과연 순차개발 중에 미착공된 부지를 매각하는 경우 비사업용 토지 해당할까요?
전체 토지를 순차적으로 개발을 진행하는 경우, 개발 대기중인 토지가 업무에 사용되었는지 여부는 개발대상부지 전체를 기준으로 업무에 사용하였는지 여부에 따라 판단하는 것임
【문서번호】법인-52, 2014.02.07
【질의】
(사실관계)
1. 사업시행자 지정과 개발 경과
o 질의법인은 2003.8.11. △△시와 함께 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」(이하 “경자법”)에 따라
- △△경제자유구역 ○○ 국제업무단지(이하 “국제업무단지”)의 공동 개발사업시행자로 지정되었음.
o 국제업무단지는 ○○연안 매립지 중 1, 3공구 일원 5.77㎢(173만평, 여의도 약 2배)를 동북아 국제업무 중심지로 조성하는 초대형 도시개발 사업으로, 하나의 실시계획에 따라 순차적으로 계속 진행되는 장기 프로젝트임.
|
◇ 단계별 주된 사업
① 공유수면 매립 ② 도로 등 기반시설 설치 ③ 주거ㆍ학교ㆍ공원ㆍ병원 등 정주환경 조성 ④ 기업유치를 통한 상업업무시설 개발 등 |
o 매 분기별로 본건 사업의 감독청인 ○○경제청에 개발사업추진실적을 보고하여 진행상황에 대해 계속 관리ㆍ감독을 받고 있음
- 아래와 같이 하나의 실시계획에 따라 준공비율 54％ 및 착공비율 14％으로 전체 사업부지의 68％가 공사가 완료되었거나 진행되어, 전체 사업이 사업계획에 따라 순차적으로 계속진행 중
* 전체계획 대비 준공/착공 현황 보고내용(2013년 3분기 기준)
| 구분 | 토지면적(㎡) | 건축연면적(㎡) | |
| 전체 추진실적(B/A) |
사업계획(A) | 3,655,475 | 9,772,284 |
| 준공실적(B) | 1,968,285 | 3,020,949 | |
| 추진실적(B/A) | 54％ | 31％ | |
| 추진중 | 추진 사업현황(C) | 529,843 | 2,368,498 |
| 추진실적(C/A) | 14％ | 24％ | |
| 미착수 | 미착수 사업현황(D) | 1,157,347 | 4,382,837 |
| 추진실적(D/A) | 32％ | 45％ | |
o 핵심시설인 국제업무시설은 여의도 63빌딩 30여개에 상당하는 초고층 오피스개발로
- 기반시설 및 공원, 인접 도로 등은 대부분 완성되었으나, 오피스 부지까지 모두 개발 완료되기까지는 최소 15년 이상 소요될 것으로 예상
2. 사업대상부지 매매 및 쟁점부지 매각 경과
□ 사업대상 부지 취득경위 및 취득절차
o 질의법인은 2002.3.20. ○○시와 국제업무단지 부지를 매입하기로 하는 ‘토지공급계약’을 체결하였고,
- 2005.11월 경자법에 따라 개발계획과 실시계획을 승인받은 후,
- 토지공급계약에 따라 2003.10월부터 2010.12월까지 약 7여 년에 걸쳐 F6-2, F6-3 등의 필지(이하 “쟁점부지”)를 포함한 국제업무단지 조성 용 사업부지(이하 “사업부지”)를 ○○시로부터 공급받았음.
- 대규모 개발사업 특성 상 단계적으로 개발에 착수되어 전체 부지를 바로 개발할 수 없음에도 불구하고, ○○시의 재정 등을 고려하여 사업부지가 매립되는 즉시 순차적으로 일괄 매입하였음.
| 구분 | Parcel 1 | Parcel 2 | Parcel 3 | Parcel 4 | |||||
| 취득시기 | "03.10.30 | "05.12.27 | "07.12.28 | "06.12.22 | "07.12.28 | "06.12.22 | "06.12.22 | "08.12.30 | "10.12.30 |
| 면적(ACRE) | 81 | 382 | 3 | 223 | 14 | 5 | 96 | 21 | 68 |
□ 사업부지 개발조건 및 진행 개요
o 공급 받은 토지는 경자법에 따라 승인된 개발계획과 실시계획에서 정한 용도 및 처분계획 대로만 사용하거나 매각할 수 있으며,
- ○○시와 2005.8.29. 체결된 개발 합의서는 주거시설과 상업ㆍ업무시설을 1:1 수준으로 연동개발*하도록 하는 의무가 부여되어 있음.
