오늘은 1세대 1주택 비과세 요건인 건설임대주택 양도자의 거주기간 산정 시 피상속인 단독 거주기간 통산 여부를 살펴보겠습니다.
| 1세대 1주택 비과세 요건인 건설임대주택 양도자의 거주기간 산정 시 피상속인 단독 거주기간 통산 여부 (기획재정부 재산세제과-255, 2015. 3. 27.) |
질의요지
◇ 「임대주택법」에 따른 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우
○ 1세대 1주택 비과세 요건인 “세대전원의 거주기간(5년)”산정 시 양도인과 같이 거주하지 않은 피상속인의 단독 거주기간(8개월)을 통산하는지 여부
※ 통산할 경우 거주기간이 62개월 → 5년 이상으로 비과세 가능
※ 국세청 회신(부동산납세과-2, 2015. 1. 6.)
「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 「임대주택법」에 따른 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형평, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간의 제한을 받지 아니하는 것입니다.
한편, 피상속인(갑)이 건설임대주택을 임차하여 거주를 개시한 이후 상속인(을)이 피상속인과 세대를 합가한 다음 최초 임차인인 피상속인의 사망으로 피상속인의 임차권을 상속받아 취득한 귀 질의의 주택에 대한 비과세 해당 여부와 관련하여 위에 따른 세대원 전원의 거주기간 5년 이상 여부를 계산할 때에는 해당 주택에서 피상속인과 함께 거주한 기간과 상속인의 거주기간을 합산하는 것입니다.
사실관계
□ 2009.10. 갑은 건설임대주택을 임차하여 8개월간 단독 거주
□ 2010.6. 을(갑의 아들)이 갑의 건설임대주택에 전입
□ 2013.3. 갑이 사망하여 2013.6. 을이 임차권 승계 취득
□ 2014.11. 을은 건설임대주택을 분양전환받아 취득하고 2014.12. 다른 곳으로 전출하였으며, 해당 주택 양도 예정
회신내용
기획재정부 재산세제과-255, 2015. 3. 27.
○ 「임대주택법」에 따른 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우 「소득세법 시행령」제154조 제1항 단서에 따라 보유기간의 제한을 받지 아니하는 것으로서, 귀 질의의 경우 위 “세대전원이 거주한 기간”의 산정은 양도자와 피상속인이 동일 세대로서 거주한 기간과 양도자의 거주기간을 통산하는 것이며 양도자와 피상속인이 동일 세대로서 거주하지 아니한 기간은 통산하지 아니하는 것입니다.
해설
건설임대주택 양도자의 거주기간 산정 시 피상속인의 단독 거주기간은 통산하지 아니함
□ 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따라 1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 주택 보유기간이 2년 이상인 경우에 한해 적용되나
○ 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상인 경우 위 보유기간(2년)의 제한 없이 비과세됨
□ 이 건은 양도자(을)의 거주기간(5년)의 산정에 있어서 피상속인(갑)이 단독으로 거주한 기간(8개월)을 통산할 수 있는지 여부가 쟁점으로
○ 조문상 양도자의 거주기간(5년) 산정은 세대전원이 거주한 기간으로 한정하고 있으므로
- 양도자(을)과 동일 세대로서 거주하지 아니한 피상속인(갑)의 단독 거주기간은 양도자(을)의 거주기간에 통산하기 어려움
□ 유사사례로서 같은 조 제8항에 따라 상속받은 주택의 경우도 보유기간(2년) 산정 시
○ 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간만을 통산하고 있음
관련법령
□ 소득세법
제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (중 략)
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (이하 생략)
□ 소득세법 시행령
제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
1.「임대주택법」에 따른 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우
※ 대통령령 제14083호, 1993.12.31. 신설
1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 임차하여 5년 이상 거주하던 거주자가 당해 주택을 취득하여 양도하는 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
나.「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우 (중 략)
⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (중 략)
⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다.
1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간
관련 예규 등
□ 국세심판원 2005서139(2005. 3. 31.)
거주자가 1세대 1주택을 보유하는 경우로서 건설임대주택을 취득하여 양도한 경우에는 양도한 건설임대주택의 임차일로부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 양도소득세를 비과세하므로 아버지가 임차하여 함께 거주한 기간을 청구인이 당해 건설임대주택을 임차하여 거주한 기간에 합산하여야 한다는 청구인의 주장은 인정하기 어려운 것으로 보임.
□ 국세청 부동산거래관리과-13(2010. 1. 8.)
「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제1호에 해당하는 건설임대주택을 양도하는 경우로서 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 당해 건설임대주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는 것임.
한편, 건설임대주택에서의 거주기간을 계산함에 있어 상속개시일 당시 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우에는 당해 양도주택에서 피상속인과 함께 거주한 기간과 상속인의 거주기간을 합산하는 것임.
□ 국세청 재산세과-809(2009. 11. 23.)
임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도함으로써 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제1호의 규정에 의한 1세대1주택 비과세를 적용함에 있어 거주기간 중에 임대주택계약자의 사망으로 상속중인 동일세대원이 임대계약을 승계 받아 거주한 경우에는 피상속인의 거주기간을 통산하는 것이나 귀 질의의 경우 이에 해당하지 않는 것임.
□ 국세청 서면4팀-3639(2007. 12. 24.)
「임대주택법」의 건설임대주택을 남편(男便)명의로 임차하여 전세대원이 함께 거주하다가 부부 이혼하고 처(妻) 혼자 거주하던 중 임대기간이 만료되어 처 명의로 당해 임대아파트를 분양받아 양도하는 경우(당해 건설임대주택의 당초 임차일로부터 당해 분양주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상), 「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것임(실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외).
□ 국세청 재산1과46014-2227(1997. 9. 22.)
「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우 당해 임대주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상이면 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제1호의 규정에 의하여 1세대 1주택으로 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것임.
이 경우 임차권을 승계받은 경우에는 전임차인이 임차하여 거주한 기간은 5년 거주기간에 산입하지 아니하는 것임.
□ 국세청 재산1과46014-1558(1997.6.26.)
【질의】「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 남편 명의로 1990. 11. 임차계약하여 가족 전원이 거주하고 있던 중 1995. 4. 남편이 사망하여 부인 명의로 임차계약을 명의변경하고 계속 거주하여 오다가 1996. 7. 부인 명의로 동 임대주택을 분양받아 거주하던 중 1997. 6.에 동 주택을 양도하였음.
【답변】임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도함으로서 「소득세법」 제154조 제1항 제1호의 규정에 의한 1세대1주택 비과세를 적용함에 있어 거주기간 중에 임대주택 계약자의 사망으로 상속인 중 동일세대원이 임대계약을 승계받아 거주한 경우에는 피상속인의 거주기간을 통산하는 것임.
