오늘은 건설업자가 건설용역 제공 완료 후 추가로 지급받게 될 초과이익의 과세표준 계산방법을 살펴보겠습니다
공사 도급금액이 증가한 것에 해당하므로 공사 금액의 증가사유가 발생한 때에 수정세금계산서를 발급하고 해당 공사에 대한 과ㆍ면세 비율에 따라 안분계산하는 것임
【문서번호】법규부가2014-515, 2014.12.09
【질의】
(사실관계)
o “(주)☆☆”와 “(주)◇◇◇◇◇”는 “○○○시 □□□ 도시개발사업 및 주택개발사업”(이하 “쟁점사업”이라 함)에 관한 사업약정 및 업무약정을 체결하고 2005.8 △△△△△(이하 “공동시행사”라 함)으로 공동 사업자등록을 하였으며
- 공동시행사는 사업계획서 상 당초 예상한 사업이익을 초과하여 발생되는 이익금의 40％를 시공사인 (주)▽▽▽▽(이하 “시공사”라 함)에게 지급하기로 함.
o 쟁점사업과 관련하여 2006.8 (주)☆☆는 보유부지 중 50％를 (주)◇◇◇◇◇에게 매각하고 부지조성 공사에 착공하였으며
- 2006.10과 2007.7 ▼▼1차 및 2차 아파트를 분양하고 2010.12.과 2011.2 ▼▼2차 준공 및 입주가 진행되었고 2012.8 ▼▼1ㆍ2차 미입주세대 재분양 등을 시작하였으며
- 2014.3 C10 주상복합 입주기간이 종료되었고, 현재는 C10 주상복합 미분양, 기반시설 공사 미완공, 아파트 소송사건이 계류 중에 있음.
o 쟁점사업의 매출은 도시개발사업(용지분양)과 주택개발사업(아파트 분양)으로 구성되며
- 2005.5 최초 사업약정서 상 시행사에 귀속될 금액은 시행사의 토지비 및 공사비 등을 지급하고 난 후 개발사업이익인 2,290억원으로 예상되었으나
- 2006.9 아파트 분양가 상승 등으로 사업이익이 6,525억원으로 증가할 것으로 예상되자 사업약정을 변경하여 개발이익 2,290억원은 공동시행사에 5:5로 배분하고 2,290억원을 초과한 금액에 대하여 시행사와 시공사가 6:4 비율로 배분하기로 약정하고 초과이익분 중 1,637억원을 각 블록별 도급금액에 반영하였으며
- 2014.10 기준으로 분양 완료 가정 시 사업이익은 7,721억원으로 당초보다 1,196억원 증가할 것으로 예상되고 추가적으로 시공사에 배분될 초과이익이 535억원으로 산정되며 이 중 200억원을 먼저 배분할 예정임(변동 가능함)
- 이렇게 사업약정을 변경하는 이유는 공동시행사의 업무를 시공사가 대행하는 대가로 기본 예상이익 2,290억원을 초과하는 분에 대하여 시행사와 시공사가 6:4비율로 안분하여 초과이익을 수취하기로 업무약정서를 체결하였기 때문이며
- 시공사가 대행하는 업무는 도시개발사업과 주택사업에 대한 시공 및 인허가, 분양대행, 보상 등 사업전반에 대한 업무임.
o 2006.9 사업약정 변경에 따라 시공사에 배분된 초과개발이익은 매출액 비율로 안분하여 각각의 블록별 도급계약에 반영하였으며, 부가가치세는 블록별 과세비율에 따라 과세대상 도급금액을 산정하여 납부하였으며
- 2014.10 기준으로 산정되어 시공사에게 배분될 초과이익 535억원 중 확정적인 200억원은 공동시행사와 시공사의 합의에 따라 지급할 예정이고 나머지 잔액에 대해서는 모든 사업이 종료되고 최종 정산할 예정임.