* 주거시설과 상업ㆍ업무 시설이 당사자간 미리 정한 비율에 맞춰서 개발되도록 ○○시가 주거 및 상업ㆍ업무시설 개발에 대한 인허가를 통제하는 방식
o 위 연동개발 의무에 근거하여 아래와 같이 미리 정해진 일정에 따라 각 필지별로 순차적으로 개발이 진행됨에 따라, 사업부지 중 쟁점부지의 경우 토지 취득일 이후에도 착공예정일까지 ‘개발 대기 중’인 기간(최소 6월에서 최대 5년까지)이 불가피하게 소요
* 실시계획에 따른 쟁점부지별 개발일정 현황
| 블록 | 취득 일자 |
착공 예정일 |
준공 예정일 |
블록 | 취득 일자 |
착공 예정일 |
준공 예정일 |
| B06-2 | 2005.12월 | 2010.2월 | 2011.1월 | F02 | 2008.12월 | 2011.7월 | 2014.9월 |
| B07 | 2005.12월 | 2008.12월 | 2012.2월 | F03-1 | 2007.12월 | 2011.5월 | 2014.7월 |
| C04-1 | 2005.12월 | 2011.2월 | 2012.1월 | F03-2 | 2007.12월 | 2011.5월 | 2014.10월 |
| C04-2 | 2005.12월 | 2009.11월 | 2013.1월 | F03-3 F03-4 |
2007.12월 2010.12월 |
2010.9월 | 2013.11월 |
| C05-1,2 | 2005.12월 | 2008.10월 | 2011.12월 | F03-5 | 2007.12월 2010.12월 |
2012.8월 | 2013.7월 |
| C06-2 | 2005.12월 | 2010.5월 | 2013.7월 | F06-1 | 2007.12월 | 2010.2월 | 2013.7월 |
| C07-1 | 2005.12월 | 2007.6월 | 2010.6월 | F06-2,3 | 2007.12월 | 2010.7월 | 2013.12월 |
| C07-2 | 2005.12월 | 2006.9월 | 2009.12월 | F07 | 2007.12월 | 2010.10월 | 2013.9월 |
| C08-1 | 2005.12월 | 2008.3월 | 2010.12월 | F08 | 2010.12월 | 2012.4월 | 2014.9월 |
| D05-1 | 2005.12월 | 2009.9월 | 2011.8월 | F16-1 | 2007.12월 | 2009.3월 | 2012.8월 |
□ 사업진행일정 변경
o 개발 진행과정에서 글로벌 경기침체 등으로 인한 상업시설 수요가 급감하여 종전 개발 합의에 따른 1:1 연동개발 조건 충족이 현실적으로 불가능해 짐.
o 이에 따라 2008년 중반부터 연동개발 조건 완화 및 일부부지 인천시 반환 등을 협의하기 시작하여 2010.4.30. ‘개발가속화 및 안정적 사업 추진에 관한 본 계약’을 통해 연동개발의무 완화에 합의하여
- 당초 실시계획보다 최소 3년에서 최대 10년까지 그 착공예정일이 연기될 예정이며, 쟁점부지는 현재까지도 여전히 ‘개발대기 중’인 상황임.
* 당초 실시계획의 변경(안)에 따른 쟁점부지별 개발일정 현황
| 블록 | 취득 일자 |
변경착공 예정일 |
변경준공 예정일 |
블록 | 취득 일자 |
변경착공 예정일 |
변경준공 예정일 |
| B06-2 | 2005.12월 | 2018.5월 | 2020.5월 | F02 | 2008.12월 | 2018.1월 | 2020.12월 |
| B07 | 2005.12월 | 2018.2월 | 2020.12월 | F03-1 | 2007.12월 | 2018.1월 | 2020.12월 |
| C04-1 | 2005.12월 | 2018.8월 | 2020.8월 | F03-2 | 2007.12월 | 2018.1월 | 2020.12월 |
| C04-2 | 2005.12월 | 2018.2월 | 2020.12월 | F03-3 F03-4 |
2007.12월 2010.12월 |
2018.1월 | 2020.12월 |
| C05-1 C05-2 |
2005.12월 | 2017.10월 2018.2월 |
2020.10월 2020.12월 |
F03-5 | 2007.12월 2010.12월 |
2018.3월 | 2020.3월 |
| C06-2 | 2005.12월 | 2018.2월 | 2020.12월 | F06-1 | 2007.12월 | 2018.1월 | 2020.12월 |
| C07-1 | 2005.12월 | 2017.1월 | 2019.12월 | F06-2,3 | 2007.12월 | 2014.12월 | 2017.12월 |
| C07-2 | 2005.12월 | 2017.1월 | 2019.12월 | F07 | 2007.12월 | 2018.1월 | 2020.12월 |
| C08-1 | 2005.12월 | 2017.10월 | 2020.10월 | F08 | 2010.12월 | 2018.1월 | 2020.1월 |
| D05-1 | 2005.12월 | 2018.4월 | 2020.4월 | F16-1 | 2007.12월 | 2014.5월 | 2017.5월 |
□ 사업부지 매각
o 2010.4.30. 질의법인과 ○○시는 ‘개발가속화 및 안정적 사업추진에 관한 본 계약’을 통해
- ○○시 뿐만 아니라 “일반 매수인”에게도 쟁점부지를 매각하여 사업을 원활하게 추진하기로 하였으며,
- 쟁점부지는 사업부지의 개발계획과 실시계획에서 정한 용도대로 사용하고 쟁점부지와 관련된 본 계약상의 신청인의 의무와 책임을 인수하여야 할 의무를 지는 경우에만 양도할 수 있도록 제한
- 경자법 규정에 근거하여 “여전히” ○○경제자유구역청의 감독 하에, 사전에 승인된 실시계획의 범위 안에서만 개발될 수 있음.
o 경자법 제9조의8에 따라 개발이익의 50％를 사업부지 내에 재투자하거나 ○○시에 제공할 의무가 있음.
(질의내용)
o 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」에 따라 사업시행자가 전체 부지에 대한 공사를 순차적으로 착공하여 중단없이 계속 진행하던 중
- 개발사업 가속화를 위한 개발계획과 실시계획에 따라 일반매수자에게 매각하는 경우
- 해당 부지가 「법인세법」 제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】제1항 제3호에 따른 비사업용 토지에 해당되는지 여부
【회신】
귀 질의와 같이, 「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」에 의하여 국제업무단지의 공동개발사업 시행자로 지정받은 법인이 개발계획과 실시계획으로 지정된 토지를 취득하여 동 계획에 따라 전체 토지를 순차적으로 개발을 진행하는 경우,
개발 대기중인 토지가 업무에 사용되었는지 여부는 개발대상부지 전체를 기준으로 업무에 사용하였는지 여부에 따라 판단하는 것으로서, 순차개발 일정에 따라 대기중인 개별토지만을 따로 분리하여 비업무용 부동산 해당여부를 판단하는 것은 아님.
