를 받은 경우 「공중위생관리법」 제3조에 따라 법인 명의 또는 법인의 지점 명의로는  미용업의 신고를 할 수 없습니다. 근거는 다음과 같습니다. 1. 「공중위생관리법」 제3조제1항에서 미용업을 하고자 하는 자는 보건복지부령이 정하는 시설 및 설비를  갖추고 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하고 있는바, 같은 법 제8조제1항에서는 미용사의 면허를 받은 자가  아니면 미용업을 개설할 수 없다고 규정하고 있으므로, 보건복지부령이 정하는 시설 및 설비를 갖추고 시장·군수· 구청장에게 신고하면 되는 숙박업 등 다른 공중위생영업과 달리, 미용업은 미용사의 면허를 받은 자만이 미용업을  개설할 수 있고 미용업을 개설하기 위해서는 보건복지부령이 정하는 시설 및 설비를 갖추고 시장·군수·구청장에게  신고를 하여야 합니다.  2. 그런데, 「공중위생관리법」 제6조제1항 및 제2항은 미용사 면허를 받을 수 있는 자 및 면허를 받을 수 없는  자에 대하여 자연인을 전제로 규정하고 있으므로, 법인 또는 법인의 지점은 같은 규정에 따른 미용사 면허를 받을 수 있는 자에 해당하지 않으며, 같은 법 제8조제1항에서 규정하고 있는 “미용사 면허를 받은 자”가 아닌  것이 명백하므로 문리해석상 법인 또는 법인의 지점은 미용업을 개설할 수 없고 법인 또는 법인의 지점 명의로  미용업의 개설을 위한 신고도 할 수 없다고 할 것이고, 이와 같은 명문 규정에도 불구하고 법인의 대표
이사 또는  지점의 지배인이 미용사 면허를 받은 자일 경우에는 해당 법인 또는 지점이 미용업을 개설하고 신고할 수 있다고  확장하여 해석할 근거는 없다고 할 것입니다 (헌재결정례 2000헌바84 2002. 9. 19. 참조).

Q>

안녕하세요~ 금은방 귀금속 쥬얼리 세무 상담 요청드립니다 세무사님 전문 회계사님!

제가 금 관련해서 경험이 없어서 질문을 드립니다. 전자상거래 소매업 사업자입니다

내용을 보니까 귀금속을 거래하는데요. 18k 반지나 목걸이 등을 종로에서 구매해와서 온라인에서 판매하는 사업인데, 14k 이상의 금제품의 매입에 대해서는 금거래계좌를 써야 하는것으로 알고 있습니다.  실무적으로 금 제품에 대해서도 금거래계좌를 이용해서 매입을 진행하나요? 

A>

금거래계좌는
지금(골드바),고금 이용시 사용해야합니다.
현재는 고금이 거의 안 나오니
골드바 사고팔때만 이용합니다
금제품 살때는 일반 사업용계좌 사용해도 됩니다!

14k,18k 제품 매입하는 사업자야 공급대가만 지급하니 
상관없지만
매출하는 쪽에선 부가세가 선납되니
금거래계좌 이용 안할려고 할겁니다
실무적으로 금제품 거래시 금거래계좌는 거의 사용 안합니다!

Q>

지적재조사 관련 질문입니다
1.
소득세법 97조(양도소득의 필요경비계산) 
1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다)

왜 제외 할까요?

2.
이 경우 증가분 취득시기를 2022년 2월 11일로 보면 
이 부분은 (오늘 양도) 단기 세율(60%)이 적용 되는거죠?

3.
증가분 취득가액은 “0”원 일까요?

A>

하단 주요내용 나목을 보시면 취득가액에서 제외하는 취지가 나와있습니다