(질의내용)
o 시공사가 각 블록별로 준공 완료 후 예상되는 초과이익을 시행사로부터 배분받는 경우 시공사의 과세표준 계산 방법
【회신】
【관련 법령】
【관련 사례】
건설용역을 제공하는 시공사가 시행사에게 아파트 시공 및 인허가, 분양대행 및 광고 등의 업무를 포괄적으로 제공하는 도급계약을 체결하면서 해당 사업이 종료된 이후 시행사가 얻게 되는 일정목표 초과이익 중 일부를 인센티브 형식으로 도급금액에 포함하여 지급받기로 약정한 경우로서 준공일 이후에 인센티브가 최종적으로 확정되어 종전 인센티브액과 정산하는 경우, 시공사가 정산받기로 한 인센티브액은 그 지급이 확정되는 때에 과세ㆍ면세비율(예정사용면적비율 등)에 따라「부가가치세법 시행령」 제70조에 따른 수정세금계산서를 발급하는 것임.
다만, 해당 인센티브가 시공사의 분양광고 및 분양대행업무를 수행하고 지급받는 것이라면 해당 인센티브 전액을 공급가액으로 하여 수정세금계산서를 발급하는 것임.
【관련 법령】
○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】
① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 부가가치세법 시행령 제25조 【용역 공급의 범위】
다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 법 제11조에 따른 용역의 공급으로 본다.
1. 건설업의 경우 건설업자가 건설자재의 전부 또는 일부를 부담하는 것
○ 부가가치세법 제16조 【용역의 공급시기】
① 용역이 공급되는 시기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때로 한다.
1. 역무의 제공이 완료되는 때
○ 부가가치세법 제29조 【과세표준】
① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.
③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되 부가가치세는 포함하지 아니한다.
1. 금전으로 대가를 받는 경우 : 그 대가
⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
○ 부가가치세법 제32조 【세금계산서 등】
⑦ 세금계산서 또는 전자세금계산서의 기재사항을 착오로 잘못 적거나 세금계산서 또는 전자세금계산서를 발급한 후 그 기재사항에 관하여 대통령령으로 정하는 사유가 발생하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 수정한 세금계산서 또는 수정한 전자세금계산서를 발급할 수 있다.
○ 부가가치세법 시행령 제70조 【수정세금계산서 또는 수정전자세금계산서의 발급사유 및 발급절차】
① 법 제32조 제7항에 따른 수정세금계산서 또는 수정전자세금계산서는 다음 각 호의 구분에 따른 사유 및 절차에 따라 발급할 수 있다.
3. 계약의 해지 등에 따라 공급가액에 추가되거나 차감되는 금액이 발생한 경우 : 증감 사유가 발생한 날을 작성일로 적고 추가되는 금액은 검은색 글씨로 쓰고, 차감되는 금액은 붉은색 글씨로 쓰거나 음의 표시를 하여 발급
【관련 사례】
아파트 분양사업을 영위하는 시행사로부터 아파트의 설계, 시공, 분양업무 등을 포괄적으로 위탁받은 건설업자가 당해 시행사가 책정한 분양 예정가액을 초과하여 선(先)분양함으로써 발생되는 수익금의 일부(이하 “인센티브”)를 아파트 건설공사금액에 추가하여 총도급금액을 결정하고 완성도기준지급조건에 따라 결정된 기성금을 그 청구일의 익월 20일까지 지급받기로 하면서 기성금에 포함된 인센티브는 단순히 그 지급을 유보한 후 위탁사업이 종료된 때에 일괄지급받기로 한 경우 당해 인센티브에 대한 공급시기는 (구)「부가가치세법 시행령」 제22조의 규정에 따라 기성금의 청구일의 익월 20일이 되는 날이 되는 것임.
건설용역을 제공하는 사업자가 시행사에게 각종 시공용역, 광고, 분양대행업무 등의 업무를 포괄적으로 제공하는 도급계약을 체결하면서 당해 사업이 종료된 후 시행사가 얻게 되는 일정목표 초과이익 중 일부를 인센티브 형식으로 지급받거나, 일정목표 초과이익에 미달하는 경우 그 미달 액 중 일부를 당초 공사도급금액에서 차감하기로 약정한 경우 당해 사업자가 지급받거나 지급할 금액이 확정되는 때에「부가가치세법 시행령」 제59조의 규정에 따라 수정세금계산서를 교부하는 것임.
