신탁재산 매각시 세금계산서 발행 여부

오늘은 신탁재산 매각시 세금계산서 발행 여부에 대해 살펴보겠습니다^^

신탁계약상 위탁자가 아닌 수익자가 따로 지정되어 있어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 타익신탁에 있어 신탁재산의 실질적 통제권이 위탁자에서 우선수익자로 이전되는 경우에 위탁자는 우선수익자에게 세금계산서를 발급하고, 우선수익자가 제3자에게 이전하는 때에는 우선수익자가 세금계산서를 발급함

【문서번호】부가-582, 2014.06.18

【질의】

(사실관계)

질의자는 A부동산신탁에서 공개매각하는 부동산을 낙찰받았음. A부동산신탁으로부터 매입한 부동산은 원래 B건설 소유의 부동산으로 A부동산신탁과 B건설은 수탁자와 위탁자의 관계이며 B건설은 현재 폐업상태로 법인등기부등본상 해산간주로 등록되어 있음.

o B건설은 쇼핑물 신축 분양 계획으로 대주단으로부터 ○○억원을 차입하였고 C시공사 및 자금관리신탁사인 A부동산신탁과 사업약정을 체결

o B건설은 대출금 채권을 담보하기 위해 쇼핑물 건물에 대하여 제1순위 우선수익권자를 D유동화전문회사, 제2순위를 C시공사로 하는 부동산담보신탁계약을 체결

o B건설은 대출금을 차용하여 전부 변제하여 신탁계약상 제1순위 수익권이 소멸되었고 C시공사는 B건설이 차용한 위 대출금 채무를 근보증함. B건설이 대출금채무를 변제하지 못하자 C시공사가 대위변제하고, 또한 쇼핑몰의 수분양자들이 금융기관에서 차입한 중도금을 연대보증 하였다가 대위변제함.

o C시공사는 수분양자에 대한 구상권을 포기하는 대신 수분양자와 B건설 간 분양계약을 해제하고 수분양자의 B건설에 대한 분양대금반환채권을 양도받기로 함.

o 향후 A부동산신탁은 쇼핑몰을 공매절차에 따라 매각하고 매각대금을 A부동산신탁(신탁사무처리비용수령) 및 분양대금반환채권자인 C회사에게 배당, C회사는 B건설로부터 공사비를 대부분 회수하였고, 담보신탁계약에 의해 담보되는 공사비 채권은 ○만원임.

(질의내용)

o 질의자는 B건설로부터 건물매입에 대한 세금계산서를 교부받을 수 없는 상황인데 부가가치세를 매입대금에 포함하여 잔금을 치러야 하는지, 매입세액공제가 가능한 지 여부

【회신】

기존 해석사례(서면3팀-76, 2008.1.9.외)를 참고하기 바람.

◈ 서면3팀-76, 2008.01.09

1. 사업자(위탁자)가 소유 부동산을 「신탁법」 규정에 따라 부동산신탁회사(수탁자)에게 신탁하고 이를 수탁자가 임대 및 양도하는 경우 당해 신탁부동산과 관련된 납세의무자는 위탁자가 되는 것임. 다만, 신탁계약상 위탁자가 아닌 수익자가 따로 지정되어 있어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 신탁(타익신탁)에 있어 당해 신탁계약 및 특약에서 정한 조건에 의하여 신탁재산에 대한 사용ㆍ수익 및 처분 등에 대한 권한(실질적 통제권)이 위탁자에서 우선수익자로 이전되는 경우에는 위탁자가 우선수익자에게 재화를 공급한 것으로 보며, 그 공급 시기는 당해 신탁계약 및 특약에서 정한 조건에 의하여 신탁재산의 실질적 통제권이 이전되는 때가 되는 것이며, 그 과세표준은 우선수익권이 미치는 금액이 되는 것임.

2.타익신탁에 있어 위탁자에서 우선수익자로 신탁재산의 실질적 통제권이 이전된 후 수탁자가 신탁재산을 임대 및 양도하는 경우 납세의무자는 우선수익자가 되며, 귀 질의의 제2 신탁계약에서와 같이 1순위 및 2순위 우선수익자 각자가 신탁재산에 대한 실질적 통제권을 이전받은 경우에는 우선순위에 따라 우선수익권이 미치는 금액의 범위내에서 납세의무를 지는 것임.

【관련 법령】

o 부가가치세법 제3조 【납세의무자】

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가ㆍ지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단ㆍ재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

1. 사업자

2. 재화를 수입하는 자

o 부가가치세법 제9조 【재화의 공급】

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

【관련 사례】

o 법규부가2013-233 (2013.7.12.)

신탁계약상 위탁자 외의 수익자가 따로 지정되어 신탁의 수익이 우선수익자에게 귀속되는 타익신탁에 있어 신탁부동산에 대한 사용ㆍ수익 및 처분의 권한(이하 “실질적 통제권”)이 위탁자에서 우선수익자로 이전되는 경우 위탁자가 우선수익자에게 신탁부동산을 공급하는 것이며,「부가가치세법」(2013.6.7. 법률 제11873호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항에 따라 실질적 통제권이 이전되는 때가 공급시기에 해당하며, 이 때에 신탁부동산의 시가를 과세표준으로 세금계산서를 발급한 후 실제로 매각된 때에 그 차액(신탁부동산의 시가와 실제 매각가액)에 대하여 수정세금계산서를 발급하는 것임. 다만, 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 우선수익자에게 이전되었는지 여부는 실질내용에 따라 사실판단할 사항임

o 부가46015-2029 (2000.8.21.)

납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 부가가치세법 제9조에 규정하는 시기에 부가가치세법 제16조 제1항의 규정에 의하여 세금계산서를 교부하여야 하는 것이나, 귀 질의의 경우 납세의무자로 등록한 사업자가 폐업한 이후에는 사업자의 지위를 상실한 경우에 해당하여 동법 제16조 및 동법시행령 제58조 제5항의 규정에 의한 세금계산서를 교부할 수 없는 것임.

사업자가 재화 또는 용역을 공급받고 부가가치세법 제16조 제1항의 규정에 의한 세금계산서를 교부받지 아니한 경우에는 동법 제17조 제2항 제1호의 2의 규정에 의하여 매입세액을 매출세액에서 공제할 수 없는 것임.

국세기본법 제14조는 과세의 대상이 되는 거래 등의 납세의무자 및 과세표준의 계산에 관한 실질과세 규정이며, 세금계산서의 교부에 관한 사항은 부가가치세법을 적용하여야 하는 것임.